租金增長達23%的東倫敦格林威治半島，為什麼如此吸引租客?

位於倫敦東區2區的格林威治半島是一個深受投資者、用家和租客歡迎的社區。近年落成的大樓包括 Lower Riverside 及 Upper Riverside 都迅速沽清，而租務需求都非常熱熾。

那麼為什麼格林威治半島會如此受歡迎呢？

格林威治半島是歐洲最大型的重建項目，位於倫敦東部第2區。

其總規劃由 Knight Dragon 領導，總投資額達84億英鎊。該項目被1.6英里的泰晤士河環抱，將提供超過17,000個全新住宅。

格林威治半島是一個大受租客追捧的社區。 由2018至2022年間，整個格林威治半島的租金增長了23%^#。目前的租賃需求依然強勁，一旦有新單位投入市場，就能很快租出去。

格林威治半島的交通網絡是無可比擬的。在項目範圍內設有North Greenwich 地鐵站，1站即到金絲雀碼頭，而您可以在那裡連接伊莉莎白線。經由 Jubilee Line 8分鐘*即到 London Bridge，17分鐘*到 Bond Street 及 City Airport，出行非常方便。

整個規劃共有48英畝的綠色開放空間，包括一個中央公園、倫敦首個空中花園步道和條3公里長的藝術步道等，到處都可以讓你放鬆心情。

格林威治半島整個社區以設計和創意為主題，而當中的 Design District 更被《時代雜誌》評選為 "世界上最美好的地方之一"。

The O2 這個娛樂地標也令整個社區更熱鬧繁華，這裡經常舉辦世界級活動，同時有超過40家餐廳、酒吧和眾多設計師商店讓你盡情購物。

作為一個完美社區，傑出的教育必不可少，該區有不少獲優秀和良好評分的學校，包括 St Ursula's Convent Secondary School 及 Meridian Primary School。

如果你有興趣成為這個社區的一份子，切勿錯過全新推出的 Peninsula Gardens。第一期推出的大樓樓高19層，提供151個單位，有開放式、一房和兩房的選擇，間隔非常好用。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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新法案落實 優化私樓租賃

英國新首相人選預料在9月5日公布，不過2019年由時任首相文翠珊提出的「租戶改革法案」（Renters' Reform Bill），落實於今年國會期內完成立法程序，意味當地私人住宅租務市場將會出現根本性變化。

根據今年6月份公布的「白紙草案」，改革的目標是要締造更公平、安全及高質素的私人住宅租務市場。於是政府提出12項建議，包括廢除沿用超過30年的業主終止租約權、設立全新法定申訴制度、要求出租物業符合特定標準、優化業主收回物業的條件和程序及建立全新物業資訊平台等。

業主不准無理終止合約

綜觀各項建議中，以取消業主終止租約權最受大眾關注。目前，當地超過80%以上的租約，租客都是屬於個人名義。業主可毋須任何原因，只要提前兩個月以書面形式向租客發出通知，就可以終止租約。租客必須按時遷出，否則業主可向法庭申請驅逐令。

新法例下，除了年租超過10萬英鎊或租戶屬於企業外，業主終止租約權將會被取消。所有以個人名義承租的合約，不論是現有或新訂立，將不再是固定租期租約（fixed term tenancy），而改為以定期租約（periodic tenancy）運作。此外，只有租客能夠向業主發出兩個月書面通知終止租約，而加租亦每年只限一次。由此可見，立法原意是藉此減少租客被業主無理逼遷的威脅。

租戶改革法案亦包括優化業主收回物業的條件及程序。當租約生效6個月後，業主在特定情況下，例如出售物業、收回自用或供家人居住等，可以向租戶發出兩個月書面通知終止租約，目的是保障業主投資的流動性及收回物業的最終權利。

針對租霸堵塞漏洞

另一方面，針對個別租客利用現行法例上的漏洞，往往於最後限期前透過繳交少量租金而逃避驅逐令。新法例列明，只要租客於3年內曾經有3次欠租兩個月的紀錄，即使於法庭開審前繳清欠款，業主仍然有權終止租約及收回物業。

總括而言，英國政府希望透過租戶改革法案，重整業主與租客間的關係，令私人住宅租務市場運作更趨完善。筆者期望，當局能夠以決心、全面及務實的態度來執行政策，令業主們重建信心。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年9月3日信報)

