英樓市去向 端視脫歐談判

 

自去年脫歐公投塵埃落定後，英國在上月正式啟動《里斯本條約》中第50條，為退出歐盟開始長達兩年的談判。由於樓市表現與整體經濟環境息息相關，脫歐後所帶來的影響，將視乎談判進度及結果。

 

求過於供兼低息帶來支持

 

毫無疑問，脫歐為英國整體樓市增加不明朗因素，不但令樓價上升幅度收窄，交易宗數亦相應減少，當中以對倫敦市中心的物業影響最明顯。然而，隨着脫歐談判正式落實，意味市場的穩定性將會逐步提升，所以業界普遍對後市表示樂觀。

 

事實上，最初估計脫歐後會令英國樓價大幅下跌的情況並沒有出現。相反，整體樓價於過去8個月仍保持上漲，可見脫歐對英國樓市的影響未如外界原先預期般嚴重。特別是市場目前供求失衡和低息環境仍然持續，正好為樓市帶來支持。

 

當然，脫歐會令小部分買家和投資者採取觀望態度。然而，樓價上升速度放緩，正好為首次置業人士提供「上車」機會；對於有經驗的海外買家和投資者，亦可趁着英鎊滙率自脫歐公投後偏軟的機會，繼續購買倫敦優質物業。

 

未來兩年造價料窄幅向上

 

相對於脫歐，筆者認為3%的額外印花稅對樓價的影響更為明顯，特別是倫敦市中心的豪宅。

 

根據經濟及商業研究中心（CEBR）報告指出，即使脫歐談判展開，預期英國樓價未來兩年只會升勢放緩，估計截至今年底，整體平均樓價仍會比2016年高，正好反映買家及投資者對英國樓市的信心依然堅定。

 

至於住宅租賃市場，脫歐對其影響相對較明顯。根據仲量聯行的報告，雖然今年首兩個月的周租介乎1000至3000英鎊的2至3房單位曾出現供過於求情況，但踏入第二季企業對住宅租賃的需求開始增加。不過，在目前租客主導下，業主不但要確保物業整潔美觀，訂定具競爭力的叫價亦同等重要。

 

留意通脹及工資增長

 

假如脫歐談判進展順利，筆者預計倫敦物業成交量將止跌回升，樓價亦有望再創新高。相反，若談判結果不如預期，外資企業或會削減派駐當地的員工，最終導致住宅成交量和樓價下跌。因此，準投資者宜留意未來兩年脫歐談判開始後，對英國通貨膨脹率，就業市場及實質工資增長的影響，從而制訂適合的投資策略。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年4月22日信報)
 

The Lennox - 澳洲悉尼全新豪華住宅 全球首度公開發售

位於悉尼以西北的帕拉馬塔是澳洲第二古老的殖民地城鎮，隨著政府大力支持其基建設施，促進地產項目落成，與及人口增長等因素，該地這些年來一直受到很多租客、首次置業的買家及海外投資者的喜愛，因為他們都相信帕拉馬塔，獨當一面，指日可待。

全新豪華住宅The Lennox位置優越，面向澳洲悉尼帕拉馬塔河畔 (Parramatta River)，矗立於充滿活力的 ’Eat Street’ 美食區之上。物業提供媲美酒店級數的設施，設備一應俱全，包括室內游泳池、健身房、住客會所、餐廳及天台露台。所有住宅樓層可飽覽悉尼繁華商業中心區CBD及優美藍山景區。

距離最近的輕鐵站僅200米，前往主要就業中心 － 帕拉馬塔廣場 (Parramatta Square) 及Westmead Health Precinct 快捷方便。

想了解項目詳情，請電郵kesflaw@savills.com.hk或致電+852 6691 6349與本人聯絡。



買樓收租宜選市中心

英國物業市場雖然繼續受脫歐帶來的不確定性所影響，但倫敦市中心租務市場仍然保持活躍。箇中原因，筆者分析如下：

根據萊坊報告指出，2016年第四季的租務成交宗數比2015年同期上升20%。當中以周租5000英鎊以上的超級豪宅，和周租1500英鎊或以下的中小型單位為主。筆者估計，這可能由於部分準買家對樓市持觀望態度，暫時轉買為租。至於每周租金介乎1500至5000英鎊的中高端豪宅的租務需求就有放緩跡象，主要原因相信與從事金融及銀行業高級行政人員的房屋津貼，因前景不明而被削減有關。

