倫敦市中心摩天地標項目 Principal Tower 璀璨來襲

Principal Tower 座落於全球最具活力的國際商業、創意、時裝潮流及高新科技交匯處，是 Principal Place 內的地標性公寓樓。同時 Principal Tower 住宅專案是由著名的建築事務所Foster + Partners 悉心策劃，與舉世聞名的地標 The Gherkin（亦名為30 St. Mary Axe）分別矗立於倫敦市中心南北天際，相互呼應。Principal Tower 175米樓高成為倫敦最高的住宅項目之一，景色一覽無餘。2017年 Principal Tower 住宅項目在原有基礎上又新增LED燈光裝置，夜晚的 Principal Tower 像明珠般璀璨！

佔盡地利優勢的 Principal Tower，距離利物浦街車站只需5分鐘步程。無論是前往倫敦市內還是其他城市，甚至周邊的5個機場，均方便至極。橫貫鐵路更於2018通車，大大減少由該站到其他地區的所需時間。由利物浦街車站經由橫貫鐵路到法靈頓及金絲雀碼頭分別只需2分鐘及6分鐘。而到希斯路機場更縮短至32分鐘。同時Principal Tower 毗鄰倫敦大學國王學院、倫敦商學院、倫敦大學學院（UCL）和倫敦經濟與政治學院（LSE）這也將是出國留學必選住宅之一。

Principal Tower 將能吸引那些獨具慧眼、並看好倫敦市中心物業市場前景的亞洲投資者。此項目毗鄰倫敦金融中心，享有世界級交通配套，能信步至利物浦街車站（Liverpool Street Station）所連接的三個重要地下鐵路站，並配合薛迪奇區（Shoreditch）的全面轉型計畫，全新的零售、住宅及商用設施即將陸續落成。這些優勢將轉化為可觀的收益及租金回報，推動物業價格穩步上揚。除此之外，Principal Tower 的團隊亦夥拍全球知名建築師及室內設計師 Foster + Partners 共同發展，確保專案在設計、質素、佈局及裝修方面均無可匹敵。

在亞洲市場，具有獨到眼光且希望在海外置業的投資者人數正迅速上升，目前佔倫敦海外買家的60%。Principal Tower 位處的市中心地帶之樓價增幅較傳統住宅區高出15.3%，對亞洲投資者而言，Principal Tower 實在是優質物業專案，亦是投資及資本增值的黃金機會。

查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

橫貫鐵路催旺郊區樓市

 

將於今年底首階段通車的橫貫鐵路（Crossrail），不單為倫敦市民帶來交通上的方便，也對樓市帶來正面影響，可視為投資英國物業時最值得考慮因素之一。

耗資接近150億英鎊的橫貫鐵路，由籌備到通車超過10年光景。又名伊利沙伯線的橫貫鐵路，顧名思義，以倫敦為中心，利用高速鐵路連接大倫敦以外東西兩側的市郊地區和希斯路機場。當全線通車後，除交通時間大大縮短，更令額外150萬人口可於45分鐘內直達倫敦市中心，並且有效改善市內日漸嚴重的塞車問題。難怪置業者不論自住或投資，都對橫貫鐵路周邊物業另眼相看。

防守性及抗跌力強

事實上，交通配套與倫敦樓價表現息息相關。當銀禧線（Jubilee Line）延線於1999年通車後，估計就為鄰近土地增值約90億英鎊。早於2012年，國際物業顧問行GVA Worldwide已預測，橫貫鐵路可為沿線住宅和寫字樓於2012年至2021年間，帶來55億英鎊額外增值。

去年萊坊研究報告也指出，位處倫敦市中心橫貫鐵路車站10分鐘步程的住宅，其樓價於2008年至2016年的表現跑贏大市（整體市中心樓價指數）40%。其中在2014年第三季至2016年第四季，雖然市中心樓價指數下跌5.7%，但同期橫貫鐵路周邊的樓價卻錄得6%升幅，足以證明橫貫鐵路概念令物業有較強防守性及抗跌力。

除了樓價表現，橫貫鐵路亦帶動周邊住宅租務市場。因為完善的交通配套正是租客最主要考慮因素之一，尤其近年倫敦的租客群有年輕化趨勢，除了既有的海外留學生，科技巨頭如臉書、谷歌及蘋果等紛紛在倫敦成立辦公室，吸引年輕專業人士到此工作。

