業主早作準備 加息影響有限

雖然英倫銀行2月初議息後維持基準利率0.5厘不變，但由於經濟增長和通脹超出預期，未來加息步伐可能較原計劃快，而且幅度亦擴大，業內人士估計，央行最早可能在5月加息。究竟英國加息對當地物業市場有何影響？

市場普遍認為，利率上升最直接影響，當然是資金成本增加。因為無論買樓自用人士或投資者，大部分都申請按揭貸款，當利息上調，每月供款額自然增加；對於準備置業自用人士而言，貸款額亦會被調低，甚至可能因為未能通過銀行壓力測試，而要放棄置業念頭。住宅投資者方面，可能會因租金回報率下跌而降低入市意欲。故此，市場一般認為利率上升會削弱市場購買力，在需求減少下，樓價將會受壓。

六成家庭採用定息按揭

然而，筆者對上述論點有所保留。首先，量化寬鬆所造成的低息環境已維持一段頗長時間，置業人士都早已預備利率可能上升，而在財務上作出相應安排，包括控制貸款比率及採用定息按揭等。據統計，目前全英國約有810萬個家庭已為其物業申請按揭，當中有近60%採用定息按揭。由於大部分置業人士都為息率上調作好準備，即使未來利息再升，預期對短期樓市的影響有限。

另一方面，自金融風暴後，銀行對於按揭貸款的批核較以往審慎，借款人須通過壓力測試，證明有足夠還款能力，才有望取得按揭。UK Finance數據顯示，去年第四季按揭欠款率為2.5%，較2016年同期下跌4.5個百分點，顯示在低失業率及實際工資增加的情況下，置業人士的供樓負擔和持貨能力都較以往高。再者，即使未來加息，按揭利率仍處於歷史性低位。

租金收入高於利息成本

此外，物業投資從來不只是從租金回報方面考慮，資產升值潛力亦同樣重要，所以投資者往往願意接受短期相對低的租金回報率，以換取未來樓價上升帶來可觀收益。況且，目前倫敦整體租金回報介乎3.5至4.5厘，而伯明翰和曼徹斯特的租金回報更可達6至7厘，租金收入仍然較利息成本高。所以，加息對樓價不會造成太大壓力。

英國加息，是因為經濟增長比預期理想而造成通脹，屬於利率正常化的過程，並非是要打擊樓巿；即使加息步伐加快，相信亦會循序漸進。事實上，利率升跌與樓價的關係並非絕對，兩者有時是同步，有時則會反向；這反映單一因素不足以解釋複雜的經濟現象，利率走勢只是影響樓價的因素之一。相比之下，社會經濟環境、就業情況、脫歐談判進程，甚至未來新屋供應量等，都與樓價息息相關。

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(原文刊載於2018年3月3日信報)