英樓市去向 端視脫歐談判

 

自去年脫歐公投塵埃落定後，英國在上月正式啟動《里斯本條約》中第50條，為退出歐盟開始長達兩年的談判。由於樓市表現與整體經濟環境息息相關，脫歐後所帶來的影響，將視乎談判進度及結果。

 

求過於供兼低息帶來支持

 

毫無疑問，脫歐為英國整體樓市增加不明朗因素，不但令樓價上升幅度收窄，交易宗數亦相應減少，當中以對倫敦市中心的物業影響最明顯。然而，隨着脫歐談判正式落實，意味市場的穩定性將會逐步提升，所以業界普遍對後市表示樂觀。

 

事實上，最初估計脫歐後會令英國樓價大幅下跌的情況並沒有出現。相反，整體樓價於過去8個月仍保持上漲，可見脫歐對英國樓市的影響未如外界原先預期般嚴重。特別是市場目前供求失衡和低息環境仍然持續，正好為樓市帶來支持。

 

當然，脫歐會令小部分買家和投資者採取觀望態度。然而，樓價上升速度放緩，正好為首次置業人士提供「上車」機會；對於有經驗的海外買家和投資者，亦可趁着英鎊滙率自脫歐公投後偏軟的機會，繼續購買倫敦優質物業。

 

未來兩年造價料窄幅向上

 

相對於脫歐，筆者認為3%的額外印花稅對樓價的影響更為明顯，特別是倫敦市中心的豪宅。

 

根據經濟及商業研究中心（CEBR）報告指出，即使脫歐談判展開，預期英國樓價未來兩年只會升勢放緩，估計截至今年底，整體平均樓價仍會比2016年高，正好反映買家及投資者對英國樓市的信心依然堅定。

 

至於住宅租賃市場，脫歐對其影響相對較明顯。根據仲量聯行的報告，雖然今年首兩個月的周租介乎1000至3000英鎊的2至3房單位曾出現供過於求情況，但踏入第二季企業對住宅租賃的需求開始增加。不過，在目前租客主導下，業主不但要確保物業整潔美觀，訂定具競爭力的叫價亦同等重要。

 

留意通脹及工資增長

 

假如脫歐談判進展順利，筆者預計倫敦物業成交量將止跌回升，樓價亦有望再創新高。相反，若談判結果不如預期，外資企業或會削減派駐當地的員工，最終導致住宅成交量和樓價下跌。因此，準投資者宜留意未來兩年脫歐談判開始後，對英國通貨膨脹率，就業市場及實質工資增長的影響，從而制訂適合的投資策略。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2017年4月22日信報)