年底通車勢再展升浪

有別於從事金融行業的租客較鍾情傳統豪宅區如武士橋（Knightsbridge）、貝爾格拉維亞（Belgravia） 和梅菲爾（Mayfair）等。這批租務市場年輕生力軍基於本身就業資歷較淺，薪酬及房屋津貼相對較低，所以願意租住市中心以外地區物業，以換取更佳的居住環境。

就以筆者家人居住的伊靈（Ealing）為例，雖然位處西倫敦第三區（Zone 3），不過當橫貫鐵路通車後，前往市中心龐德街（Bond Street）的時間將由目前25分鐘減至10分鐘。所以近年伊靈的物業吸引不少當地和海外投資者垂青，除了過去5年樓價上升逾45%外，平均月租亦超過2000英鎊水平。

根據筆者經驗，鐵路的延伸往往令沿線住宅租售展開兩次升浪。第一次出現是於項目細節公布後，而第二次升浪是於工程完成時。隨着橫貫鐵路首階段於年底通車，對附近物業帶來的正面影響將更明顯。

 

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年4月7日信報)

矗立倫敦金融城罕有地段 毗鄰未來交通樞紐 Barts Square 第二期隆重登場

Barts Sqaure豪宅自第一期開售以來，市場反應熱烈，並取得驕人的銷售成績，發展商Helical現正隆重推出第二期 – 即整個項目的最後一期住宅物業，標誌著這個全新地標建築即將誕生。

被公認為區內最矚目時尚住宅地標Barts Square，矗立於倫敦市中心具悠久歷史的史密斯菲爾德 (Smithfield) 活化區，並坐落於古雅教堂庭院和綠化地帶之中，處處散發綠意盎然、寧靜優雅的舒適環境，得天獨厚；而交通網絡完善，配合獨特地理優勢，穿梭往返倫敦市中心每個角落亦顯得格外輕鬆快捷。

Barts Square最後一期住宅，建築靈感以19世紀工廈建築風格為設計藍本，大廈外型既因應了現代城市規劃要求，同時又保留歷史建築遺風；而室內設計以柔和溫暖為主色調，佈局彰顯現代時尚設計風格。

Barts Square第二期由3幢獨特的建築組成 – Percivall House、Levett Building及Fenwick House。 Percivall House大廈外牆採用美麗的波特蘭石，每個單位內均設寬大落地玻璃窗，自然日光映照全屋，而窗外12世紀興建的教堂及聖巴塞洛繆大教堂的美景一一盡收眼簾。 The Levett Building則由著名建築商Piercy and Company精心打造，大廈外墻以優雅淺色磚塊為主、配以青銅花紋點綴而成。而Fenwick House以琉璃磚為外牆飾面，構成一幅美麗維多利亞式建築外型。

Barts Square坐落於倫敦市中心一個寧靜優雅地方，發展商匠心打造，將現代建築美學與周邊歷史遺跡巧妙融為一體，創建出一個與眾不同完美地標式豪宅。

• 緊鄰倫敦金融城及著名旅遊聖地 – 聖保羅大教堂、巴比肯藝術中心和倫敦博物館。
• 僅1分鐘步程即達高鐵菲靈頓東站 (Farringdon East Crossrail Station)＃，該站將會成為倫敦最繁忙中轉車站。
• 快捷前往倫敦各著名大學，如倫敦大學學院 (UCL)、倫敦政治經濟學院 (LSE) 及倫敦國王學院 (King’s College)。
• 室內設計精緻時尚，設特大落地玻璃窗，室內以柔和溫暖顏色為主色調。
• 24小時禮賓服務、保安嚴密停車場、尊貴住戶酒吧和餐廳及私人影院。
• 預計於2020年第一季落成，999年租賃期。

售價由£770,000起，查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

業主早作準備 加息影響有限

雖然英倫銀行2月初議息後維持基準利率0.5厘不變，但由於經濟增長和通脹超出預期，未來加息步伐可能較原計劃快，而且幅度亦擴大，業內人士估計，央行最早可能在5月加息。究竟英國加息對當地物業市場有何影響？

市場普遍認為，利率上升最直接影響，當然是資金成本增加。因為無論買樓自用人士或投資者，大部分都申請按揭貸款，當利息上調，每月供款額自然增加；對於準備置業自用人士而言，貸款額亦會被調低，甚至可能因為未能通過銀行壓力測試，而要放棄置業念頭。住宅投資者方面，可能會因租金回報率下跌而降低入市意欲。故此，市場一般認為利率上升會削弱市場購買力，在需求減少下，樓價將會受壓。

