英國政府去年宣布，由今年4月起，向購買「第二寓所」（Second homes）或出租物業（Buy-to-Let）的人士徵收3%的額外印花稅。當地物業投資者料將採取觀望態度，以評估新稅制所帶來的影響。
筆者上月曾走訪倫敦和周邊城市，不論當地發展商和地產代理均異口同聲表示，額外印花稅對英國樓市的影響遠比預期小。去年12月儘管屬於傳統淡季，市場卻出乎意料地熾熱。根據英國皇家特許測量師學會（RICS）最近發表的統計報告顯示，去年12月英國物業需求創3個月新高，顯示買賣雙方均希望趕及在新稅項生效前完成交易。筆者預期，當地二手市場交投在今年首季將會維持暢旺，踏入第二季市況或會輕微調整。
至於一手市場方面，由於大部分屬於預售樓花（Off-plan），普遍認為額外印花稅所帶來的影響相對較大。發展商只好調整銷售策略，例如提供相等於稅款的折扣優惠，又或者定價更貼近二手市場。當地上月有多個新盤開售，反應比預期理想，可見買家已逐漸適應在額外印花稅下的新投資環境。值得留意的是，關於額外印花稅的公眾諮詢期剛於2月1日屆滿，詳細內容將會在3月英國《財政預算案》公布，並於4月實施。
折舊扣稅方式轉變
除了額外印花稅，另一個值得投資者留意的改變，是有關出租物業的「折舊津貼」（Wear and Tear Allowance）。目前，業主在計算租金收入衍生的稅項時，若單位是連同全屋家具一併出租，可扣減租金收入的10%作為折舊津貼，即使該年度並沒有任何維修支出。不過從今年4月開始，業主只能夠以實報實銷方式扣減相關開支。
毫無疑問，任何額外稅項都不會受投資者歡迎。不過，在目前英國物業供求仍然失衡的情況下，加上預期低息環境持續，以及港元滙價偏強，投資者只要量力而為，做好風險管理，海外物業作為中長線投資工具，仍有相當吸引力。
kennylaw527@gmail.com
(原文刊載於2016年2月6日信報)
沒有留言:
張貼留言