150萬港幣能做什麼？竟可以買到度假投資皆宜的英國住宅！

阿什福德 (Ashford)是英國最宜居的城鎮之一，同時繁華的程度在肯特郡 (Kent)也是首屈一指，阿什福德集眾多優點於一身，包括豐富的歷史遺產、卓越的商業休閒環境、可以舒展身心的戶外活動以及有助恢復體力的溫泉療養等，是一個讓人流連忘返的英倫小鎮。

繁華與寧靜 坐擁優享生活

現在一個高檔豪華、溫馨舒適的住宅項目—Victoria Point就位居於此。在這裡，您既可前往毗鄰的倫敦，享受城市繁華，又可留在阿什福德鎮親近大自然，熱鬧與寧靜，皆唾手可得。

如有考慮到度假，可以前往鄰近的古色古香的海邊小鎮海斯和迪姆徹奇悠然漫步，或到多佛港欣賞壯麗的白色懸崖美景，都可以享受優哉遊哉的閒適生活。和著名地標、戲院、商店和餐廳林立的倫敦相比，阿什福德絕對是一處讓人放慢腳步、悠享生活的寧靜之地。

相較於風光秀麗的景致和生活環境，阿什福德還有著得天獨厚的地理位置，阿什福德毗鄰倫敦和歐洲大陸，現在已經成為歐洲企業的國際門戶和物流集散地。

國際火車站對面 理想居住地

Victoria Point地處阿什福德國際火車站對面，交通十分便利，輕鬆可達倫敦市中心，只需要36分鐘就可通過高速鐵路（HS1）到達倫敦聖潘克拉斯火車站 (King’s Cross St. Pancras Station)，乘坐歐洲之星2小時內即可到達布魯塞爾和巴黎。周全的交通網絡，使得阿什福德成為備受居民喜愛的理想居住地。對於上班族而言，阿什福德是一個頗具魅力的小城。

Victoria Point是阿什福德地區城市改造計畫7億英鎊投資的重點專案，該地區的交通基礎設施投資絡繹不絕，例如最近為與高速鐵路連接而升級的一個耗資1,050萬英鎊的鐵路線路信號改造專案。

此外，還有對阿什福德南部10A交通樞紐的改造計畫。此計畫將為這座小鎮的經濟和商業發展創造巨大的推動力, 並將吸引對交通基礎設施的進一步投資。預計未來10年本地的就業人數將增加 8% ，需求持續旺盛。預計所有房地產行業都將實現大幅度的增長。
阿什福德出色的交通配套，使其成了在英國投資和生活方面都是一個具有吸引力的城市

完善配套設施 極享臻尚生活

Victoria Point總共設有216套嶄新的開放式、一房單位和兩房單位。室內裝修風格簡約高尚。另外物業配套設施一應俱全，足以讓住戶盡享優質的閒適生活。

◆ 住宅設有禮賓服務以及現場保安服務；

◆ 多數公寓配置了陽臺和露臺；

◆ 配置了地下停車場；

◆ 配有公共休息室，休憩於此可以俯瞰風景秀麗的花園，同時居民和賓客可以在這樣的優美華麗的環境中展開輕鬆的交流。

社區的娛樂餐飲設施也是十分的周全，附近有許多享譽世界的名店，如馬莎百貨和Debenhams，為當地居民提供理想的購物環境。

區域經濟發展潛力巨大 投資環境優越

阿什福德當地正在規劃中的全新商業區將成為未來經濟增長的催化劑。這個商業中心將專注於數字和科技行業，將為當地的的未來發展提供良好基礎。

埃爾威克廣場 （Elwick Place） 是一個包含6個電影放映廳的先進影院Picturehouse，以及Travelodge酒店、餐廳、咖啡館和活動場所的大型娛樂項目，這個重大項目計畫將由Stanhope地產公司負責實施，建成後將對整個阿什福德城鎮中心帶來翻天覆地的影響。

由Richard Rogers爵士設計的McArthurGlen 折扣城則奢侈品牌的集中地，最新計畫是在現有18萬平方英尺的基礎上再擴建10萬平方英尺，在Barbour、Molton Brown等80多個現有品牌上再增加50多個豪華和高級品牌。阿什福德自治市議會預計，這個擴建項目將為該鎮創造多達700個新的就業機會。