國王十字區及倫敦塔橋可取

雖然租務成交有所上升，不過倫敦市中心各區租金表現卻相當參差。當中騎士橋（Knightsbridge）、諾丁山（Notting Hill）、南肯辛頓（South Kensington）等傳統豪宅地區租金按年下跌超過9%。相反，市中心及周邊（City and Fringe）、國王十字區（King's Cross）和倫敦塔橋（Tower Bridge）的租金按年跌幅卻少於1%。因此，當投資者考慮入市時，不妨參考個別地區樓價及租金的抗跌力。

3房或以上租務需求趨減

除了地區，不同類型住宅的租金表現亦有差異。根據第一太平戴維斯研究顯示，小型單位租金的下跌幅度較大型單位輕微。截至2016年第四季，倫敦市中心1房單位租金按年下跌1.5%，而2房和3房戶卻分別錄得3.3%及5.3%的跌幅。筆者預期，由於3房或以上大單位的租務需求將會減少，這類物業租金將進一步受壓。

根據英國住宅租務代理協會（ARLA）的最新報告指出，以2017年1月為例，每間代理平均準租客登記數目就較2016年12月增加31%，遠遠超過新增可供出租的單位數目。筆者預期，由於可供出租私樓供求持續失衡，加上政府倡議禁止租務代理向租客收費，以及改革業主就房貸利息的扣稅安排，今年倫敦整體住宅租金有望保持平穩，部分地區如倫敦南岸（Southbank）更有望錄得輕微上升。然而，投資者亦應留意因脫歐對英國就業市場和民眾購買力等所帶來的影響。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年3月11日信報)

瑰麗豪宅Lincoln Square 全新一期首次公開發售 罕有難求

 

Lincoln Square 面向位於歷史悠久的英國皇家司法院（Royal Courts of Justice）和 Lincoln’s Inn Fields 公共廣場，西面有文娛集中地柯芬園 (Covent Garden)，東面是金融區 Square Mile。物業座落於此優越地段，並提供全新住宅單位，罕有難求。安居於此，更可與英國著名的法律專才為鄰， 機會獨一無二。

 

物業毗鄰倫敦經濟學院，距離倫敦國王學院僅幾步之遙。英國有 23%外國學生人口位於倫敦，來 自世界各地的學生是組成當地經濟的重要部分。因此，為在倫敦求學的孩子們購買物業作居所， 成為他們 (指 HNWI) 投資的主要動機。Lodha UK 打造的 Lincoln Square，正可滿足這些想要居住 得靠近各大藍籌企業、律師事務所和皇家司法院，以及為那些想在大學畢業後留在倫敦生活和工 作的學生的需要。
 

Lincoln Square 由知名建築師樓 PLP Architecture 精心設計，樓高 10 層和 2 層地下室。備有一系列開放式、1 至 4 房豪華單位和 2 間頂層複式單位，室內設計由 Bowler James Brindley 主理，集優雅、柔和及現代化於一身。

Lincoln Square 住戶的配套設施由知名設計師 Patricia Urquiola 量身打造。她為世界各地的豪華酒 店設計而聞名，當中包括位於科莫湖的 Hotel Il Sereno 和位於巴塞隆拿的文華東方酒店。這是 Patricia 在倫敦的第一個住宅項目，當中包括 25 米的游泳池、配有獨立的活力池和治療室的 Spa 和 健身房。 此外，更備有私人俱樂部、圖書室、電影院、可容納多達 36 人的私人餐廳、桌球室和娛 樂活動空間，為住戶提供社交和接待客人的空間。

物業的私人庭院由曾設計海德公園戴安娜皇妃紀念噴泉的倫敦園景設計公司 Gustafson Porter 設計， 為這座擁有炫目氣派的豪宅提供了寧靜和綠色空間。
 

售價由英鎊 990,000 元起
 

查詢項目詳情，請電郵 kesflaw@savills.com.hk 或致電+852 2840 4839 與本人聯絡。

 

 

 

Palace View - 全新倫敦精品豪宅毗鄰蘭柏宮、泰晤士河及國會大樓 投資自住兩雙宜

 

