Berkeley Group 隆重呈獻 首個伯明翰全新豪華住宅 Snow Hill Wharf 不容錯過

英國伯明翰 Gun Quarter 全新豪宅 Snow Hill Wharf 由英國著名發展商Berkeley Group 旗下公司 St Joseph 匠心打造，共推出404個單位，物業現正公開發售。

英國著名發展商Berkeley Group旗下發展的優質物業大大滿足住屋需求，Snow Hill Wharf全新1房、2房及3房住宅單位，坐擁風景如畫迷人城市及天際美景。第一期高質住宅包括兩座大廈 (The Barker及The Lancaster) 現正公開發售，售價由£189,995起。而項目的The Colmore、The Belmont 及The Fazeley 亦相繼在未來數年推出。

除單位設計獨特外，佔地288,000平方呎住宅項目，還包括3個優美園林平台花園，俯瞰伯明翰城中美景及Fazeley Canal運河—英國工業革命時期一條重要河道。

物業各種完善配套設施盡顯豪華城市生活的新品味，設有桑拿及蒸汽浴室的健身室、豪華住客會所及電影院，以及專用24小時禮賓及保安服務，為住戶提供一個安心及寧靜的生活居所。

Snow Hill Wharf的推出將會在伯明翰的地產市場上引起關注，但相對倫敦而言樓價遠低於倫敦。萊坊的報告指出伯明翰住宅每平方呎平均樓價目前在£300至 £450之間。倫敦的樓價經常高於£1000，故伯明翰的確是物超所值的優質住宅將備受自住及投資者熱烈歡迎。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或 電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

希斯路擴建 鄰近樓市利多於弊

每年暑假，筆者都須前往英國考察，與大部分旅客一樣，選擇以希斯路機場作為出入境口岸。經過差不多兩年的公眾諮詢，英國下議院6月底通過擴建希斯路機場第三條跑道計劃，意味這個耗資140億英鎊的工程正式展開，而這對倫敦住宅市場有何影響？

 

對於大部分物業投資者而言，希斯路機場的擴建是利多於弊。擴建工程將為受脫歐影響的英國帶來巨大經濟效益，不論是機場擴建期間以至完成之後，都將為不同業界創造數以萬計的就業機會。預計當2026年擴建工程完成後，不但可大幅增加希斯路機場每年載客與載貨量，更可為周邊企業如酒店、零售和運輸等帶來新商機，從而刺激當地經濟，有利帶動住宅買賣和租賃需求。

 

然而，對於個別在機場附近持有物業的投資者而言，擴建工程未必是個好消息，因其帶來的負面影響包括噪音、空氣污染及交通擠塞等，將令其資產價格受壓。根據網上物業代理Emoov於2016年的預測，航班增加所帶來額外噪音和空氣污染，將令機場附近的住宅樓價下跌20%。

 

噪音影響樓價 反利收租回報

 

無可否認，並非很多人願意住在機場附近和航道之下，但筆者認為，受影響地區樓價下調兩成的可能性相對較低。參考蘇黎世機場和芝加哥機場分別在2003年和2004年就噪音與周邊樓價關係的研究，指出若噪音水平超過55分貝，樓價下跌4%；若超過65分貝，便下跌9.2%。針對上述情況，英國政府特別預留7億英鎊，為受噪音影響範圍的住宅安裝隔音裝置，亦會延長夜間禁飛時間，以減少對周邊居民的影響。

 

到底是否鄰近機場的物業都不宜沾手？筆者認為，要視乎物業客觀條件和投資策略而定。假設住宅租賃需求因為機場擴建所帶來新增工作人口而保持強勁，受影響地區的住宅跌價，反有利買樓收租，令成本減低並租金回報率上升，對於視租金回報為首要考慮的投資者而言，是值得考慮的選擇。

 

另一方面，由於機場擴建涉及大規模收地，附近住宅數量就會減少。新增工作人口的住屋需求，將被往來機場交通較方便的周邊地區所消化，例如特威克納姆區（Twickenham）、斯勞區（Slough）和列治文區（Richmond）等有望受惠，在需求增加帶動下，相信可為樓價和租金帶來支持。

