英研海外買家加辣 樓市經濟恐雙輸

9月底英國保守黨在伯明罕舉行的周年會議上，首相文翠珊建議於現有土地印花稅基礎上，對海外以個人或公司名義的住宅買家開徵額外印花稅，所得稅收將用於處理國內露宿者問題。究竟，該措施對海外物業投資者有何影響？

本土首置未必更易上車

英國一直被視為對海外投資者相當友善的國家，保守黨在距離正式脫歐不足6個月之際拋出這個提議，確實令業界嘩然。筆者認為，這是保守黨在政治上的姿態，藉此回應早前工黨就房策的提案，以爭取國內年輕選民的支持。

雖然約克大學的研究曾指出，於2014至2016年間，倫敦新樓買家中有13%屬於海外人士。但露宿者問題日趨嚴重，並非直接源於海外投資者購入英國房地產，而是經濟型住宅（affordable housing）的供應嚴重不足。要解決上述問題，政府應該透過提供稅務優惠甚至財政援助，為發展商增加供應提供誘因。另一方面，亦可修改土地用途、簡化土地規劃申請程序及提高地積比，令更多土地資源得以釋放。事實上，透過加稅增加海外投資者的置業成本，不會令樓價50萬英鎊以下及用家主導的住宅市場價格下跌，首置人士不見得更易上車。

筆者接觸的投資者中，大部分都已因為在香港或其他地區擁有物業而需要額外繳交3%的第二套房印花稅，換句話說，他們在英國購入第一間物業時，已無可避免地較英國本土買家多繳印花稅，若再增加針對海外投資者的稅項，理據難以令人信服。

負面影響蔓延各行各業

以英國目前情況，確保整體經濟的穩定性理應更為重要，增加海外買家印花稅所帶來的負面影響實在不容忽視。首當其衝自然是英國發展商，在建議公布後的第一個股票交易日，各大發展商如Berkeley Group、Taylor Wimpey和Barratt Developments等股價全線下跌。另一方面，其他相關行業例如建造、室內設計、市場推廣及銷售等，亦可能在連鎖反應下受影響，令失業率上升。

近年幾次土地印花稅的改革後，英國住宅成交都有所減少，影響市場正常流動性。目前，海外投資者已經和英國本土買家一樣，須繳納遺產稅和資產增值稅，因此建議開徵的新稅，只會令英國樓市甚至整體經濟得不償失。

作為海外投資者，不論是計劃搶先於新稅推出前盡快入市，抑或保持觀望態度，英國物業市場作為資金避風港和提供穩定投資回報的基本優勢，將不會驟然改變。

目前英國政府仍未公布有關稅率和生效日期等具體細節，因為新政策實施前需要進行廣泛諮詢。業界普遍估計，新稅將介乎樓價1%至3%，與其他熱門物業投資國家和地區如澳洲、加拿大、新加坡和香港比較，建議稅率明顯克制。筆者期望，當草案公布後，英國政府能夠充分聆聽持份者的意見和建議，把新稅對市場造成的負面影響降至最低。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年10月20日信報)

Lincoln Square - 倫敦學區之王，帶有濃厚藝術腔調的經典豪宅

文化素來被視為極奢生活的重要精髓，介於倫敦西區West End和金融城City之間，有這樣一座帶著濃厚藝術腔調的經典豪宅，歷史、文明、情懷毫無遺漏的勾勒出倫敦這座世界文化標籤的輪廓，人文的吉光片羽在此重生絢爛，格調繁奢生活呼之欲出。

這個地方就是號稱倫敦「學區之王」的項目，一座集世界頂級大師精粹的經典豪宅— Lincoln Square！是在開發商Lodha Group帶領下精心打造的倫敦的一個全新地標之作。

黃金地段，文化薈萃，品質卓越

以濃郁的歷史底蘊為基礎，Lincoln Square沉澱了全球最經典的文化瑰寶，著名的皇家歌劇院、國家美術館、大英博物館等世界級景點座落在周邊。同時從文化源頭發展至今， Lincoln Square周邊已成為全球頂尖學府聚集地，倫敦政經學院、國王學院、倫敦大學學院世界名校均聚集於此，無疑是陶染情懷之夢的最佳處。