對於投資者而言，這裡正是一個不可多得的理想投資環境。

Victoria Point是真正的混合使用計畫創建的一個社區（酒店，住宅，商業，公共領域），預計住宅項目將於2020年第四季度完工，若投資該物業租金回報率可達5%，住戶還享有250年的租賃權，無論是個人居住還是用於投資，相信都能夠獲得豐厚的回報。

查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

人口流動快 買轉租成主流

英國Aldermore銀行4月的調查報告指出，雖然私人住宅租賃市場因額外印花稅及入息稅減免制度改革而帶來挑戰，受訪的業主中，仍有超過40%表示未來12個月內有意入市，並預期租金會持續上升，顯示投資者對市場前景仍然樂觀。

對於上述調查結果，筆者並不感到意外。筆者日常接觸的投資者中，大部分仍有計劃擴充其物業投資組合，最主要原因是他們仍視買樓收租為相對穩健的投資。在目前存款利率偏低的情況下，租金回報確具一定吸引力。另一方面，八十後的千禧世代，往往因為樓價高企而未能踏上置業階梯，亦令住宅租賃需求殷切。

樓價高不可攀 嚇窒準買家

英國住宅租務代理協會（ARLA）最新報告指出，今年3月新增登記準租客按月升8%，同期新增登記可供出租的單位卻只有2%升幅。在需求遠超供應下，有接近25%的受訪租客指出，居住單位的租金已有所調升。

事實上，倫敦的住宅租賃市場在今年首兩季表現持續活躍。租樓已不再被視為次選，在購買成本上升及樓盤供應短缺下，樓價持續上升，令不少有意置業人士卻步，租樓遂成大勢所趨；加上近年不少新盤落成，除了室內裝修時尚美觀，大部分更提供完善私人會所設施如健身室、影院甚至恒溫泳池等，令住戶足不出戶可享受休閒生活。

仲量聯行報告也指出，個別新盤錄得的租金較原先叫價高出5%至10%，反映租客願意為優質新盤及其配套設施付出溢價。

此外，租樓另一好處是富彈性，租客可因應需要搬遷到較大或較小的單位，特別對於人口流動性高的城市如倫敦、曼徹斯特和伯明翰，租客佔整體人口的比率正不斷上升。

要在目前競爭激烈的私人住宅租賃市場上脫穎而出，筆者認為，投資者首要選擇適合的項目及房型。第一太平戴維斯最新報告顯示，一房及兩房的細單位最受租賃市場歡迎，截至今年第一季，這類單位過去5年租金累積升幅超過10%。

其次，業主在定價和議價過程應持開放態度，多參考租務代理的意見，並願意在合理範圍內作出妥協。當物業租出後，投資者應與租務代理保持緊密聯絡，藉此掌握持有物業、租客甚至租務市場的最新情況，從而提高未來續租機會，減少因為轉換租客而可能出現的空租期。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年5月12日信報)

顯赫尊貴地段瑰麗豪宅 Millbank Quarter 盡顯奢華生活品味

Millbank Quarter 位於“倫敦心臟”－西敏區，坐落於泰晤士河北岸，東邊就是深受遊客喜歡的白金漢宮、西敏寺、英國國會大廈和大笨鐘。在這個吋金呎土的復古街區，英國知名開發商伯克利集團(Berkeley Group)延續了一貫的奢華風格，專為具生活品人士打造出了這個新古典主義樓盤，復古與奢華完美融合。

僅幾步之遙的轉角處，避開了城市的喧囂，又是西敏區的另一番景象，這裡有大片的寧靜綠地和既古老又奢華的居住區，而且作為居住地，這裡受到越來越多國際買家的青睞。

西敏區域裡有8個公區園，附近的 St James’s Park 更是倫敦八大皇家公園中最古老的公園，公園景色優美，公園的湖泊和園林中棲息著不少動物。在過去的5年裡，周邊零售商鋪、高端寫字樓，公寓和高檔餐廳紛紛入駐，使得西敏區域的周邊生活配套設施更為豐富，更加宜居。