 

根據官方資料，希斯路機場擴建將為英國於2050年前創造超過1400億英鎊的經濟收益和7萬個就業機會，對於振興正受脫歐陰霾影響的英國經濟至為重要。

 

倫敦房地產所以受世界各地投資者青睞，其中一個主因就是當地擁有完善交通網絡，因為良好的通達度（connectivity），正是促進國與國之間有形及無形貿易持續發展的重要基石。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2018年8月18日信報)

曼徹斯特伯明翰樓市續熾熱

執筆之時，2018年的上半年剛過去，正好為英國過去6個月的住宅市場作小結。

正如年初預測，雖然印花稅和負擔能力仍影響英國樓市，不過投資者對當地物業的興趣似乎有增無減，尤其是倫敦以外大城市如曼徹斯特和伯明翰的樓盤，更成為追捧對象。箇中原因，除了英鎊滙價疲弱和貸款利率處低位外，曼徹斯特和伯明翰樓價不論對本地或海外買家仍然相當吸引，就以1房單位為例，平均售價低於25萬英鎊，加上租金回報可高達5至6厘，早前伯明翰一個新盤首次公開發售，在英國及香港均掀起搶購潮。隨着曼徹斯特及伯明翰基礎建設愈趨成熟，企業遷移為當地創造更多就業機會，加上下半年多個大型新盤陸續登場，預期這兩市住宅交投將更為熾熱。

倫敦盤近地鐵暢銷

倫敦住宅市場方面，整體表現尚算平穩。由於投資額較高，投資者入市態度普遍審慎，不但對價錢敏感度高，更會特別留意樓盤周邊環境及社區未來規劃，以確保其投資具有最高性價比。無可否認，個別樓盤的銷售成績確實未如理想，但並非完全因為市場氣氛回軟，更大程度是基於項目本身客觀條件欠佳所致，同時投資者比過去更懂得擇善而從。

事實上，首兩季銷情理想的倫敦樓盤，基本上都有以下幾個共通點：首先，都是毗鄰地鐵或未來高鐵，交通便捷；其次，當區新盤供應量相對較少，對樓價起支持作用，例如市中心的西敏區和法靈頓區（Farringdon）， 以及西面的伊靈區（Ealing）等。

再者，發展商開價較之前保守，令新樓與二手樓價錢差距收窄，加上提供彈性付款方式，有利吸納巿場上尤其首次投資者的購買力。此外，熱賣新盤多由名牌發展商負責興建，不論售後支援服務及交樓質素均有一定保證，對投資者更有保障。

租務市場有復甦跡象

至於倫敦住宅租務市場，整體上半年表現較沉靜，由於部分投資者把單位轉賣為租，加上搬遷成本上升，令租客傾向續約，在供應增加和需求減少下，租金明顯受壓。然而，經過首兩季尋底整固，租務市場開始有復甦跡象。萊坊研究指出，倫敦豪宅租金截至今年5月按年升0.8%，雖然漲幅相當輕微，但已是自2016年1月以來首次錄得正增長，特別具有象徵意義。

展望下半年，各大發展商早已整裝待發，部分新盤已作軟銷，並於暑假後正式推出。筆者預期，1房和2房單位仍然最受投資者歡迎，除了入場門檻較低及迎合現時租務市場主流需要外，正如第一太平戴維斯最新研究指出，中小型單位抗跌力和防守性都較大單位強，準投資者不妨多加留意。

kennylaw527@gmail.com 

 

(原文刊載於2018年7月21日信報)

英國伯明翰市中心矜罕物業 Westminster Works首次公開發售

由英國地產發展商High Street Residential 傾力打造，位於英國伯明翰市中心全新優尚住宅Westminster Works 現於香港公開發售。

Westminster Works 坐落於發展迅速英國第二大城市伯明翰的市中心，投資潛力無限。物業位置極佳，步行即達連接倫敦的伯明翰HS2高速鐵路 (預計於 2026 年投入服務)，擁有如此得天獨厚交通優勢， Westminster Works 勢必成為上班族和年輕專業人仕的理想居所。

