最近瑞銀發表研究報告指出，目前倫敦樓市面對的風險全球最高，其主要論據是過去數年樓價上升速度太快，與當地普通市民的實際收入和負擔能力脫節。究竟倫敦樓巿的前景如何？
根據該報告，倫敦樓價自2013年起，平均已上升接近40%，與2007年金融危機前相比亦高出6%。當中供求失衡是最主要的原因，供應不足是長久以來的問題，英國工業聯合會（CBI）去年就提出，全英國每年要興建24萬個新住宅單位以應付持續增加的需求。但在過去的14年當中，只有4年達標，情況不樂觀。
在全球地緣政治風險的陰影下，加上人口持續增長和相對穩定的租金回報，倫敦房地產一直被當地和海外投資者視為資金避風港。另一方面，各國央行以量化寬鬆刺激經濟，市場資金充裕；低利率令投資者持貨成本減輕；此外，英國失業率正處於7年來低位及實質工資上升等，皆導致需求與日俱增。
降低需求 增土地供應
面對目前本土樓市的潛在風險正在增加，英國政府並非袖手旁觀，相反，其早已採取一系列措施防範樓市出現泡沫，例如要求銀行嚴格限制借款人收入和樓宇貸款的比例；透過改革土地印花稅，令購買樓價超過92.5萬英鎊豪宅的成本增加；加上今年4月起取消海外買家享有資產增值稅的優惠等等，其目的旨在從需求管理角度埋手，令熾熱樓市降溫。
至於增加供應方面，對於業界要求簡化目前批地程序和縮短就改變土地用途申請的時間，英國政府已作出積極回應。其中倫敦巿長約翰遜上月宣布，未來20年將會於倫敦東面興建超過20萬個住宅單位，並透過投資大型機建如1號高速鐵路（HS1）和Crossrail鐵路，令倫敦東面發展成為集商業、文化和住宅於一身的綜合社區。本月他更「加碼」，透露在倫敦西面的Old Oak和Park Royal興建超過2.5萬個住宅單位。雖然物業顧問萊坊剛發表的研究報告表示，倫敦市中心的樓價在10月下跌0.3%，而今年第三季成交量亦按年減少17%，但隨着市場氣氛轉趨審慎，發展商為求貨如輪轉，其定價將會較以往克制，有意置業的用家和投資者不妨多加留意，作出相應部署。
(原文刊載於2015年11月28日信報)
沒有留言:
張貼留言