買磚頭抗通脹 加息無礙英樓市

由於預期英國通脹維持高企，8月初英倫銀行宣布加息0.5厘，令基準利率上調至1.75厘。在高通脹情況下，為什麼投資房地產能減輕貨幣貶值的影響？

疫情令英國勞工及供應鏈出現短缺，加上俄烏戰爭引致能源價格飆升，當地出現40年以來最嚴重的通脹，貨幣購買力持續下降。因此，投資者為對抗通脹，紛紛將資金投放於不同類型資產，務求在高通脹環境下，可以產生保值甚至增值作用。

房地產一直被視為對抗通脹的最有效投資工具之一，主要原因有3個。

首先，因為房屋既是必需品，又是供應有限的資產。通脹令建築成本包括物料及人工上升，當發展商無可避免需要提高新樓售價時，亦會同時帶動二手物業價格上漲。

其次，在通脹下，業主可以透過加租將全部或部分成本轉嫁給租客，藉此維持合理投資回報。以英國為例，住宅供求失衡由來已久，新冠疫情發生後問題更趨嚴重，可供出租物業數目減少。在超低空置率情況下，租金自然有進一步上升空間，業主因而受惠。

再者，若果與其他資產市場如股票、加密貨幣或非同質化代幣（NFT）比較，房地產市場表現相對比較穩定，因價格不會因資金流向或市場情緒波動而突然驟升暴跌；加上可以透過按揭帶來槓桿效應，足以令投資房地產更具吸引力。

千萬鎊住宅交易按年增41%

市場普遍預期，英國基準利率今年會繼續上升，英倫銀行藉減少市場貨幣供應以遏抑通脹。隨着按揭成本增加，將會削弱部分首次置業人士的供樓負擔能力。

然而，當加息幅度追不上通脹，實際貸款利率（即通脹率高於名義貸款利率）仍然處於低位甚至負數的情況下，反而會促使有實力的投資者提早入市，藉此對抗通脹，此舉將為英國樓價帶來支持。

事實上，根據國際物業顧問第一太平戴維斯的資料顯示，2022年上半年，500萬英鎊以上的住宅交易共有294宗；總成交額接近30億英鎊，是自2006年以來最高。當中1000萬英鎊的物業交易佔89宗，較去年同期增加41%。大額物業交易陸續回流倫敦市中心，反映即使受通脹及加息影響，投資者對英國物業市場仍然充滿信心。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年8月13日信報)

位處倫敦交通樞紐 坐擁豐富教育資源 全新項目 One Clapham Junction 首次公開發售

位處交通樞紐的 One Clapham Junction，獨佔無與倫比的交通網絡優勢，完善兼極具活力的生活社區，區內城市與綠化空間共融，為你打造時尚、舒適、綠色生活的新境界。

配套完善 中產至愛

One Clapham Junction 位於發展 成熟的富人區 SW 郵編，社區充滿朝氣活力，大受年輕及中產人士歡迎。著名的商店、酒吧、餐廳及假日市場林立，讓住客享受休閒時尚的生活之餘，又可盡享附近社區多達 600 英畝的多個著名公共綠色空間：輕鬆徒步前往 Wandsworth Common 只需5分鐘；如果想駕車前往 Clapham Common 只需5分鐘，前往鄰近泰晤士河的 Battersea Park 都只需7分鐘車程，無縫切換城郊生活。

交通網絡 四通八達

遊歷過綠化區，不如看看其交通網絡能帶我們走到多遠？住客只需要步行 1 分鐘，已經可以到達倫敦中轉大站的 Clapham Junction。被譽為倫敦最繁忙的鐵路車站之一，在 Clapham Junction 可乘搭火車和地鐵。搭乘火車到維多利亞站只需 6 分鐘，到 Waterloo 站只需8分鐘，除此之外更可連接多條地鐵線（District 線、Circle線和 Victoria 線），即使要到達 Gatwick 機場和 Heathrow 機場，分別都只需 24 分鐘和 41 分鐘。無可比擬的交通配套，令生活更便捷。

名校搖籃 家長追捧

除了通勤一族，One Clapham Junction 亦都照顧到下一代的需要。項目位處的 Wandsworth 就是倫敦最佳校網區的前十名，當中更有幾間非常搶手的自立學校，包括 Thomas’s Clapham，連小王子 Prince George 及小公主 Princess Charlotte 都是就讀其姊妹校 Thomas’s Battersea。

仰賴優越的地理位置，由 One Clapham Junction 出發，前往多間倫敦的頂級大學，包括威斯敏斯特大學、倫敦大學、帝國學院、倫敦經濟學院等等，都只需要30分鐘內的車程。

高性價比 置業良機

充滿活力的社區以及完善的交通配套，相當適合自住，自然吸引一眾追求優質生活態度的年輕及富裕人士。不得不提的一點，就是相比於其他新興發展的項目，One Clapham Junction 坐落的 SW 區租賃需求龐大，加上 One Clapham Junction 的多重優勢，使其相比起其他在 Nine Elms 和 Battersea 的項目性價比更高，更具投資潛力。