Westminster Works 正位處伯明翰政府投資十億英鎊的 Smithfield Masterplan 活化區內，一個既充滿活力，又具現代時尚生活品味的全新社區，物業鄰近創意及數碼媒體中心，僅數分鐘步程即逹著名 The Custard Factory、Fazeley Studios 及 地標性購物中心 The Bullring。

每年創建 248 億英鎊經濟效益的伯明翰城市，具有悠久豐富歷史文化遺產，著名文物古蹟建築林立，並擁有世界級的文化藝術享受及活力四射的都會生活，讓您盡情體現星級美味佳餚、多采多姿的購物樂趣，及完善優質交通網絡*。

Westminster Works 設有220 間優尚 1房及2房住宅單位，提供先進智能科技生活、禮賓服務及住戶頂層天台，在繁忙中享受舒適悠閒的現代化生活。

伯明翰的人口在過去的十年間增長了約 10 萬人，預計到 2033 年將會增加多 15 萬人口*。而25歲以下的人口大約佔 40% ，人口趨向年輕化，越來越多的專業人仕對優質私人住宅租賃需求強勁，令伯明翰的租務市場日趨活躍。

更為重要，伯明翰有著很多優越條件同高速經濟效益，令發展商 High Street Residential 選擇於伯明翰開發 Westminster Works 這個住宅項目。 過去五年間，伯明翰的經濟增長了 19.2%，成為英國增長最快的城市之一。*

2016年，伯明翰被評為倫敦以外商務、旅遊最受歡迎的城市，去年共吸引了 110 萬名海外旅客 ， 比 2014 年增長了 17%，成為了首都以外增長最快的英國城市。*

現時，每天共有 114 班次火車由伯明翰開往倫敦，最快的行車時間超過70 分鐘。當耗資 560 億英鎊興建的國家高速鐵路（HS2）啟用後 (預計於 2026 年投入服務)，屆時前往倫敦的車程將縮短至 49 分鐘*，往返倫敦更快捷方便。

Westminster Works 現正公開發售。如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或 電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

資料來源：* Birmingham City Council, Birmingham Smithfield Masterplan

矜罕市中心尊貴地段 伯明翰唯一提供酒店服務的豪宅 St Martin's Place 首次香港發售

英國伯明翰全新豪華物業 St Martin’s Place 由著名發展商 SevenCapital 精心打造，首次香港公開發售。

St Martin’s Place 座落於伯明翰極受追捧的優越黃金地段，僅數分鐘步程直達伯明翰核心金融及商業區，是伯明翰市中心第一個提供酒店服務的住宅。共推出 228 個豪華寬敞1房、2房及3房單位，並為住戶提供私人健身室、電影院、提供Wi-Fi 的咖啡廳及24小時禮賓服務，配套完善。

物業位置優越，舉步即達金融及商業核心區，僅 5 分鐘步程即達 Brindley Place 商業區 – 有世界著名德意志銀行（Deutsche Bank）和蘇格蘭皇家銀行（RBS），而前往Colmore 商業區步程亦不過20分鐘。如此得天獨厚之地理優勢，令獨特迷人St Martin’s Place豪宅添上閃爍光環。

此外，St Martin’s Place 距離甲級寫字樓 Arena Central 及耗資7億英鎊市中心大型活化項目 Paradise Developments 亦僅10分鐘步程，匯豐銀行新總部、英國稅務海關總署 (HMRC) 及世界四大會計師樓之一的羅兵咸永道 (PwC) 預計於 2020 年進駐金融商業區，屆時將為區內帶來約9,500名工作人口，住屋需求增加，勢必帶動租賃市場興旺。 

