英住宅供求失衡 加息無礙市道

英國樓市隨着暑假過去再度活躍，新盤展銷如雨後春筍。近日與不少客戶碰面時，他們十分關注可能影響樓市的個別因素，筆者大致歸納以下幾個重點作分享。

首先，英倫銀行8月宣布把基本利率（Base Rate）提高0.25厘，至0.75厘。毫無疑問，此舉對部分準買家有實質影響，因為置業成本將上升。然而，加息原因並非單純針對樓市，而是因應當地經濟環境例如通脹等作出循序漸進的干預，以維持整體經濟和貨幣的穩定性。所以加息對樓市並非完全屬不利消息。

新造按揭多選定息

由於絕大多數新造按揭貸款的申請人都會選擇定息產品，所以未來幾年仍將維持在一個固定利率上，料對樓巿影響有限。事實上，買家之所以選擇投資英國房產，除了考慮到資金的安全性外，長遠更寄望達到保值增值的目標。

另一個投資者關注點就是英國樓價升幅開始收窄。全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）研究指出，樓價按年升幅由今年7月的2.5%收窄至8月的2%，按月跌0.5個百分點，幅度為2012年7月以來最大。筆者認為，若單以一個月的指數升跌來斷定整體樓市轉向，未免有點以偏概全；畢竟，整體樓價仍較去年同期上升2%。8月樓價下跌的原因，除了脫歐引起的不確定性外，與適逢英倫銀行加息及暑假傳統淡季等，都有關係。

筆者相信，房地產屬中長線投資產品，投資者不應太在意短期市場波動。根據Hometrack於9月公布的英國城市樓價指數，曼徹斯特和伯明翰的樓價按年分別上升6.1%和5.7%。至於倫敦，雖然樓價按年輕微下跌0.1%，但整體平均樓價仍較2008年金融海嘯後上升了65%。

英國樓價上升，最主要原因是供求失衡。最近倫敦市政府報告指出，由於當地和海外買家對住宅的需求持續增加，倫敦每年需要建造的新房數量將由原先的6.6萬套，增加至7.2萬套。然而，即使2016至2017年度倫敦住宅落成量是過去15年來最高，但亦僅逾3.9萬套。可見英國樓市供不應求情況於可見未來仍會持續，對樓價和租金帶來支持。

仲量聯行最近研究亦指出，倫敦市中心樓價連續兩季錄得增長。當中，200萬英鎊以下的住宅平均價格上升0.2%，200萬至500萬英鎊住宅的平均價格就上升0.4%，雖然升幅輕微，但至少顯示投資者對倫敦市中心物業的信心逐漸恢復。

事實上，每年9月至12月都是英國樓市的旺季，隨着新盤陸續登場，預期氣氛將轉趨熾熱。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年9月22日信報)

無可比擬之矜罕地段 Postmark 第一期 West Central 1 瑰麗豪宅 坐擁倫敦市中心WC1 核心地段 矚目登場

Taylor Wimpey Central London的全新旗艦項目Postmark傲距倫敦核心，坐落於WC1及EC1區，毗鄰法靈頓（Farringdon）、克勒肯維爾（Clerkenwell）、國王十字區（King's Cross）及法院街（Chancery Lane），在知名的英國皇家郵政（Royal Mail）分發中心 遺址一帶建立一片全新社區，注入無窮活力。

項目首批推出的單位為位於WC1區的West Central 1，由知名室內建築師Conran + Partners設計，備有開放式及一至三房單位可供選擇，配套設施包括健身室、24小時禮賓服務、私人會所、天台花園，以及設於屋苑中心的優美庭院。

Postmark屹立於倫敦核心優越地段，位處繽紛活力的東區與傳統典雅的西區交匯處，連接創意文化社區法靈頓及克勒肯維爾、知識產業社區國王十字、司法重鎮 法院街，以及科技發展社區老街（Old Street），是英倫的創新、科研、司法與教育樞紐。

此外，Postmark交通四通八達，步行可達法靈頓、國王十字聖潘克拉斯（King's Cross St Pancas）、羅素廣場（Russell Square）及法院街四個鐵路站，貫連七條鐵路線，往來倫敦金融城（The City） 、肖迪奇（Shoreditch）或西區同樣方便，並可輕鬆前往多個英國或國際著名景點。其中法靈頓站連接即將通車 的伊麗莎白女王線（Elizabeth Line），以及大都會線（Metropolitan Line）、環線（Circle Line）與漢默史密斯及城市線（Hammersmith & City Line），毋需一小時即可到達倫敦五大機場。