Lincoln Square所在區域可謂是倫敦司法領域的核心區域，在短短的數米距離之內，有超過50家知名律師事務所和著名的皇家司法院和倫敦四大律師學院及艦隊街。另外 Lincoln Square周圍遍佈世界名企，如聯合利華、高盛銀行，均在步行範圍之內。正可滿足這些想要居住得靠近各大藍籌企業、律師事務所和皇家司法院，以及為那些想在大學畢業後留在倫敦生活和工作的學生的需要。

Lincoln Square旁聚倫敦最重要的兩條地鐵線——Central 和Piccadilly線。步行7-9分鐘可到達Chancery Lane、Holborn、Covent Garden、Temple地鐵站。搭乘地鐵，3分鐘即可到達倫敦最核心的交通樞紐國王十字（King's Cross）。

另外，年底跨城鐵路Crossrail伊莉莎白線新站Tottemham Court Road站距離項目僅幾步之遙，不僅為項目通勤帶來極大的便利，大大縮短了項目的通勤的時間，也為項目帶來極大的升值機會。

黃金地段，品質卓越。在Lincoln Square不僅能享受家的溫暖，而且擁有最睿智的鄰居，完美打造的空間，促進社交，創造機遇，昇華圈層，無論自住還是投資皆為上佳之選。

頂級配置，享私密格調奢華生活

Lincoln Square位於倫敦西區，是一個占地超過1600平方米的超豪華公寓住宅項目。Lincoln Square以中央占地超過860平方米的私人花園庭院為中心，周圍環繞著東、西、南、北四幢住宅樓。花園庭院四季皆有美景，中間是充滿設計感的噴泉，四周栽滿高大的觀賞樹木，樹下綠茵綿延，安靜而又清新。

除了優越的社區環境，Lincoln Square是以五星級酒店的標準所建，24小時禮賓服務。超豪華的設施配置與絕佳視野彰顯尊貴的居住生活。如超豪華設施配置的健身房、24人私人影院、俱樂部、圖書館、私人宴客廳、25米恒溫游泳池、衝浪泳池、冰浴室、霧浴室、桑拿房、蒸汽浴室、SPA、私密護理沙龍、配備音訊視頻等設備的會議室、檯球室。

精雕細琢，現代與優雅完美融合

Lincoln Square整體建築由享譽全球的PLP Architecture（參與設計帝國理工學院新校區）設計，樓高10層，擁有2層地下室，備有一系列開放式、1房、2房、3 房及4房豪華單位和頂層複式單位。經典的工藝運用和完美的比例把控，保留三段式的嚴謹佈局，完美匹配這片歷史重地的人文氣質。

室內設計由豪宅領域知名室內設計公司Bowler James Brindley傾力打造，奢華精裝涵蓋了米勒Miele一體化系列家電、全屋地暖以及100%羊毛地毯、實木及大理石地板等。室內設計由Bowler James Brindley主理，集優雅、柔和及現代化於一身。

Lincoln Square住戶的配套設施由知名設計師Patricia Urquiola量身打造。她為世界各地的豪華酒店設計而聞名，當中包括位於科莫湖的Hotel Il Sereno和位於巴塞隆拿的文華東方酒店。

公共區域和配套設施的室內設計由知名室內設計師 Patricia Urquiola 操刀，西班牙設計師Patricia Urquiola 是目前歐洲最炙手可熱的產品設計師之一，代表作包括 Fjord 座椅和巴賽隆納Mandarin Oriental 酒店的創新設計。

物業的私人庭院由曾設計海德公園戴安娜皇妃紀念噴泉的倫敦園景設計公司Gustafson Porter 設計，通過幾何切割，讓水域得以交錯長廊而共存，同時從水平面到垂直牆面均以綠植包圍，建造立體互動的內部生態，像是一個萬物叢生的都市魔方，9000平方英尺的景觀花園僅為此地私藏。為這座擁有炫目氣派的豪宅提供了寧靜和綠色空間。

美作傾情呈現，共品藝術盛宴

敬畏生態與歷史文化，專注細節且臻于完美，英國著名發展商Lodha隆重宣佈，這座精心打造的瑰麗豪宅Lincoln Square，將於2018年10月20及21日於香港舉行展銷會！第一太平大衛斯香港為您傾情呈現，誠邀蒞臨品鑒！

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵kesflaw@savills.com.hk與本人聯絡。