六成家庭採用定息按揭

然而，筆者對上述論點有所保留。首先，量化寬鬆所造成的低息環境已維持一段頗長時間，置業人士都早已預備利率可能上升，而在財務上作出相應安排，包括控制貸款比率及採用定息按揭等。據統計，目前全英國約有810萬個家庭已為其物業申請按揭，當中有近60%採用定息按揭。由於大部分置業人士都為息率上調作好準備，即使未來利息再升，預期對短期樓市的影響有限。

另一方面，自金融風暴後，銀行對於按揭貸款的批核較以往審慎，借款人須通過壓力測試，證明有足夠還款能力，才有望取得按揭。UK Finance數據顯示，去年第四季按揭欠款率為2.5%，較2016年同期下跌4.5個百分點，顯示在低失業率及實際工資增加的情況下，置業人士的供樓負擔和持貨能力都較以往高。再者，即使未來加息，按揭利率仍處於歷史性低位。

租金收入高於利息成本

此外，物業投資從來不只是從租金回報方面考慮，資產升值潛力亦同樣重要，所以投資者往往願意接受短期相對低的租金回報率，以換取未來樓價上升帶來可觀收益。況且，目前倫敦整體租金回報介乎3.5至4.5厘，而伯明翰和曼徹斯特的租金回報更可達6至7厘，租金收入仍然較利息成本高。所以，加息對樓價不會造成太大壓力。

英國加息，是因為經濟增長比預期理想而造成通脹，屬於利率正常化的過程，並非是要打擊樓巿；即使加息步伐加快，相信亦會循序漸進。事實上，利率升跌與樓價的關係並非絕對，兩者有時是同步，有時則會反向；這反映單一因素不足以解釋複雜的經濟現象，利率走勢只是影響樓價的因素之一。相比之下，社會經濟環境、就業情況、脫歐談判進程，甚至未來新屋供應量等，都與樓價息息相關。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年3月3日信報)

 

Keybridge Capital - 倫敦核心地段Vauxhall最新住宅項目 香港獨家公開發售

美國駐英大使館將從寸土寸金的Mayfair搬遷至九榆新區早已經不是新聞，但是美國大使館新館給所在的九榆新區 (Nine Elms)帶來翻天覆地變化的話題，將持續很多年，將把九榆新區帶旺成為泰晤士河南岸的新Mayfair區。

按規劃，從Vauxhall到Battersea電站之間這個沿河帶狀地塊將建成總計2.5萬套豪華住宅。同時，該區域重建工程還將帶來25000份工作機會以及新的學校、公園、文化和藝術中心等。

從Vauxhall到巴特西，占地561英畝的九榆新區是倫敦市中心最後一塊大型的開發用地。因此，這個濱河地段的九榆新區獲得了倫敦政府的重點開發，總計150億英鎊的升級改造工程將在未來10年左右打造成倫敦的黃金區域。

“倫敦新使館區”、“中央商務區”、“新興住宅區”、定位的九榆新區，其潛力也是市中心其他區域不可複製的。

九榆新區(Nine Elms)位置優越，位於泰晤士河南岸，與倫敦傳統富裕街區切爾西、Pimlico隔河相望，步行可至議會大廈、倫敦眼等地標建築。由於鐵路線的阻礙，九榆新區面臨最大的困境缺少地鐵交通的輔助，對於當地居民來說，出行主要依靠火車和公交。

為了振興九榆新區，倫敦市政府計畫將地鐵Northern Line延伸到九榆新區，規劃中的Battersea Power Station和Nine Elms兩站也被劃入倫敦市交通一區。投資12億英鎊的地鐵擴建工程是繼上個世紀90年代的Jubilee Line後的首個大型拓建工程。

與此同時，為了加強九榆與泰晤士河北岸的聯繫，倫敦市政府計畫在St. George’s Square處修建一座人行天橋。將泰晤士河南岸的九榆地區與北岸歷史悠久的Pimlico Embankment聯繫在一起。

倫敦新使館區+新興商務區

2016年脫歐公投後，科技巨頭蘋果公司宣佈將於2021年把英國總部從現在的攝政街搬遷至倫敦著名歷史建築——巴特西電站。屆時，蘋果公司的新總部將佔據全部6層辦公空間，將成為巴特西電站項目中最大的辦公空間租戶。新總部計畫可容納3000名員工，也為蘋果公司未來的發展留下空間。

