移英落戶市鎮 中庸之選

最近接獲好友通知，計劃未來數月舉家移居英國，現正忙於物色適合的居住地點，想聽聽筆者意見。選擇自住物業須考慮的因素很多，跟純粹投資物業只着重成本與回報不同。

從地區上劃分，大致可分為鄉村、市鎮及城市。對於喜歡接近大自然、飼養寵物或毋須經常往返辦公室的人士，擇居鄉村便相當合適。英國比較著名的鄉村包括位於 New Forest 的 Beaulieu、Cheshire East 的 Mottram St. Andrew 和 South Bucks 的 Fulmer 等。值得注意的是，英國鄉村的規模和社區配套各有差異。若家中有小朋友，就要留意所屬校區，而通勤所需額外時間和費用亦要計算在內。戶型方面，基本上全屬獨立屋，由於面積較大，樓價一般較分層住宅高，住戶亦需要自行處理日常管理及維修事宜。

對於想繼續城市生活的香港移民，英國的主要城市包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特和愛丁堡等。市內除了基礎建設一應俱全外，公共交通網絡相對完善，對於非駕駛者尤其方便。另一方面，市內創業和就業機會較多，薪酬水平也高一些，特別適合有志於當地發展事業的年輕人。

位處通勤帶 配套勝鄉村

不同城市的樓價差異相當大，目前倫敦的平均樓價超過52萬英鎊，曼徹斯特平均樓價則不足25萬英鎊。市內住宅以分層為主，戶型選擇較多，部分更附有康體設施，適合不同買家預算和需要。

隨着近年公路和鐵路急速發展，另一個居住選擇是介乎鄉村和城市之間，屬於通勤帶的市鎮。當中的表表者，首推位處 Surrey 的 Guildford 和 Berkshire 的 Reading。一般而言，市鎮的特色是生活配套較鄉村完善，對外交通頗方便，樓價又比鄉村和城市便宜，所以特別深受當地年輕家庭和新移民歡迎。

無可否認，疫情爆發初期，在家工作和封城令部分居民從城市搬到鄉村。不過隨着英國於2月下旬解除所有防疫措施，專業人士、學生、本地及海外買家紛紛回流城市和市鎮，令該這兩個區域的住宅租務和購買需求明顯增加，預期有關趨勢將會持續。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年3月5日信報)

供求失衡 英住宅租金續看升

根據租務指數公司Goodlord最新統計，即使英國面對Omicron的威脅，2021年12月住宅平均空置期仍維持18天，倫敦更短至16天。筆者有不少客戶都趕及去年底收樓，幾乎全部可於兩周內租出單位。展望2022年，英國住宅租務市場的強勢能否延續？

對於英國大部分投資者，過去一年可用「苦盡甘來」形容。在疫情爆發初期，不論租務需求和租金水平都跌至新低。隨着政府推出各種紓困措施及提高疫苗接種率，住宅租金出現戲劇性反彈，例如通勤區（commuter belt）的租金按年錄得8.1%升幅；倫敦地區公寓及洋房租金亦收復疫情爆發時的失地，分別按年增長6.6%和5.4%，主要原因是受惠於企業租客、專業人士及留學生陸續回流，令租務需求大增，加上租盤減少所致。

今年有意入市的準投資者，以下幾點頗值得留意。首先，英國樓價經過2021年大幅上升，2022年將進入鞏固期，在欠缺「印花稅假期」刺激下，升勢將會減慢。根據預算責任辦公室的預測，今年英國樓價只會上漲3.2%。

租賃新政料聚焦淨零排放

其次，物業搜尋網站Zoopla指出，可供出租住宅數量較5年前減少43%，這是由於建築工程受疫情影響而延誤，加上部分業主趁去年樓價上升而轉租為賣所致，預期住宅租賃市場供求失衡仍會持續，今年租金將進一步上升。

此外，隨着英國疫情有所緩和，政府早前已宣布放寬防疫限制，包括取消在家工作、疫苗通行證及口罩強制令等，意味民眾生活及商業活動陸續恢復正常，有利帶動住宅租賃市場。

近年不少投資者都對英國政府的房屋政策頗有微言，例如開徵第二套房及海外買家印花稅，又要求業主需要登記領牌及通過禁止租賃中介費法案等，都令部分投資者意興闌珊。所以，當「印花稅假期」去年推出，確實刺激不少投資者入市。筆者相信，今年類似的稅務優惠將難以重現。

至於針對住宅租賃市場的政策，今年將聚焦於淨零排放及平衡業主租客之間的利益，預計相關措施將陸續出台。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年2月5日信報)