英住宅供求失衡 加息無礙市道

英國樓市隨着暑假過去再度活躍，新盤展銷如雨後春筍。近日與不少客戶碰面時，他們十分關注可能影響樓市的個別因素，筆者大致歸納以下幾個重點作分享。

首先，英倫銀行8月宣布把基本利率（Base Rate）提高0.25厘，至0.75厘。毫無疑問，此舉對部分準買家有實質影響，因為置業成本將上升。然而，加息原因並非單純針對樓市，而是因應當地經濟環境例如通脹等作出循序漸進的干預，以維持整體經濟和貨幣的穩定性。所以加息對樓市並非完全屬不利消息。

新造按揭多選定息

由於絕大多數新造按揭貸款的申請人都會選擇定息產品，所以未來幾年仍將維持在一個固定利率上，料對樓巿影響有限。事實上，買家之所以選擇投資英國房產，除了考慮到資金的安全性外，長遠更寄望達到保值增值的目標。

另一個投資者關注點就是英國樓價升幅開始收窄。全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）研究指出，樓價按年升幅由今年7月的2.5%收窄至8月的2%，按月跌0.5個百分點，幅度為2012年7月以來最大。筆者認為，若單以一個月的指數升跌來斷定整體樓市轉向，未免有點以偏概全；畢竟，整體樓價仍較去年同期上升2%。8月樓價下跌的原因，除了脫歐引起的不確定性外，與適逢英倫銀行加息及暑假傳統淡季等，都有關係。

筆者相信，房地產屬中長線投資產品，投資者不應太在意短期市場波動。根據Hometrack於9月公布的英國城市樓價指數，曼徹斯特和伯明翰的樓價按年分別上升6.1%和5.7%。至於倫敦，雖然樓價按年輕微下跌0.1%，但整體平均樓價仍較2008年金融海嘯後上升了65%。

英國樓價上升，最主要原因是供求失衡。最近倫敦市政府報告指出，由於當地和海外買家對住宅的需求持續增加，倫敦每年需要建造的新房數量將由原先的6.6萬套，增加至7.2萬套。然而，即使2016至2017年度倫敦住宅落成量是過去15年來最高，但亦僅逾3.9萬套。可見英國樓市供不應求情況於可見未來仍會持續，對樓價和租金帶來支持。

仲量聯行最近研究亦指出，倫敦市中心樓價連續兩季錄得增長。當中，200萬英鎊以下的住宅平均價格上升0.2%，200萬至500萬英鎊住宅的平均價格就上升0.4%，雖然升幅輕微，但至少顯示投資者對倫敦市中心物業的信心逐漸恢復。

事實上，每年9月至12月都是英國樓市的旺季，隨着新盤陸續登場，預期氣氛將轉趨熾熱。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年9月22日信報)

無可比擬之矜罕地段 Postmark 第一期 West Central 1 瑰麗豪宅 坐擁倫敦市中心WC1 核心地段 矚目登場

Taylor Wimpey Central London的全新旗艦項目Postmark傲距倫敦核心，坐落於WC1及EC1區，毗鄰法靈頓（Farringdon）、克勒肯維爾（Clerkenwell）、國王十字區（King's Cross）及法院街（Chancery Lane），在知名的英國皇家郵政（Royal Mail）分發中心 遺址一帶建立一片全新社區，注入無窮活力。

項目首批推出的單位為位於WC1區的West Central 1，由知名室內建築師Conran + Partners設計，備有開放式及一至三房單位可供選擇，配套設施包括健身室、24小時禮賓服務、私人會所、天台花園，以及設於屋苑中心的優美庭院。

Postmark屹立於倫敦核心優越地段，位處繽紛活力的東區與傳統典雅的西區交匯處，連接創意文化社區法靈頓及克勒肯維爾、知識產業社區國王十字、司法重鎮 法院街，以及科技發展社區老街（Old Street），是英倫的創新、科研、司法與教育樞紐。

此外，Postmark交通四通八達，步行可達法靈頓、國王十字聖潘克拉斯（King's Cross St Pancas）、羅素廣場（Russell Square）及法院街四個鐵路站，貫連七條鐵路線，往來倫敦金融城（The City） 、肖迪奇（Shoreditch）或西區同樣方便，並可輕鬆前往多個英國或國際著名景點。其中法靈頓站連接即將通車 的伊麗莎白女王線（Elizabeth Line），以及大都會線（Metropolitan Line）、環線（Circle Line）與漢默史密斯及城市線（Hammersmith & City Line），毋需一小時即可到達倫敦五大機場。