機構投資者長期看好

2017年的倫敦商業地產屢創新高，包括九榆新區、金融城、西區、國王十字在內的區成均成為資本激勵追逐的熱點，多筆大宗交易塵埃落定。

在美國新使館、蘋果新歐洲總部、新建軌道交通、海外資本的共同背書下，這一切都使得該地區的房價動力十足。

CBRE的調查顯示，九榆新區的升級改造已經為當地的房產市場帶來了不可小覷的影響。2009年初至2017年5月，Vauxhall所在行政區的平均房價上漲了94%，而同時期全倫敦的平均增幅為88%。與此同時，2017-2021年間，房價的上漲空間仍有21%。

九榆新區升級改造工程啟動以來，一棟棟現代化新建住宅拔地而起，為倫敦供應了大量的租賃房產。九榆新區的租賃市場增長了超過50%。而整個Wandsworth行政區也吸引著越來越多英國居民，據ONS的資料，2016年從英國其他地區遷移到倫敦的居民中，人數最多的是Wandsworth，超過1.31萬人。

據英國房產網站Rightmove，Wandsworth的租賃市場表現強勁，其中2居室公寓的租金在過去5年保持著每年2.1%的增速。

毗鄰美國大新使館，Vauxhall潛力靚盤坐享紅利

由Mount Anvil開發的Keybridge專案位於Vauxhall核心地段，步行至Victoria線上的Vauxhall地鐵站只需6分鐘，步行7分鐘可至泰晤士河河畔通往South Bank的人行道。

從Vauxhall站出發搭乘地鐵7分鐘即可至Oxford Circus，11分鐘即可到達國王十字站。2020年地鐵Northern線也將延伸至Nine Elms，進一步豐富當地居民的出行選擇，提升區域交通運力。

 憑藉著核心的地段和良好的交通條件，Keybridge可以便捷地到達多所英國頂級教育機構，包括倫敦政經，國王學院，帝國理工，UCL，Queen Mary等。因此Vauxhall地區也吸引了眾多學生群體。

迅速發展的公共設施也為九榆新區域注入了不可小覷的生機和活力，方便居民更全面的體驗水畔生活。新的帶狀公園，社區廣場和綠地，將連接現有的Vauxhall Pleasure Gardens和Battersea Park。

Keybridge周圍將建設1英畝景觀花園，並坐落于一系列噴泉水景和Tom Price的定制藝術作品之中。此外，Keybridge周圍1英里範圍內擁有超過15個公園和花園。其中Vauxhall Park與項目只有一路之隔。

Keybridge採用獨一無二的英倫紅磚建造，總計595套新公寓，共計6棟獨立建築。戶型豐富，包括包括單身公寓、一居、兩居、三居公寓以及天空樓中樓。公寓均配有冬日陽光房和陽臺。

社區內部設有僅供住戶使用的游泳池、健身房、桑拿和蒸汽浴室、豪華業主休息室，前臺服務等。

此外，Keybridge專案還規劃有92,100平方英尺購物、餐飲、酒吧及辦公空間，為業主提供了豐富多元的配套，輕鬆滿足日常購物休閒的需求。

Keybridge Capital是整個項目中的最後一期，共125套公寓最高標準、精裝修的公寓住宅。售價由55.5萬英鎊元起，預計於2021年第1至2季落成。

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Exchange Point -坐擁西曼城灣高端綜合生活社區 矚目登場

Exchange Point 位於英國首屈一指的投資城市曼徹斯特，並且地處城市中段的優越位置，步行可達中心商務區及購物場所。項目採用現代化設計，注入尖端新科技，傳遞海外之“家”的概念。投資者可以自由選擇自住、租賃和出售，是極具彈性的投資機會。目前共有148間不同房型可供選擇，包括開放式單位、一房、兩房和三房。

活力曼城 商機孕育

據估計，英國每年需要至少240,000套新房才能滿足日益上漲的需求。過去十年，這一數額並未達到，由此而導致房價持續上漲。基於價格上漲和對居住靈活度的偏好，過去十年內租房需求每月都會增加17,500戶。英國現時房屋擁有率進入30年以來的低谷。至2025年，在20歲至39歲的人群中，將有60%會選擇租房。可持續的資本增長和定期的高收益率使英國成為全球投資者的避風港，其中曼徹斯特尤為吸引投資者目光。