英國著名發展商 Berkeley 活化英國標誌性「好立克工廠」 打造英國斯勞 (Slough) 優質大型住宅項目 Horlicks Quarter 最新一期 Horlicks Factory 首度公開發售

Horlicks Quarter 是皇家伯克郡斯勞的一個全新住宅社區，由英國著名發展商 Berkeley 在歷史悠久的好立克工廠 (Horlicks Factory) 原址上改建。好立克工廠建於 1908 年，跨越一個多世紀，全球熟悉的麥芽牛奶飲料好立克 Horlicks 在這裡生產並運往世界各地。當地被列為重點保護的建築，Horlicks Factory 如巴特西發電站、泰特現代美術館及吉列大廈一樣，被斯勞列為當地重點保護建築，現在由 Berkeley 為它重新定義，賦予更多革新構想，締造成英國獨有的現代標誌。

斯勞現正在進行重大的城市優化工程，帶來投資潛力 - 金融時報雜誌「fDi 歐洲未來城市及地區 2020/21」預測斯勞將成為「歐洲未來頂級的小城市」。

根據 TIC Finance 最新研究指出 (資料來源 : ONS ，2021)，斯勞被定為英國過去 10 年樓價平均增長率最高及房地產市場最穩定的英國前三大地區之一，樓價年均增長達6.4%。斯勞樓價在過去 10 年上漲了 51%，而在過去 12 個月亦上漲了 5% (資料來源 : 英國土地註冊處， 2021 年 11 月)。

斯勞的樓價平均水平比英國東南部低 16%及比倫敦低至 45%，絕對是個受投資置業者青睞的小鎮。斯勞還擁有英國最高平均週薪之一的勞動人口 (Centre For Cities，2020)，租賃潛力強勁。

斯勞位處於 Thames Valley「英國矽谷」M4走廊沿線，乘火車僅1站 (15 分鐘) 即達倫敦，距離希斯路機場僅11公里 (8 英里)。斯勞提供了卓越的交通網絡、全球企業僱主及就業機遇、優化時尚城市及融會歷史的創新環境。斯勞的樓價於過往10年有穩定及持續的增長，資本升值力顯著較倫敦突出。

Horlicks Quarter 位於斯勞市中心，步行 5 分鐘即達斯勞車站及將於 2022 年開通的橫貫鐵路。這個標誌性住宅項目為斯勞創造一個活力四射新的社區，提供 1房、2房及3房全新及改建的單位，及少量3房聯排別墅 Horlicks Quarter 的住客設施完善，在優美大自然土壤之上呈現當代都市生活新願景。

全新一期 Horlicks Factory 是由好立克工廠復修改建，住宅項目單位提供 161 伙豪華時尚的開放式、1房、2房及3房頂層複式單位。

Horlicks Factory 建築設計匠心獨運，大型玻璃中庭讓自然光線穿透大樓內，而在每層的雙景觀單位均通向半空步行徑，可俯瞰美麗的內園花園。大樓內的玻璃電梯便能讓住客欣賞別具特色的花園設計，當前往天台花園時，便可欣賞到溫莎城堡的壯麗全景。

單位內的偌大玻璃窗營造高採光度的時尚家居，加上現代工業風細節作點綴，為每個單位打造別樹一幟的室內設計。時尚特色廚房配備石材檯面、磚牆鋪砌效果的防濺板及 Bosch 品牌家電組合。酒店風格的浴室融合了現代與傳統細節，同樣以磚牆鋪砌效果的特色牆，配白色拋光瓷磚牆面及優質梳妝櫃組合。

各項完善的住客設施匯聚 Horlicks Factory 內，包括遊戲室、禮賓服務、健身室、私人影院及一個既寬敞又齊備的共享工作或休閒空間。還有已規劃的咖啡室及托兒所，以及露天中央廣場，可進行各樣社區活動。

Horlicks Factory 位於綠化園藝花園、優美水景及寧靜的花園之中，四季風景色彩鮮明。項目距離市中心及全國和國際交通樞紐僅幾分鐘路程。Horlicks Factory 是生活與工作的理想居停，附近生活一應俱全、前往倫敦亦方便至極，鄰近更有很多優秀院校及大學。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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英樓市新一年料量跌價升

英國在2021年雖然仍受疫情影響，由於政府延長物業印花稅假期及保就業補貼計劃，加上「在家工作」刺激剛性需求，當地樓市可謂價量齊升。展望2022年，這個局面能否延續？