從Postmark出發，步行20分鐘即可到達大英博物館（British Museum）和大英圖書館（The British Library）等知名文化地標，沙德勒之井劇院（Sadler's Wells Theatre）及巴比肯藝術中心（The Barbican Centre）亦徒步可達。其毗鄰的社區生活精彩紛呈，當中法靈頓以科技與美食聞名，既擁有由Buzzfeed、Techcity Media及Techstars等公司組成的「科技城」，亦有St John、Club Gascon及"SMITHS" of Smithfield等著名餐廳林立；創意園區克勒肯維爾則以活化工廈、精品商店蜚聲市內，不得不提的還有赫赫有名的埃克斯茅斯市場（Exmouth Market），內裡的美食街規模冠絕全國，網羅多達29間不同食肆；而作為文化、商業、教育與創意樞紐的國王十字區同樣多姿多彩；Postmark附近另還有倫敦司法心臟法院街，該區律師樓、法庭及法律學院星羅棋布，更是林肯律師公會（Lincoln’s Inn）和皇家司法院（Royal Courts of Justice）的所在地。 

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倫敦地標物業The Atlas Building 全新豪宅 Constellation 香港首次獨家發售

萬眾矚目倫敦全新地標物業Constellation 共有36間尊尚住宅單位，位於樓高40層的 The Atlas Building 商住兩用大廈的第30層至38層。The Atlas Building 矗立於倫敦 Shoreditch發展迅速的倫敦科技城 Tech City 之核心地段及倫敦金融城頂尖金融區。物業居高臨下，飽覽倫敦璀璨城市美景。

The Atlas Building 一個地標性商住綜合發展項目，其中住宅部份建有302個1房、2房及3房豪華單位及頂層特色單位。項目還有 10 層提供80,000平方呎Provost & East寫字樓，知名WeWork公司的辦公室大樓亦選址在此，另外，還有全新公共廣場及零售商舖。

The Atlas Building 落成後，將會成為倫敦科技城 Tech City 最高的住宅大樓之一，亦是歐洲最大的科技中心。樓高152米的The Atlas Building 由屢獲殊榮的國際著名建築師樓 MAKE Architects 精心打造；擁有優越地理位置，座落於 City Fringe 的 Old Street 環形交叉路口。徒步即達 Old Street 站，經 Northern 線、Hammersmith 線、Circle 線 (環線)、 及 Metropolitan 線輕鬆前往各地，鄰近的 Liverpool Street Station 連接即將啟用的 Crossrail 線，而最近被命名為 Elizabeth 線將於明年開通，屆時將大大縮短往來倫敦市中心各地區的行車時間。

The Atlas Building 將重新勾劃倫敦美麗的天際線，物業正坐落在City Fringe 城市活化區，重建項目包括有新的交通基建工程，而城市活化成果將為該區帶來頻繁商業投資活動，以及大量構思將業務遷移至該區公司企業。

該區吸引不少新公司及大型跨國企業紛紛進駐，如美國電商零售龍頭Amazon已於區內設立辦公室， 員工達5,000名。同時，新興科技及創意工業亦為該區帶來龐大新工作就業人口、企業家及居住人口。

被譽為歐洲數碼業務樞紐的Shoreditch，已經吸引眾多地產投資者青睞，希望能藉著區內經濟持續增長而從中獲得利益。

Shoreditch 一個理想的生活地方，區內有多家有機咖啡廳、酒吧、米芝蓮星級餐廳如The Clove Club等及時尚商鋪。在The Atlas Building 半英里範圍內還有15家酒店，預計酒店數量在未來將有2倍增長，著名Nobu酒店最近已於該區開張營業，而另一酒店品牌 Art'otel 亦即將開業。

The Atlas Building 為住戶提供各式生活設施，包括健身室、Spa 及游泳池、電影室、24小時禮賓服務、保安及住客私人會所。大部份單位欣賞到倫敦城市天際線的絕佳美景，倫敦一些具代表性的地標建築映入眼簾。 所有單位由入住當天即可享用 1GB 寬頻上網數據及 “Atlas online”網上禮賓系統。

豪宅單位售價由 £816,000 起。 由 Rocket Properties 精心打造的 The Atlas Building 預計將於2019年落成。

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Berkeley Group 隆重呈獻 首個伯明翰全新豪華住宅 Snow Hill Wharf 不容錯過