根據第一太平戴維斯預計至2022年，曼徹斯特的樓價將錄得18.1%升幅。作為工業革命和現代文明的發源地，曼徹斯特因發展歷史、發明創造、傳奇球隊和音樂成就而聞名於世。這裡也是繁榮的金融和媒體產業中心，並已成為英國經濟增長最快的城市。

Exchange Point 所在的西曼城灣綜合生活社區，地處曼徹斯特Exchange 車站歷史遺址，傳承豐富遺產。深受昔日偉大發明家、科學家和藝術家的啟迪。如今這塊寶地已成為英國最大的商業和零售中心區，擁有城市其他區域無可比擬的高端生活方式。西曼城灣優越的地理位置及寬鬆的投資方式，將會促使租金升值和資本增長保持良好勢頭，超越已經足夠強勁的曼城市場。

 

一站投資 輕鬆尊享

 Exchange Point 回應市場最大需求，為投資或自用而建，融合超高建築品質與優越地理位置，帶來無可比擬的城居體驗。投資者既可享受出租帶來的租金收益，也可擁有自住所帶來的優質生活。作為可租賃、可出售、可融資的資產，Exchange Point 適應各類人群的需求，不論是首次投資者、短期租客還是這個城市的居民。這意味著投資者將有機會坐擁大幅的資本增值外，租金收益也不斷增長。

Exchange Point 售價由165,740英鎊起，預計於2020年初落成。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

The Hallmark - 曼徹斯特市中心難得一遇投資機會 不容錯失

現今於英國地產市場的投資者，目光逐步擴闊至英國現時最熱投資城市—曼徹斯特。

曼徹斯特商業發展蓬勃，為英國本地及國際商業投資的主要目的地之一。除擁有兩個世界著名足球球會外，多個跨國企業 －英國廣播公司 (BBC) 及英國獨立電視台 (ITV) 已進駐英國媒體城 (MediaCityUK)，還有滙豐 (HSBC) 及蘇格蘭皇家銀行 (RBS)，以及其他大型金融公司如普華永道 (PWC) 及 畢馬威 (KPMG) 亦設立於此。

這些知名企業及成千上萬的中小企公司均從世界各地招攬高技術的專業人才。曼徹斯特更被譽為英國擁有最多大學畢業生的城市之一，令人讚歎不已。

曼徹斯特商業經濟日益蓬勃發展，住宅市場亦緊貼城市人口不斷上升而提高對優質住宅的需求 – The Hallmark，正位於曼徹斯特市中心，為買家及投資者提供了獨一無二的投資機會。

曼徹斯特的住宅租賃市場需求日漸強大，到2033年預計將有8萬新居民入住，The Hallmark 正位於備受租戶追捧的地區之一，預計投資者每年租金收入可達6%。

當然，投資者不需要等到物業成交一刻，才看到他們的投資回報。曼徹斯特現今的房地產增長和銷售正超越倫敦。第一太平戴維斯預測，從2017年到2021年，該地區的租金將有17%增長，令曼徹斯特成為英國物業市場投資評級最強的地區。

購買The Hallmark，買家只需支付樓價的10%訂金，正好為在物色倫敦以外的投資機會的自住買家及投資者，提供一個低門檻投資曼徹斯特蓬勃物業市場機會。

The Hallmark豪華物業座落曼徹斯特熱門地點Green Quarter。擁有設計優雅的大堂及公共空間、優質禮賓服務、天台花園。The Hallmark的室內裝潢高雅時尚，為住戶帶來豪華的城市生活 – 從現代佈局廚房到時尚睡房、新穎浴室及獨立淋浴間，為每一個生活細節做到一絲不茍。

曼徹斯特現時就業人口約140萬人，The Hallmark距離繁忙樞紐維多利亞火車站僅800米；而在曼徹斯特濃郁的文化環境氣氛下，你會發現遍佈著各類樣的酒吧及餐館，提供便利而多姿多采的生活。

The Hallmark已受到投資者的垂青，他們希望通過投資房地產而獲取可觀的租金回報。曼徹斯特擁有為數眾多海外留學生及年輕專業人士，租務市場需求龐大，而且沒有放緩跡象。豪華生活、低樓價及預期強勁回報，正正是The Hallmark投資者不二之選的理據。

The Hallmark售價由180,000英鎊起，預計於2019年中落成。查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。