從Postmark出發，步行20分鐘即可到達大英博物館（British Museum）和大英圖書館（The British Library）等知名文化地標，沙德勒之井劇院（Sadler's Wells Theatre）及巴比肯藝術中心（The Barbican Centre）亦徒步可達。其毗鄰的社區生活精彩紛呈，當中法靈頓以科技與美食聞名，既擁有由Buzzfeed、Techcity Media及Techstars等公司組成的「科技城」，亦有St John、Club Gascon及"SMITHS" of Smithfield等著名餐廳林立；創意園區克勒肯維爾則以活化工廈、精品商店蜚聲市內，不得不提的還有赫赫有名的埃克斯茅斯市場（Exmouth Market），內裡的美食街規模冠絕全國，網羅多達29間不同食肆；而作為文化、商業、教育與創意樞紐的國王十字區同樣多姿多彩；Postmark附近另還有倫敦司法心臟法院街，該區律師樓、法庭及法律學院星羅棋布，更是林肯律師公會（Lincoln’s Inn）和皇家司法院（Royal Courts of Justice）的所在地。 

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倫敦地標物業The Atlas Building 全新豪宅 Constellation 香港首次獨家發售

萬眾矚目倫敦全新地標物業Constellation 共有36間尊尚住宅單位，位於樓高40層的 The Atlas Building 商住兩用大廈的第30層至38層。The Atlas Building 矗立於倫敦 Shoreditch發展迅速的倫敦科技城 Tech City 之核心地段及倫敦金融城頂尖金融區。物業居高臨下，飽覽倫敦璀璨城市美景。

The Atlas Building 一個地標性商住綜合發展項目，其中住宅部份建有302個1房、2房及3房豪華單位及頂層特色單位。項目還有 10 層提供80,000平方呎Provost & East寫字樓，知名WeWork公司的辦公室大樓亦選址在此，另外，還有全新公共廣場及零售商舖。

The Atlas Building 落成後，將會成為倫敦科技城 Tech City 最高的住宅大樓之一，亦是歐洲最大的科技中心。樓高152米的The Atlas Building 由屢獲殊榮的國際著名建築師樓 MAKE Architects 精心打造；擁有優越地理位置，座落於 City Fringe 的 Old Street 環形交叉路口。徒步即達 Old Street 站，經 Northern 線、Hammersmith 線、Circle 線 (環線)、 及 Metropolitan 線輕鬆前往各地，鄰近的 Liverpool Street Station 連接即將啟用的 Crossrail 線，而最近被命名為 Elizabeth 線將於明年開通，屆時將大大縮短往來倫敦市中心各地區的行車時間。

The Atlas Building 將重新勾劃倫敦美麗的天際線，物業正坐落在City Fringe 城市活化區，重建項目包括有新的交通基建工程，而城市活化成果將為該區帶來頻繁商業投資活動，以及大量構思將業務遷移至該區公司企業。

該區吸引不少新公司及大型跨國企業紛紛進駐，如美國電商零售龍頭Amazon已於區內設立辦公室， 員工達5,000名。同時，新興科技及創意工業亦為該區帶來龐大新工作就業人口、企業家及居住人口。

被譽為歐洲數碼業務樞紐的Shoreditch，已經吸引眾多地產投資者青睞，希望能藉著區內經濟持續增長而從中獲得利益。

Shoreditch 一個理想的生活地方，區內有多家有機咖啡廳、酒吧、米芝蓮星級餐廳如The Clove Club等及時尚商鋪。在The Atlas Building 半英里範圍內還有15家酒店，預計酒店數量在未來將有2倍增長，著名Nobu酒店最近已於該區開張營業，而另一酒店品牌 Art'otel 亦即將開業。

The Atlas Building 為住戶提供各式生活設施，包括健身室、Spa 及游泳池、電影室、24小時禮賓服務、保安及住客私人會所。大部份單位欣賞到倫敦城市天際線的絕佳美景，倫敦一些具代表性的地標建築映入眼簾。 所有單位由入住當天即可享用 1GB 寬頻上網數據及 “Atlas online”網上禮賓系統。

豪宅單位售價由 £816,000 起。 由 Rocket Properties 精心打造的 The Atlas Building 預計將於2019年落成。

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Berkeley Group 隆重呈獻 首個伯明翰全新豪華住宅 Snow Hill Wharf 不容錯過

英國伯明翰 Gun Quarter 全新豪宅 Snow Hill Wharf 由英國著名發展商Berkeley Group 旗下公司 St Joseph 匠心打造，共推出404個單位，物業現正公開發售。

英國著名發展商Berkeley Group旗下發展的優質物業大大滿足住屋需求，Snow Hill Wharf全新1房、2房及3房住宅單位，坐擁風景如畫迷人城市及天際美景。第一期高質住宅包括兩座大廈 (The Barker及The Lancaster) 現正公開發售，售價由£189,995起。而項目的The Colmore、The Belmont 及The Fazeley 亦相繼在未來數年推出。