Palace View提供55個瑰麗時尚住宅單位，並設有24小時禮賓服務、設備齊全的健身室、私人電影院，頂層單位更可飽覽倫敦市中心的壯闊城市美景。住戶可於天台盡情放鬆身心，欣賞宏偉壯觀的Lambeth Palace、國會大樓（Houses of Parliament）、泰晤士河和倫敦市中心的美景；或於住戶私人健身室鍛煉身體。於物業步行僅需9分鐘即到達Lambeth North 站，乘地鐵前往倫敦市中心其他地方亦快捷方便 – 9分鐘到達 Oxford Circus站以及11分鐘到達Bank站。

 

如欲查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349 或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

英樓市走出脫歐陰霾

踏入2017年，英國樓市延續2016年第四季的強勢，上月多個開售的新盤，不論位處倫敦還是伯明翰均錄得不俗銷情，投資者對英國樓市的信心明顯恢復。

受惠於發展商訂價較以往保守，令英國樓市雖然仍受到「辣招」（編按：自去年4月起，英國對第二套房買家徵收3%額外印花稅。）和脫歐等不確定因素影響，市場依然表現活躍。事實上，發展商明白要吸引市場上相對審慎的買家，其訂價就要反映上述不利因素。

鎊滙貶降售價吸海外買家

當去年「辣招」生效和脫歐結果公布後，市場初期確實缺乏方向導致成交疏落，可是隨着發展商稍後調整銷售策略，加上英鎊大幅貶值，特別是令海外買家對英國房地產重燃興趣，刺激成交量自去年9月起從低位明顯反彈。

至於樓價的表現，更突顯「辣招」及脫歐所帶來的負面影響可能較預期輕微。國家統計局（ONS）上月報告顯示，英國整體樓價去年11月按年上升6.7%，倫敦樓價的升幅更高達8.1%。以筆者接觸的客戶為例，大部分原本由對樓市持觀望態度，逐漸改變成根據自身財力和需要而作出投資決定。此外，英國最新公布的數據顯示，在公投後該國經濟增長較預期強勁，市場普遍認為通脹升溫可能會令英倫銀行考慮加息，因而推動買家盡快入市。

從物業估價的宗數亦反映英國樓巿有復甦跡象。測量師行Connells研究指出，2016年12月的估價較2015年同期增加了8%，若與2014年同期比較，其升幅更超過40%，情況於傳統每年最淡靜的月份實屬罕見。當中，以首次置業人士和業主加按佔大多數。至於上月公布的樓價情緒指數，已經是自去年7月公投後連續6個月維持於50點以上的水平，顯示全英國1500個受訪家庭中，大部分表示樓價除了於過去一個月上升外，並預期未來12個月升勢持續。由此可見，當地的業主們已不再只聚焦於脫歐所帶來的不確定因素。

從宏觀角度，英國作為七國集團成員之一，其經濟基礎相對其他成員國穩健，所以國際貨幣基金組織亦調高對英國經濟增長的預測；若從微觀角度，低按揭利率減輕借貸成本，加上新樓與二手樓供應不足、低失業率和實質工資上升等，均支持當地樓價續升。與各地物業市場比較，筆者認為英國樓市仍然具有相當吸引力，只要投資者量力而為，並做好風險管理，定能應對市場可能出現的波動。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年2月4日信報)

房地產投資新寵兒 - 英國伯明翰全新豪宅Regency Place首次全球公開發售

 

 

英國伯明翰商業中心區優尚豪宅Regency Place首次全球公開發售！全新住宅推出82個現代時尚1房、2房及3房豪華單位。歡迎對項目有興趣的人士參與由第一太平戴維斯舉行的展銷會。

 

伯明翰被譽為是英國最受歡迎的物業投資熱點－當地重點基建投資已貫通2號高速鐵路(HS2)，其金融中心地位亦正迅速發展(根據「PwC 2017年房地產新趨勢報告」)。以城市的商業發展而言，已經有一些知名企業將總部搬遷到伯明翰，如匯豐銀行和德意志銀行。多份報告指出，在勞動人口質素、生活成本負擔及大型企業搬遷等因素的帶動下，伯明翰已成為近年的投資熱點。 

 

想瞭解更多項目詳情，請電郵kesflaw@savills.com.hk或致電+852 6691 6349與本人聯絡。