地理位置核心

從項目出發，沿著泰晤士河畔步行10分鐘即達倫敦地標性文化遺產大笨鐘，議會大廈和西敏寺。

Millbank Quarter 距離最近地鐵站 Westminster 僅幾步之遙，步行10分鐘即可到達，這裡擁有三條地鐵幹線 Circle Line，District Line 和 Jubilee Line。

在此搭乘地鐵，1分鐘即達綠園皇家公園 (Green Park)，6分鐘可到時尚街區斯隆廣場 (Sloane Square) ，8分鐘就到購物天堂牛津街，10分鐘可達倫敦中國城，25分鐘即達國王十字火車站。居住在此可謂是盡享倫敦中心之便，咫尺之遙便是騎士橋、切爾西、梅菲爾等上流社區。

教育資源優越

距離項目步行7分鐘就是 Millbank Academy，當地最好的公立學校，被英國教育評估機構評價為最高等級“優異”。這裡還有三所優質中學，即 Grey Coat Hospital，Pimlico Academy和Westminster City School。除此之外，這裡還彙集頂級的私立教育資源，包括全英學術最強，每年為牛津劍橋輸送最多新生源的西敏公學 Westminster School，以及它的直屬小學 Westminster Under School。還有Westminster Abbey Choir School 和 Westminster Cathedral Choir School ，都是十分優秀的私立小學。

區域潛力極大

除了政要和城中名人把此區域作為尚選的居住地區以外，西敏區也吸引越來越多的金融經理人、企業家以及精英商務人士來此居住。 最近的3年裡， 這裡更是吸引了許多歐洲、亞洲的國際買家也選擇來此定居。這一地區的租賃回報比在2.7%至3.5%之間，過去的5年裡， 這裡的房價增長達到45%，倫敦一區內最為穩定的區域之一。

作為西敏區內的稀有新建住宅項目，Millbank Quarter 更是擁有五星級的配套設施，讓住客足不出戶，盡享便利。這也為其租賃價值增添了濃墨重彩的一筆，如今帶有完善配套設施的項目極受倫敦精英人士們的歡迎。

Millbank Quarter 可提供一房、兩房、三房公寓和頂層公寓可供選擇。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

全球獨家代理Filmworks 伊莉莎白線沿線潛力豪宅盛大首發

倫敦的吸引力來自於它所提供的便利設施、生活品質和機遇。倫敦還以其在商業和貿易方面的全球地位以及在稅收、政策和房屋使用權方面的穩定性和透明度而聞名。作為房價增值的助推器，軌道交通的效果百試不爽。縱貫全倫敦，即將建成通車的伊莉莎白線城鐵更是為其沿線房產市場帶來了巨大的改變。

根據GVA最新的研究預測，到2026年伊莉莎白線城鐵(Crossrail 1)沿線網站一公里範圍內的房產價值提升將高達201億英鎊，遠高於2012年時預計的55億英鎊額外增值。

歷史文化優勢：英國電影產業核心

位於西倫敦三區(Zone 3)，擁有豐富歷史，與藝術、電影和媒體行業緊密相關的伊靈(Ealing)一直處於英國電影業的核心位置。與電影結緣，要追溯到上個世紀初。

1902年成立的伊靈製片廠(Ealing Studios)是世界上歷史最悠久的電影電視製片廠。最近的作品包括《霍金：愛的方程式》(The Theory of Everything)和備受歡迎的時代劇《唐頓莊園》(Downton Abbey) 都是在這裡製作。

伊靈製片廠及其周圍還分佈著一些專門從事藝術和媒體的教育機構，其中包括Met電影學院(Met Film School)和西倫敦大學倫敦音樂學院，後者提供一系列表演和音樂相關課程。

教育優勢：百分百重點校

伊靈100%的中學都被英國教育標準辦公室(Ofsted)評為良好或是優秀，其中包括受人尊敬的基督救世主中學(Christ The Saviour)和德雷頓莊園中學(Drayton Manor)。這種教育天賦一直延伸到布魯內爾大學等機構。但同樣，橫貫城鐵也將伊靈置於整個倫敦地區的腹地位置，彙集了一系列幾乎無可匹敵的世界知名大學。