除單位設計獨特外，佔地288,000平方呎住宅項目，還包括3個優美園林平台花園，俯瞰伯明翰城中美景及Fazeley Canal運河—英國工業革命時期一條重要河道。

物業各種完善配套設施盡顯豪華城市生活的新品味，設有桑拿及蒸汽浴室的健身室、豪華住客會所及電影院，以及專用24小時禮賓及保安服務，為住戶提供一個安心及寧靜的生活居所。

Snow Hill Wharf的推出將會在伯明翰的地產市場上引起關注，但相對倫敦而言樓價遠低於倫敦。萊坊的報告指出伯明翰住宅每平方呎平均樓價目前在£300至 £450之間。倫敦的樓價經常高於£1000，故伯明翰的確是物超所值的優質住宅將備受自住及投資者熱烈歡迎。

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希斯路擴建 鄰近樓市利多於弊

每年暑假，筆者都須前往英國考察，與大部分旅客一樣，選擇以希斯路機場作為出入境口岸。經過差不多兩年的公眾諮詢，英國下議院6月底通過擴建希斯路機場第三條跑道計劃，意味這個耗資140億英鎊的工程正式展開，而這對倫敦住宅市場有何影響？

 

對於大部分物業投資者而言，希斯路機場的擴建是利多於弊。擴建工程將為受脫歐影響的英國帶來巨大經濟效益，不論是機場擴建期間以至完成之後，都將為不同業界創造數以萬計的就業機會。預計當2026年擴建工程完成後，不但可大幅增加希斯路機場每年載客與載貨量，更可為周邊企業如酒店、零售和運輸等帶來新商機，從而刺激當地經濟，有利帶動住宅買賣和租賃需求。

 

然而，對於個別在機場附近持有物業的投資者而言，擴建工程未必是個好消息，因其帶來的負面影響包括噪音、空氣污染及交通擠塞等，將令其資產價格受壓。根據網上物業代理Emoov於2016年的預測，航班增加所帶來額外噪音和空氣污染，將令機場附近的住宅樓價下跌20%。

 

噪音影響樓價 反利收租回報

 

無可否認，並非很多人願意住在機場附近和航道之下，但筆者認為，受影響地區樓價下調兩成的可能性相對較低。參考蘇黎世機場和芝加哥機場分別在2003年和2004年就噪音與周邊樓價關係的研究，指出若噪音水平超過55分貝，樓價下跌4%；若超過65分貝，便下跌9.2%。針對上述情況，英國政府特別預留7億英鎊，為受噪音影響範圍的住宅安裝隔音裝置，亦會延長夜間禁飛時間，以減少對周邊居民的影響。

 

到底是否鄰近機場的物業都不宜沾手？筆者認為，要視乎物業客觀條件和投資策略而定。假設住宅租賃需求因為機場擴建所帶來新增工作人口而保持強勁，受影響地區的住宅跌價，反有利買樓收租，令成本減低並租金回報率上升，對於視租金回報為首要考慮的投資者而言，是值得考慮的選擇。

 

另一方面，由於機場擴建涉及大規模收地，附近住宅數量就會減少。新增工作人口的住屋需求，將被往來機場交通較方便的周邊地區所消化，例如特威克納姆區（Twickenham）、斯勞區（Slough）和列治文區（Richmond）等有望受惠，在需求增加帶動下，相信可為樓價和租金帶來支持。

 

根據官方資料，希斯路機場擴建將為英國於2050年前創造超過1400億英鎊的經濟收益和7萬個就業機會，對於振興正受脫歐陰霾影響的英國經濟至為重要。

 

倫敦房地產所以受世界各地投資者青睞，其中一個主因就是當地擁有完善交通網絡，因為良好的通達度（connectivity），正是促進國與國之間有形及無形貿易持續發展的重要基石。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年8月18日信報)

曼徹斯特伯明翰樓市續熾熱

執筆之時，2018年的上半年剛過去，正好為英國過去6個月的住宅市場作小結。

正如年初預測，雖然印花稅和負擔能力仍影響英國樓市，不過投資者對當地物業的興趣似乎有增無減，尤其是倫敦以外大城市如曼徹斯特和伯明翰的樓盤，更成為追捧對象。箇中原因，除了英鎊滙價疲弱和貸款利率處低位外，曼徹斯特和伯明翰樓價不論對本地或海外買家仍然相當吸引，就以1房單位為例，平均售價低於25萬英鎊，加上租金回報可高達5至6厘，早前伯明翰一個新盤首次公開發售，在英國及香港均掀起搶購潮。隨着曼徹斯特及伯明翰基礎建設愈趨成熟，企業遷移為當地創造更多就業機會，加上下半年多個大型新盤陸續登場，預期這兩市住宅交投將更為熾熱。