St Martin’s Place 擁有獨特超然地理位置，信步間便輕鬆前往伯明翰繁榮購物商業區。除了是商業中心外，附近的 Brindley Place 位處國家室內體育館(Birmingham Arena) 、 國際會議中心 (International Convention Centre) 及 Symphony Hall 之 間，遍佈著名購物商場、娛樂消遣、及極受歡迎知名餐廳及酒吧。傍晚晨曦亦可漫步於Brindley Place河濱長廊上，相距10分鐘步程位於伯明翰市中心的商業大廈 The Mailbox 及熱鬧購物區，雲集多個著名品牌商店、河畔特式酒吧及餐廳等，St Martin’s Place 完全配合追求高質素寫意生活人士的品味。

此外，從 St Martin’s Place 步行5分鐘即抵達 Five Ways 火車站，只需4分鐘車程快捷前往New Street 火車站及位於市中心的 Grand Central 購物中心，當中包括 Bullring 購物中心眾多著名高級名店等......。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

150萬港幣能做什麼？竟可以買到度假投資皆宜的英國住宅！

阿什福德 (Ashford)是英國最宜居的城鎮之一，同時繁華的程度在肯特郡 (Kent)也是首屈一指，阿什福德集眾多優點於一身，包括豐富的歷史遺產、卓越的商業休閒環境、可以舒展身心的戶外活動以及有助恢復體力的溫泉療養等，是一個讓人流連忘返的英倫小鎮。

繁華與寧靜 坐擁優享生活

現在一個高檔豪華、溫馨舒適的住宅項目—Victoria Point就位居於此。在這裡，您既可前往毗鄰的倫敦，享受城市繁華，又可留在阿什福德鎮親近大自然，熱鬧與寧靜，皆唾手可得。

如有考慮到度假，可以前往鄰近的古色古香的海邊小鎮海斯和迪姆徹奇悠然漫步，或到多佛港欣賞壯麗的白色懸崖美景，都可以享受優哉遊哉的閒適生活。和著名地標、戲院、商店和餐廳林立的倫敦相比，阿什福德絕對是一處讓人放慢腳步、悠享生活的寧靜之地。

相較於風光秀麗的景致和生活環境，阿什福德還有著得天獨厚的地理位置，阿什福德毗鄰倫敦和歐洲大陸，現在已經成為歐洲企業的國際門戶和物流集散地。

國際火車站對面 理想居住地

Victoria Point地處阿什福德國際火車站對面，交通十分便利，輕鬆可達倫敦市中心，只需要36分鐘就可通過高速鐵路（HS1）到達倫敦聖潘克拉斯火車站 (King’s Cross St. Pancras Station)，乘坐歐洲之星2小時內即可到達布魯塞爾和巴黎。周全的交通網絡，使得阿什福德成為備受居民喜愛的理想居住地。對於上班族而言，阿什福德是一個頗具魅力的小城。

Victoria Point是阿什福德地區城市改造計畫7億英鎊投資的重點專案，該地區的交通基礎設施投資絡繹不絕，例如最近為與高速鐵路連接而升級的一個耗資1,050萬英鎊的鐵路線路信號改造專案。

此外，還有對阿什福德南部10A交通樞紐的改造計畫。此計畫將為這座小鎮的經濟和商業發展創造巨大的推動力, 並將吸引對交通基礎設施的進一步投資。預計未來10年本地的就業人數將增加 8% ，需求持續旺盛。預計所有房地產行業都將實現大幅度的增長。
阿什福德出色的交通配套，使其成了在英國投資和生活方面都是一個具有吸引力的城市