筆者估計，在欠缺稅務減免之下，英國2022年住宅成交量將會較2021年減少，整體樓價依然向上，不過升幅會因應地區及單位類型而各有不同。

不少業內人士預測，過去數年表現都跑輸大市的倫敦市中心物業，有望成為今年英國樓價增長火車頭。除了早前遏抑的購買力被釋放外，部分核心地區樓價已經累積一定跌幅，加上個別行業如創新科技及生命科學等急速發展，都造就新一批買家入市。

儘管英國最近疫情反彈，但大部分經濟活動均持續。此外，國際交通陸續恢復，刺激海外買家入市意欲。就以2021年12月為例，筆者有不少客戶毋懼疫情前往倫敦睇樓，且不乏有意購入第二甚至第三套物業的經驗投資者。

根據第一太平戴維斯資料顯示，即使於2021年傳統聖誕淡季，準買家登記數目照樣增加，較疫情爆發前的2019年同期飆60%，反映剛性需求強烈，有利樓價上升。

通脹加息窒礙購買力

另一方面，供應不足是刺激樓價上漲的原因。疫情令建築材料及勞動力出現短缺，施工期因而延長，故新屋供應遠低於疫情前水平。就以倫敦為例，預期2022年新屋供應量僅1.6萬間，只達政府原訂目標的30%。

由此可見，供求失衡是2022年英國樓市主調。然而，機遇與挑戰永遠是並存，投資者宜多留意利淡因素。首先，由於通脹壓力加劇，英倫銀行2021年12月已加息，業主每月按揭還款額將會提高。其次，去年樓價升幅遠高於薪酬漲幅，削弱部分準買家負擔能力。加上近日英國首相約翰遜捲入「派對門」醜聞，導致保守黨支持度大幅下滑，無疑令當地政局添上陰霾。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年1月1日信報)

綠色按揭欠周全 窒礙舊樓出路

第26屆聯合國氣候變化大會（COP26）上月在蘇格蘭格拉斯哥舉行，氣候金融再次引起廣泛關注。身為東道主的英國就在會議前夕，率先為當地綠色按揭市場發出新指引，引起坊間不少討論。

所謂綠色按揭，是指銀行及財務機構向選購或持有具能源效益住宅的客戶，提供減息或現金回贈等優惠。同時，亦要為有意進行能源效益改善工程的業主提供低息貸款或加大貸款額度。在全球零碳排放的大趨勢下，上述措施實屬無可厚非。

六成住宅未達能源效益要求

然而，英國政府更進一步提出，要求貸款機構於2030年之前，只能向能源效益評級達至C或以上的住宅提供按揭，就令當地不少舊樓的業主異常擔憂。目前英國住宅由落成、出租到轉售，法例規定須要進行能源效益檢查，評級由A（非常高效）至G（非常低效），有效期為10年。根據2019年的統計，60%英格蘭地區的住宅，能源效益評級屬C以下。

對於選購新樓的用家或投資者而言，上述影響可說是微乎其微，因為絕大部分新樓在落成時已經達標。然而，英國舊樓佔住宅比例相當高，部分甚至建於維多利亞和愛德華時代。根據統計，37%英格蘭住宅是在1945年前落成。要提高舊樓的能源效益，實在談何容易。

即使舊樓業主有意進行有關的改善工程，筆者認為仍然困難重重。就以英國政府大力推廣、目標於2035年全面取締傳統燃氣鍋爐（Gas Boiler）的熱泵系統（Heat Pump）為例，即使政府願意由明年4月起向每戶提供5000英鎊資助，但工程費用卻可高達1.5萬英鎊，可見補助金額只屬杯水車薪；再加上當地現時只有750名具備相關資格的工程師，在欠缺熟練工人的情況下，業主可能面對高昂收費，卻換來劣質裝置，無疑是雙重損失。

業者相信，政府提倡的綠色按揭計劃，出發點是值得支持，在執行上卻欠缺周全，一方面會令舊樓業主難以把物業出售或轉按，另一方面亦剝奪首次置業人士選擇的機會，畢竟，並不是所有買家都能夠負擔或願意選擇新樓。期待政府繼續與持份者溝通，令計劃不會像提前中止的「綠色房屋改造補助」（Green Homes Grant）一樣，淪為另一笑柄。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2021年12月11日信報)

倫敦 Zone 1 Westminster 核心地段 西敏市政府牽頭 活化項目第一期 全新豪宅 Carrick Yard 現正公開發售

由倫敦西敏市政府牽頭，聯同英國發展商 Westminster Builds 和 Linkcity 傾力打造 Carrick Yard 住宅物業 ，位於 Lisson Grove 區的核心地段 Church Street ，一個綜合長遠大型活化發展首階段重點項目，鄰近 Marlyebone、Paddington 及 Regent’s Park (攝政公園)。