倫敦盤近地鐵暢銷

倫敦住宅市場方面，整體表現尚算平穩。由於投資額較高，投資者入市態度普遍審慎，不但對價錢敏感度高，更會特別留意樓盤周邊環境及社區未來規劃，以確保其投資具有最高性價比。無可否認，個別樓盤的銷售成績確實未如理想，但並非完全因為市場氣氛回軟，更大程度是基於項目本身客觀條件欠佳所致，同時投資者比過去更懂得擇善而從。

事實上，首兩季銷情理想的倫敦樓盤，基本上都有以下幾個共通點：首先，都是毗鄰地鐵或未來高鐵，交通便捷；其次，當區新盤供應量相對較少，對樓價起支持作用，例如市中心的西敏區和法靈頓區（Farringdon）， 以及西面的伊靈區（Ealing）等。

再者，發展商開價較之前保守，令新樓與二手樓價錢差距收窄，加上提供彈性付款方式，有利吸納巿場上尤其首次投資者的購買力。此外，熱賣新盤多由名牌發展商負責興建，不論售後支援服務及交樓質素均有一定保證，對投資者更有保障。

租務市場有復甦跡象

至於倫敦住宅租務市場，整體上半年表現較沉靜，由於部分投資者把單位轉賣為租，加上搬遷成本上升，令租客傾向續約，在供應增加和需求減少下，租金明顯受壓。然而，經過首兩季尋底整固，租務市場開始有復甦跡象。萊坊研究指出，倫敦豪宅租金截至今年5月按年升0.8%，雖然漲幅相當輕微，但已是自2016年1月以來首次錄得正增長，特別具有象徵意義。

展望下半年，各大發展商早已整裝待發，部分新盤已作軟銷，並於暑假後正式推出。筆者預期，1房和2房單位仍然最受投資者歡迎，除了入場門檻較低及迎合現時租務市場主流需要外，正如第一太平戴維斯最新研究指出，中小型單位抗跌力和防守性都較大單位強，準投資者不妨多加留意。

kennylaw527@gmail.com 

 

(原文刊載於2018年7月21日信報)

英國伯明翰市中心矜罕物業 Westminster Works首次公開發售

由英國地產發展商High Street Residential 傾力打造，位於英國伯明翰市中心全新優尚住宅Westminster Works 現於香港公開發售。

Westminster Works 坐落於發展迅速英國第二大城市伯明翰的市中心，投資潛力無限。物業位置極佳，步行即達連接倫敦的伯明翰HS2高速鐵路 (預計於 2026 年投入服務)，擁有如此得天獨厚交通優勢， Westminster Works 勢必成為上班族和年輕專業人仕的理想居所。

Westminster Works 正位處伯明翰政府投資十億英鎊的 Smithfield Masterplan 活化區內，一個既充滿活力，又具現代時尚生活品味的全新社區，物業鄰近創意及數碼媒體中心，僅數分鐘步程即逹著名 The Custard Factory、Fazeley Studios 及 地標性購物中心 The Bullring。

每年創建 248 億英鎊經濟效益的伯明翰城市，具有悠久豐富歷史文化遺產，著名文物古蹟建築林立，並擁有世界級的文化藝術享受及活力四射的都會生活，讓您盡情體現星級美味佳餚、多采多姿的購物樂趣，及完善優質交通網絡*。

Westminster Works 設有220 間優尚 1房及2房住宅單位，提供先進智能科技生活、禮賓服務及住戶頂層天台，在繁忙中享受舒適悠閒的現代化生活。

伯明翰的人口在過去的十年間增長了約 10 萬人，預計到 2033 年將會增加多 15 萬人口*。而25歲以下的人口大約佔 40% ，人口趨向年輕化，越來越多的專業人仕對優質私人住宅租賃需求強勁，令伯明翰的租務市場日趨活躍。

更為重要，伯明翰有著很多優越條件同高速經濟效益，令發展商 High Street Residential 選擇於伯明翰開發 Westminster Works 這個住宅項目。 過去五年間，伯明翰的經濟增長了 19.2%，成為英國增長最快的城市之一。*

2016年，伯明翰被評為倫敦以外商務、旅遊最受歡迎的城市，去年共吸引了 110 萬名海外旅客 ， 比 2014 年增長了 17%，成為了首都以外增長最快的英國城市。*

現時，每天共有 114 班次火車由伯明翰開往倫敦，最快的行車時間超過70 分鐘。當耗資 560 億英鎊興建的國家高速鐵路（HS2）啟用後 (預計於 2026 年投入服務)，屆時前往倫敦的車程將縮短至 49 分鐘*，往返倫敦更快捷方便。

Westminster Works 現正公開發售。如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或 電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

資料來源：* Birmingham City Council, Birmingham Smithfield Masterplan