英住宅供求失衡 加息無礙市道

英國樓市隨着暑假過去再度活躍，新盤展銷如雨後春筍。近日與不少客戶碰面時，他們十分關注可能影響樓市的個別因素，筆者大致歸納以下幾個重點作分享。

首先，英倫銀行8月宣布把基本利率（Base Rate）提高0.25厘，至0.75厘。毫無疑問，此舉對部分準買家有實質影響，因為置業成本將上升。然而，加息原因並非單純針對樓市，而是因應當地經濟環境例如通脹等作出循序漸進的干預，以維持整體經濟和貨幣的穩定性。所以加息對樓市並非完全屬不利消息。

新造按揭多選定息

由於絕大多數新造按揭貸款的申請人都會選擇定息產品，所以未來幾年仍將維持在一個固定利率上，料對樓巿影響有限。事實上，買家之所以選擇投資英國房產，除了考慮到資金的安全性外，長遠更寄望達到保值增值的目標。

另一個投資者關注點就是英國樓價升幅開始收窄。全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）研究指出，樓價按年升幅由今年7月的2.5%收窄至8月的2%，按月跌0.5個百分點，幅度為2012年7月以來最大。筆者認為，若單以一個月的指數升跌來斷定整體樓市轉向，未免有點以偏概全；畢竟，整體樓價仍較去年同期上升2%。8月樓價下跌的原因，除了脫歐引起的不確定性外，與適逢英倫銀行加息及暑假傳統淡季等，都有關係。

筆者相信，房地產屬中長線投資產品，投資者不應太在意短期市場波動。根據Hometrack於9月公布的英國城市樓價指數，曼徹斯特和伯明翰的樓價按年分別上升6.1%和5.7%。至於倫敦，雖然樓價按年輕微下跌0.1%，但整體平均樓價仍較2008年金融海嘯後上升了65%。

英國樓價上升，最主要原因是供求失衡。最近倫敦市政府報告指出，由於當地和海外買家對住宅的需求持續增加，倫敦每年需要建造的新房數量將由原先的6.6萬套，增加至7.2萬套。然而，即使2016至2017年度倫敦住宅落成量是過去15年來最高，但亦僅逾3.9萬套。可見英國樓市供不應求情況於可見未來仍會持續，對樓價和租金帶來支持。

仲量聯行最近研究亦指出，倫敦市中心樓價連續兩季錄得增長。當中，200萬英鎊以下的住宅平均價格上升0.2%，200萬至500萬英鎊住宅的平均價格就上升0.4%，雖然升幅輕微，但至少顯示投資者對倫敦市中心物業的信心逐漸恢復。

事實上，每年9月至12月都是英國樓市的旺季，隨着新盤陸續登場，預期氣氛將轉趨熾熱。

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(原文刊載於2018年9月22日信報)