英國伯明翰 Gun Quarter 全新豪宅 Snow Hill Wharf 由英國著名發展商Berkeley Group 旗下公司 St Joseph 匠心打造，共推出404個單位，物業現正公開發售。

英國著名發展商Berkeley Group旗下發展的優質物業大大滿足住屋需求，Snow Hill Wharf全新1房、2房及3房住宅單位，坐擁風景如畫迷人城市及天際美景。第一期高質住宅包括兩座大廈 (The Barker及The Lancaster) 現正公開發售，售價由£189,995起。而項目的The Colmore、The Belmont 及The Fazeley 亦相繼在未來數年推出。

除單位設計獨特外，佔地288,000平方呎住宅項目，還包括3個優美園林平台花園，俯瞰伯明翰城中美景及Fazeley Canal運河—英國工業革命時期一條重要河道。

物業各種完善配套設施盡顯豪華城市生活的新品味，設有桑拿及蒸汽浴室的健身室、豪華住客會所及電影院，以及專用24小時禮賓及保安服務，為住戶提供一個安心及寧靜的生活居所。

Snow Hill Wharf的推出將會在伯明翰的地產市場上引起關注，但相對倫敦而言樓價遠低於倫敦。萊坊的報告指出伯明翰住宅每平方呎平均樓價目前在£300至 £450之間。倫敦的樓價經常高於£1000，故伯明翰的確是物超所值的優質住宅將備受自住及投資者熱烈歡迎。

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希斯路擴建 鄰近樓市利多於弊

每年暑假，筆者都須前往英國考察，與大部分旅客一樣，選擇以希斯路機場作為出入境口岸。經過差不多兩年的公眾諮詢，英國下議院6月底通過擴建希斯路機場第三條跑道計劃，意味這個耗資140億英鎊的工程正式展開，而這對倫敦住宅市場有何影響？

 

對於大部分物業投資者而言，希斯路機場的擴建是利多於弊。擴建工程將為受脫歐影響的英國帶來巨大經濟效益，不論是機場擴建期間以至完成之後，都將為不同業界創造數以萬計的就業機會。預計當2026年擴建工程完成後，不但可大幅增加希斯路機場每年載客與載貨量，更可為周邊企業如酒店、零售和運輸等帶來新商機，從而刺激當地經濟，有利帶動住宅買賣和租賃需求。

 

然而，對於個別在機場附近持有物業的投資者而言，擴建工程未必是個好消息，因其帶來的負面影響包括噪音、空氣污染及交通擠塞等，將令其資產價格受壓。根據網上物業代理Emoov於2016年的預測，航班增加所帶來額外噪音和空氣污染，將令機場附近的住宅樓價下跌20%。

 

噪音影響樓價 反利收租回報

 

無可否認，並非很多人願意住在機場附近和航道之下，但筆者認為，受影響地區樓價下調兩成的可能性相對較低。參考蘇黎世機場和芝加哥機場分別在2003年和2004年就噪音與周邊樓價關係的研究，指出若噪音水平超過55分貝，樓價下跌4%；若超過65分貝，便下跌9.2%。針對上述情況，英國政府特別預留7億英鎊，為受噪音影響範圍的住宅安裝隔音裝置，亦會延長夜間禁飛時間，以減少對周邊居民的影響。

 

到底是否鄰近機場的物業都不宜沾手？筆者認為，要視乎物業客觀條件和投資策略而定。假設住宅租賃需求因為機場擴建所帶來新增工作人口而保持強勁，受影響地區的住宅跌價，反有利買樓收租，令成本減低並租金回報率上升，對於視租金回報為首要考慮的投資者而言，是值得考慮的選擇。

 

另一方面，由於機場擴建涉及大規模收地，附近住宅數量就會減少。新增工作人口的住屋需求，將被往來機場交通較方便的周邊地區所消化，例如特威克納姆區（Twickenham）、斯勞區（Slough）和列治文區（Richmond）等有望受惠，在需求增加帶動下，相信可為樓價和租金帶來支持。

 

根據官方資料，希斯路機場擴建將為英國於2050年前創造超過1400億英鎊的經濟收益和7萬個就業機會，對於振興正受脫歐陰霾影響的英國經濟至為重要。

 

倫敦房地產所以受世界各地投資者青睞，其中一個主因就是當地擁有完善交通網絡，因為良好的通達度（connectivity），正是促進國與國之間有形及無形貿易持續發展的重要基石。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年8月18日信報)