此外，倫敦一些最好的私立學校也坐落在附近，包括聖本德混合制學校(St Benedict’s School)和Durston House預備男校。

經濟優勢：15萬就業，彙聚全球名氣

在伊靈坐落著一系列令人印象深刻的全球知名企業，更不用說數以千計的中小企業了。目前有15萬人在這裡工作，還有價值50億英鎊的投資管道，伊靈的形象將繼續提升，並鼓勵著其他人一起享受這距希思羅機場14分鐘行程的便利區位。

2016年11月，伊靈百老匯被英媒《房產週刊》(Property Week)評為英國境內投資第三大卓越零售熱點地區，鞏固了它作為倫敦西部一個充滿活力且不斷增長的零售目的地的未來。

除了交通的改善外，鎮中心的綜合用途開發專案正吸引著新的和令人興奮的零售商進駐該地區。手工麵包坊 GAIL’s 和高端時尚品牌Jigsaw都宣佈將於2018年秋季在伊靈百老匯設店營業。

交通優勢：伊莉莎白線城鐵通車在即

在伊靈百老匯可以搭乘地鐵District線和Central線，以及通往帕丁頓和希思羅的大西部骨幹，這提供了通往倫敦其他地區和更遠地區的良好交通連接。從2019年12月起，新建的伊莉莎白女王線將開始在伊靈百老匯車站投入運營，雙向運行列車每小時可達12班。一旦線路完全開通，從這裡前往倫敦市中心各地和希思羅的行程時間將顯著縮短。

目前，伊靈百老匯將迎來新增軌道交通站點周邊房價額外增值的第三輪紅利期，新建軌道交通開通運營後3-5年。根據政府軌道交通規劃，早做佈局，從而最大限度地獲得房產投資紅利。

人口優勢：高淨值人群和城市精英彙聚

憑藉豐富的綠地和出色的教育設施，伊靈被譽為“郊區女王”，吸引著眾多家庭來此居住。

伊靈百老匯周邊居民主要由高淨值人群和城市精英組成。事實上，城市精英占所有家庭的一半以上，他們一般都比較年輕，受過良好教育，大多是富裕的人，經常住在現代化或改建後的公寓裡。許多當地居民在包括倫敦西區和倫敦金融城在內的倫敦主要就業中心從事專業或管理工作。

本區域內，大多數家庭(46%)都擁有自己的房產。然而，相當大比例的居民(43%)是私人租戶，相比之下，在全區範圍內，這一比例不到三分之一。2001年至2011年間，伊靈的私人租賃業務上漲了70%。

潛力熱區，房價增值空間明顯

第一太平戴維斯對英國國家土地登記局資料的分析顯示，在過去10年裡，伊靈區的房價上漲了75%。2017年，本區域(以W5郵遞區號區為界)的交易價值平均超過70萬英鎊，比整個伊靈區高出近25%。然而，與鄰近的哈默史密斯-富勒姆區(Hammersmith & Fulham)相比，這一價格仍然相對可以承受，在過去一年裡，哈默史密斯-富勒姆區的平均房價接近100萬英鎊。在漣漪效應的帶動下，兩個區域明顯的價格梯度也為伊靈區未來的房價不斷上行的動力。

潛力豪宅推薦——Filmworks

Filmworks項目位伊靈核心位置，建於20世紀30年代建造的帝國影院的舊址上，同時將建成一座新的八屏影院，並將於2021年完工。

賦予了外觀非凡的歷史意義，在向舊帝國影院致敬的同時，也將現代化的設計融入其中。

Filmworks由英國開發商伯克利集團旗下的St George公司開發，距離伊莉莎白線城鐵Ealing Broadway站僅500米，交通十分便利。

伊莉莎白線正式通車後，從Filmworks最近的Ealing Broadway站出發，11分鐘可至牛津街，14分鐘可至希斯羅機場。目前這裡已經覆蓋了地鐵夜班車服務。