One Clapham Junction 住宅單位售價由£439,000起。

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倫敦 1 區河畔發展項目 Embassy Gardens 最後一期 The Modern 全新現樓單位 現正隆重推出

全球首個空中泳池奢華河畔住宅項目 Embassy Gardens，最後一期 The Modern 現正推出全新現樓住宅單位。項目坐落於倫敦 1 區核心地段 Nine Elms ，千載難逢的優質投資機會，不容錯過。

全球首個空中游泳池 — 締造現代倫敦新地標

The Modern 設計風格前衛創新，完美體現 21 世紀都市浪漫極致高品味時尚生活。住戶獨擁 Embassy Gardens 倫敦頂級住客會所 Eg:le Club 會籍，及全球首個空中泳池The Sky Pool。泳池已於今年 5 月 22 日開放使用，住戶與其親朋好友隨時享受到空中暢遊樂趣；The Sky Pool 全透明空中泳池距離地面35米高，泳池儲水量共148,000 升，長度15 米，橫跨兩幢住宅大廈之間，其設計意念啟發自全球著名的水族館。

口碑譽滿的 Embassy Gardens 不負眾望，住戶除享有 Eg:le Club 會籍外，更擁有發展商為其精心打造的豪華物業設施，包括 24 小時禮賓服務、休憩室、兩間共享工作空間、私人電影院、室內泳池、水療、桑拿室，以及倫敦其中一個頂尖健身俱樂部。

活力充沛現代生活潮流指標

The Modern 所有單位室內設計均出自國際大師超凡手筆，為項目注入奢華與活力兼備的生活元素，顏色設計創新奔放極具個性，延續了項目附近 New Covent Garden 花卉市場及南岸河畔優美風光。同時其獨具一格設計理念，令室內空間更寬敞舒適，部分單位享泰晤士河景色，設有寬闊明亮大型窗戶，飽覽窗外一英里長的 Linear Park 猶如一條悠長優美翠綠絲帶，此靈感源自曼哈頓的 High Line。

高尚優雅生活區

作為美國駐英大使館及英國頂尖出版社 Penguin Random House 總部的所在地，矗立在倫敦高尚生活區及商業中心的 Embassy Gardens ，其奢華知名度在倫敦社交中日漸確立。多個不同類型的高尚生活品牌亦相繼進駐，包括名廚 Robin Gill 主理的餐廳 Darby’s、澳洲式咖啡室 District café、美容及生活概念店 Linnaean、知名雞尾酒吧 The Alchemist 及精品單車店 Static 等。而在河的對岸就是 Pimlico 區及 Chelsea 區，住戶亦可於此盡享購物消閒、閒逛文藝場所及享受精彩的倫敦時尚夜生活。

便捷城中優質生活

Embassy Gardens 坐落優越地理位置，步行𣊬間即達主要交通樞紐 Vauxhall 站等，四通八達，而經地鐵 Northern Line 延伸線 Nine Elms 地鐵站，只需 15 分鐘便輕鬆前往西區，方便快捷。工餘假日住戶更可漫步於附近河濱長廊，沿途欣賞泰晤士河北岸秀麗風景。於河畔碼頭乘坐全新泰晤士河水上巴士 (Thames Clipper) 僅需 11 分鐘航程即可前往 Embankment ，前往金絲雀碼頭亦只需 38 分鐘航程。

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西倫敦全新低密度豪宅 One Cluny Mews 坐落傳統豪宅地段 盡享奢華寫意生活

西倫敦是與皇室貴族為鄰的傳統富人區，地段超然。由英國發展商Salboy 傾力打造，西倫敦全新低密度豪宅 One Cluny Mews， 坐落令人夢寐以求的肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）傳統豪宅地區 Earl's Court 一區的綠樹林蔭地段，為投資者或自住人士提供了一個千載難逢的入市機會，One Cluny Mews 設有 35 個尊貴優雅 1 房、2 房及 3 房豪宅，當中包括 8 間頂層複式特色單位，項目更附設有圍欄的雅致私人花園，令住戶在繁華都市中享受舒適寧靜的寫意生活。

One Cluny Mews 對面就是 Tesco 24小時大型超市，購買日常必需品極為方便。乘坐地鐵僅一個站即達 High Street Kensington，繁華熱鬧的大街滿佈各式高級精品商店、時尚咖啡室及型格餐廳。僅5個地鐵站便可輕鬆抵達 Harrods、Selfridges 及 Regent Street，更可於 Piccadilly Circus 前往西區歌劇院及音樂劇場，盡情欣賞大型歌劇及精彩音樂會。