完善配套設施 極享臻尚生活

Victoria Point總共設有216套嶄新的開放式、一房單位和兩房單位。室內裝修風格簡約高尚。另外物業配套設施一應俱全，足以讓住戶盡享優質的閒適生活。

◆ 住宅設有禮賓服務以及現場保安服務；

◆ 多數公寓配置了陽臺和露臺；

◆ 配置了地下停車場；

◆ 配有公共休息室，休憩於此可以俯瞰風景秀麗的花園，同時居民和賓客可以在這樣的優美華麗的環境中展開輕鬆的交流。

社區的娛樂餐飲設施也是十分的周全，附近有許多享譽世界的名店，如馬莎百貨和Debenhams，為當地居民提供理想的購物環境。

區域經濟發展潛力巨大 投資環境優越

阿什福德當地正在規劃中的全新商業區將成為未來經濟增長的催化劑。這個商業中心將專注於數字和科技行業，將為當地的的未來發展提供良好基礎。

埃爾威克廣場 （Elwick Place） 是一個包含6個電影放映廳的先進影院Picturehouse，以及Travelodge酒店、餐廳、咖啡館和活動場所的大型娛樂項目，這個重大項目計畫將由Stanhope地產公司負責實施，建成後將對整個阿什福德城鎮中心帶來翻天覆地的影響。

由Richard Rogers爵士設計的McArthurGlen 折扣城則奢侈品牌的集中地，最新計畫是在現有18萬平方英尺的基礎上再擴建10萬平方英尺，在Barbour、Molton Brown等80多個現有品牌上再增加50多個豪華和高級品牌。阿什福德自治市議會預計，這個擴建項目將為該鎮創造多達700個新的就業機會。

對於投資者而言，這裡正是一個不可多得的理想投資環境。

Victoria Point是真正的混合使用計畫創建的一個社區（酒店，住宅，商業，公共領域），預計住宅項目將於2020年第四季度完工，若投資該物業租金回報率可達5%，住戶還享有250年的租賃權，無論是個人居住還是用於投資，相信都能夠獲得豐厚的回報。

查詢項目詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與本人聯絡。

人口流動快 買轉租成主流

英國Aldermore銀行4月的調查報告指出，雖然私人住宅租賃市場因額外印花稅及入息稅減免制度改革而帶來挑戰，受訪的業主中，仍有超過40%表示未來12個月內有意入市，並預期租金會持續上升，顯示投資者對市場前景仍然樂觀。

對於上述調查結果，筆者並不感到意外。筆者日常接觸的投資者中，大部分仍有計劃擴充其物業投資組合，最主要原因是他們仍視買樓收租為相對穩健的投資。在目前存款利率偏低的情況下，租金回報確具一定吸引力。另一方面，八十後的千禧世代，往往因為樓價高企而未能踏上置業階梯，亦令住宅租賃需求殷切。

樓價高不可攀 嚇窒準買家

英國住宅租務代理協會（ARLA）最新報告指出，今年3月新增登記準租客按月升8%，同期新增登記可供出租的單位卻只有2%升幅。在需求遠超供應下，有接近25%的受訪租客指出，居住單位的租金已有所調升。

事實上，倫敦的住宅租賃市場在今年首兩季表現持續活躍。租樓已不再被視為次選，在購買成本上升及樓盤供應短缺下，樓價持續上升，令不少有意置業人士卻步，租樓遂成大勢所趨；加上近年不少新盤落成，除了室內裝修時尚美觀，大部分更提供完善私人會所設施如健身室、影院甚至恒溫泳池等，令住戶足不出戶可享受休閒生活。

仲量聯行報告也指出，個別新盤錄得的租金較原先叫價高出5%至10%，反映租客願意為優質新盤及其配套設施付出溢價。

此外，租樓另一好處是富彈性，租客可因應需要搬遷到較大或較小的單位，特別對於人口流動性高的城市如倫敦、曼徹斯特和伯明翰，租客佔整體人口的比率正不斷上升。

要在目前競爭激烈的私人住宅租賃市場上脫穎而出，筆者認為，投資者首要選擇適合的項目及房型。第一太平戴維斯最新報告顯示，一房及兩房的細單位最受租賃市場歡迎，截至今年第一季，這類單位過去5年租金累積升幅超過10%。

其次，業主在定價和議價過程應持開放態度，多參考租務代理的意見，並願意在合理範圍內作出妥協。當物業租出後，投資者應與租務代理保持緊密聯絡，藉此掌握持有物業、租客甚至租務市場的最新情況，從而提高未來續租機會，減少因為轉換租客而可能出現的空租期。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2018年5月12日信報)