Filmworks可提供一室、兩室、三室公寓和頂層公寓多重選擇。售價53萬英鎊起。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

倫敦市中心摩天地標項目 Principal Tower 璀璨來襲

Principal Tower 座落於全球最具活力的國際商業、創意、時裝潮流及高新科技交匯處，是 Principal Place 內的地標性公寓樓。同時 Principal Tower 住宅專案是由著名的建築事務所Foster + Partners 悉心策劃，與舉世聞名的地標 The Gherkin（亦名為30 St. Mary Axe）分別矗立於倫敦市中心南北天際，相互呼應。Principal Tower 175米樓高成為倫敦最高的住宅項目之一，景色一覽無餘。2017年 Principal Tower 住宅項目在原有基礎上又新增LED燈光裝置，夜晚的 Principal Tower 像明珠般璀璨！

佔盡地利優勢的 Principal Tower，距離利物浦街車站只需5分鐘步程。無論是前往倫敦市內還是其他城市，甚至周邊的5個機場，均方便至極。橫貫鐵路更於2018通車，大大減少由該站到其他地區的所需時間。由利物浦街車站經由橫貫鐵路到法靈頓及金絲雀碼頭分別只需2分鐘及6分鐘。而到希斯路機場更縮短至32分鐘。同時Principal Tower 毗鄰倫敦大學國王學院、倫敦商學院、倫敦大學學院（UCL）和倫敦經濟與政治學院（LSE）這也將是出國留學必選住宅之一。

Principal Tower 將能吸引那些獨具慧眼、並看好倫敦市中心物業市場前景的亞洲投資者。此項目毗鄰倫敦金融中心，享有世界級交通配套，能信步至利物浦街車站（Liverpool Street Station）所連接的三個重要地下鐵路站，並配合薛迪奇區（Shoreditch）的全面轉型計畫，全新的零售、住宅及商用設施即將陸續落成。這些優勢將轉化為可觀的收益及租金回報，推動物業價格穩步上揚。除此之外，Principal Tower 的團隊亦夥拍全球知名建築師及室內設計師 Foster + Partners 共同發展，確保專案在設計、質素、佈局及裝修方面均無可匹敵。

在亞洲市場，具有獨到眼光且希望在海外置業的投資者人數正迅速上升，目前佔倫敦海外買家的60%。Principal Tower 位處的市中心地帶之樓價增幅較傳統住宅區高出15.3%，對亞洲投資者而言，Principal Tower 實在是優質物業專案，亦是投資及資本增值的黃金機會。

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橫貫鐵路催旺郊區樓市

 

將於今年底首階段通車的橫貫鐵路（Crossrail），不單為倫敦市民帶來交通上的方便，也對樓市帶來正面影響，可視為投資英國物業時最值得考慮因素之一。

耗資接近150億英鎊的橫貫鐵路，由籌備到通車超過10年光景。又名伊利沙伯線的橫貫鐵路，顧名思義，以倫敦為中心，利用高速鐵路連接大倫敦以外東西兩側的市郊地區和希斯路機場。當全線通車後，除交通時間大大縮短，更令額外150萬人口可於45分鐘內直達倫敦市中心，並且有效改善市內日漸嚴重的塞車問題。難怪置業者不論自住或投資，都對橫貫鐵路周邊物業另眼相看。

防守性及抗跌力強

事實上，交通配套與倫敦樓價表現息息相關。當銀禧線（Jubilee Line）延線於1999年通車後，估計就為鄰近土地增值約90億英鎊。早於2012年，國際物業顧問行GVA Worldwide已預測，橫貫鐵路可為沿線住宅和寫字樓於2012年至2021年間，帶來55億英鎊額外增值。

去年萊坊研究報告也指出，位處倫敦市中心橫貫鐵路車站10分鐘步程的住宅，其樓價於2008年至2016年的表現跑贏大市（整體市中心樓價指數）40%。其中在2014年第三季至2016年第四季，雖然市中心樓價指數下跌5.7%，但同期橫貫鐵路周邊的樓價卻錄得6%升幅，足以證明橫貫鐵路概念令物業有較強防守性及抗跌力。