知名學府林立

One Cluny Mews 位處優質教育區，眾多中小學校、學院及大學雲集，為不同年齡層的學生提供讀書升學選擇。區內更有優秀的私立學校，包括 Wetherby Kensington、Bousfield Primary School、Servite RC Primary School、Mander Portman Woodward；對於升讀大學的學生，倫敦的頂尖大學亦近在咫尺，包括帝國理工學院、倫敦大學學院、倫敦政治經濟學院和國王學院，不論乘地鐵或騎單車均可輕鬆到達。

交通網絡完善

項目交通網絡完善，前往倫敦其他地區均十分便利。由項目步行 5 分鐘即可到達地鐵 Earl's Court 站（District 線及 Piccadilly線）。前往 Knightsbridge 站只需3站（約 6 分鐘），前往Piccadilly 需要6站（約 12 分鐘），前往 Russell Square 站到倫敦大學學院 UCL 則需 10 站（約 18 分鐘），而前往 Paddington 站亦只需 4 站（ 約 11 分鐘），便可轉乘至其他主要地鐵線。

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倫敦名人薈萃 盡享三鐵優勢 West Hampstead Central 全新豪宅隆重發售

全新豪宅項目 West Hampstead Central，座落倫敦西北部最受歡迎之一且風景如畫的豪華住宅區 West Hampstead，由英國發展商 Astir 在倫敦 Zone 2 發展的一個豪宅，項目備有 94 個優雅1 房及2 房單位，設有私人花園及各式尊貴生活設施，一應俱全。為買家提供一個千載難逢購買優質倫敦住宅機會。

West Hampstead Central 成功吸引了當地眾多買家的垂青，全因它既有與眾不同悠閒大自然生活環境，同時又兼備豪華生活品味及便利生活條件。項目並受惠於 West Hampstead 黃金地段，得天獨厚，交通網絡優越，輕鬆往返倫敦市中心，多所世界級學府亦於項目附近，故此有很多海外買家對項目擁有非常好感。

West Hampstead Central 擁有倫敦區內獨特經典紅磚外墻建築風格。全部單位室內設計均精心策劃度身打造，採用高級裝潢材料，並設私人露台或陽台，起居環境愜意舒適。同時，項目擁有尊為住戶而設的特色頂層花園及庭院，並提供各式尊貴住戶設施，包括住戶禮賓服務及健身中心等。項目的地下設有零售
及商業空間，同時於一樓設共享工作空間供，可供住戶使用。

West Hampstead Central 位於倫敦其中一個風景美如畫的住宅區West Hampstead 核心地段。項目位置絕佳，與周邊特色精品店、時尚咖啡廳及知名餐廳僅咫尺之距，一切細膩生活品味、方便社區設施都顯盡這區與眾不同風範。

項目毗鄰區內著名 Hampstead 中心及 Belsize 公園，步行或騎單車即可輕鬆前往，而附近餐飲食肆、購物商場、劇院及電影院等娛樂消閒設施僅信步之遙。倫敦最具標誌性之一漢普斯特德 (Hampstead Heath) 公園，佔地 800 英畝，距離項目亦不過1.4 英里，𣊬間即達方便之至。

West Hampstead Central 位處倫敦其中一個著名優質校網區，提供多類型學校，滿足到小學、中學至大學不同年齡層的學生作選擇。區內著名私校林立，包括 South Hampstead High School、 Hereward House、Highgate School 及 The King Alfred School。對於年幼子女，這裡有兩所小學與項目亦僅幾步之遙，極為方便。對於大學生，輕鬆乘地鐵便可前住倫敦商學院、倫敦大學學院、倫敦政治經濟學院及西敏大學等多間倫敦頂尖大學。

項目座落 West Hampstead 黃金地段，前往倫敦各區的交通十分便利，距離 West Hampstead 地下鐵及地上鐵站，及 Thameslink 站只需約 3 分鐘步程。往 Bond Street 站僅約 9 分鐘車程， Waterloo 站僅需約 15 分鐘車程，而前往金絲雀碼頭亦只需約 26 分鐘車程，對通勤出行是一大優勢。

West Hampstead 被稱之為倫敦最好的城中之城，可以說是獨一無二的地方，亦是最令人嚮往地方之一。聚居了一眾英國最著名的名人。當然這不是一個重要的賣點，但想一想，為何英國的名人富豪不約而同選擇落居於West Hampstead，理由只得一個：居住安全、創意綠化，而更重要的是，此處是宜居的好地方。

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