除了樓價表現，橫貫鐵路亦帶動周邊住宅租務市場。因為完善的交通配套正是租客最主要考慮因素之一，尤其近年倫敦的租客群有年輕化趨勢，除了既有的海外留學生，科技巨頭如臉書、谷歌及蘋果等紛紛在倫敦成立辦公室，吸引年輕專業人士到此工作。

年底通車勢再展升浪

有別於從事金融行業的租客較鍾情傳統豪宅區如武士橋（Knightsbridge）、貝爾格拉維亞（Belgravia） 和梅菲爾（Mayfair）等。這批租務市場年輕生力軍基於本身就業資歷較淺，薪酬及房屋津貼相對較低，所以願意租住市中心以外地區物業，以換取更佳的居住環境。

就以筆者家人居住的伊靈（Ealing）為例，雖然位處西倫敦第三區（Zone 3），不過當橫貫鐵路通車後，前往市中心龐德街（Bond Street）的時間將由目前25分鐘減至10分鐘。所以近年伊靈的物業吸引不少當地和海外投資者垂青，除了過去5年樓價上升逾45%外，平均月租亦超過2000英鎊水平。

根據筆者經驗，鐵路的延伸往往令沿線住宅租售展開兩次升浪。第一次出現是於項目細節公布後，而第二次升浪是於工程完成時。隨着橫貫鐵路首階段於年底通車，對附近物業帶來的正面影響將更明顯。

 

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年4月7日信報)

矗立倫敦金融城罕有地段 毗鄰未來交通樞紐 Barts Square 第二期隆重登場

Barts Sqaure豪宅自第一期開售以來，市場反應熱烈，並取得驕人的銷售成績，發展商Helical現正隆重推出第二期 – 即整個項目的最後一期住宅物業，標誌著這個全新地標建築即將誕生。

被公認為區內最矚目時尚住宅地標Barts Square，矗立於倫敦市中心具悠久歷史的史密斯菲爾德 (Smithfield) 活化區，並坐落於古雅教堂庭院和綠化地帶之中，處處散發綠意盎然、寧靜優雅的舒適環境，得天獨厚；而交通網絡完善，配合獨特地理優勢，穿梭往返倫敦市中心每個角落亦顯得格外輕鬆快捷。

Barts Square最後一期住宅，建築靈感以19世紀工廈建築風格為設計藍本，大廈外型既因應了現代城市規劃要求，同時又保留歷史建築遺風；而室內設計以柔和溫暖為主色調，佈局彰顯現代時尚設計風格。

Barts Square第二期由3幢獨特的建築組成 – Percivall House、Levett Building及Fenwick House。 Percivall House大廈外牆採用美麗的波特蘭石，每個單位內均設寬大落地玻璃窗，自然日光映照全屋，而窗外12世紀興建的教堂及聖巴塞洛繆大教堂的美景一一盡收眼簾。 The Levett Building則由著名建築商Piercy and Company精心打造，大廈外墻以優雅淺色磚塊為主、配以青銅花紋點綴而成。而Fenwick House以琉璃磚為外牆飾面，構成一幅美麗維多利亞式建築外型。

Barts Square坐落於倫敦市中心一個寧靜優雅地方，發展商匠心打造，將現代建築美學與周邊歷史遺跡巧妙融為一體，創建出一個與眾不同完美地標式豪宅。

• 緊鄰倫敦金融城及著名旅遊聖地 – 聖保羅大教堂、巴比肯藝術中心和倫敦博物館。
• 僅1分鐘步程即達高鐵菲靈頓東站 (Farringdon East Crossrail Station)＃，該站將會成為倫敦最繁忙中轉車站。
• 快捷前往倫敦各著名大學，如倫敦大學學院 (UCL)、倫敦政治經濟學院 (LSE) 及倫敦國王學院 (King’s College)。
• 室內設計精緻時尚，設特大落地玻璃窗，室內以柔和溫暖顏色為主色調。
• 24小時禮賓服務、保安嚴密停車場、尊貴住戶酒吧和餐廳及私人影院。
• 預計於2020年第一季落成，999年租賃期。

售價由£770,000起，查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。