項目預計於 2022 年夏季落成，大廈外墻以米灰色磚塊鋪砌而成，型格時尚；備有1房、2房及3房時尚單位。室內設計處處彰顯現代都市生活的時尚魅力：開放式客廳設寬敞落地玻璃窗，同時設有陽台或露台，室外自然光線令到全屋明快潔亮。廚房及浴室配置高級廚具浴具：西門子電器、石材工作檯面及度身定制櫥櫃；而主人房及次睡房均配有嵌入式衣櫥。

住戶經地面大堂隨意走進環境優美的園景庭院花園，享受青蔥花草帶來清香空氣。項目內亦有配套各類型設施供住戶享用，包括住戶禮賓服務、以及被Wi-Fi覆蓋設於地面所有的公共活動空間、私人休息室和工作室，為住戶提供靈活的居家工作環境。此外，地下層還設有充裕的單車存放區以及一個停車場，可供住戶使用。

Carrick Yard 座落於極有遠見大型重建項目 Church Street 的中心點，整個項目竣工後將會帶來全新優質住宅、綠化空間及社區設施等，令該區優質生活環境進一步提昇。Carrick Yard 是整個活化工程指標性建築項目 — 處處流露優質社區生活概念及展現繁榮社區的優勢。規劃中的綠色地帶是由多條綠化步行徑、庭園花園和多個公園組成，連同部分 Church Street 的行人專用區，為這個隱藏於倫敦中心的 Lisson Grove 創造交通便利且極具升值潛力的地區。

我們清楚明白買家追求富有獨特創意風格、寧靜優閒環境、成熟綠色空間的買房三大因素。事實上，Carrick Yard 極具型格建築風格，低層建築樓群與周圍環境融為一體，而這些因素對尋找倫敦市中心物業的買家來說極具吸引力。而且，Carrick Yard 擁有市場競爭樓價優勢、豐厚租金回報及潛在升值潛力，因此 Carrick Yard 絕對是倫敦最受歡迎的物業之一。

Carrick Yard 還提供最受當地人歡迎的社區生活配套，包括內設三個運動場的體育館及室內社區活動空間。

Lisson Grove 一個充滿活力的生活社區。區內佈滿各類型古董商店、精品店及知名的 Church Street 購物街，商品淋琳瑯滿目應有盡有，而一眾美食家則隨意品嚐到來自世界各地的咖啡及美味佳餚，吃喝玩樂一應俱全。由項目前往 Regent’s Park 攝政公園僅需 15 分鐘步程，住戶還可以沿著河畔穿過 Lisson Grove 及小威尼斯的蜿蜒步行徑，輕鬆地散步或鍛煉身體。

連接項目周邊社區有 Marylebone、Paddington、Maida Vale 及 St John’s Wood 等，提供更多的消遣、餐飲及娛樂選擇，從時尚餐廳、酒吧，以至羅德板球場等地標，多不勝數。Carrick Yard 距離倫敦部份著名學院和大學僅需約30分鐘步程，包括倫敦大學學院、倫敦政治經濟學院和皇家音樂學院。

Carrick Yard 地理位置優越，不論前往倫敦各地短程旅行、上班通勤或長途遠行，都非常方便。住戶僅需8分鐘步程即可前往 Edgware Road 及 Marylebone 地鐵站，輕鬆乘坐 District 線、City線、Bakerloo 線 及 Hammersmith & City 線前往倫敦不同地方。而項目距離主要轉車站 Paddington 亦只需 15 分鐘步程；除了連接不同地鐵服務外，住戶更可乘火車前往西倫敦、Reading 及希斯路機場。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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英國著名發展商 Berkeley 呈獻 倫敦 Zone 1 豪華住宅 250 City Road 全新一期 Siena House 時尚奢華與創新家居科技完美結合之典範

英國著名發展商 Berkeley 所打造的豪宅項目 250 City Road 座落於 Islington，現推出最新一期 Siena House，提供優雅1房、2房及3房住宅單位。結合精緻與無比便利的完美生活，每個住宅單位均設有豪華室內裝潢、私人露台及頂級配套設備，包括最新智能家居系統 – 住客亦將享受一系列酒店式貼心設施。

單位面積由 549 平方呎至 1,185 平方呎，均採用多功能開放式戶型設計，以靈活配合各種生活方式，突顯生活品味。廚房設計現代時尚，配備多功能 Miele 和 Siemens 電器包括酒櫃。所有睡房配備豪華地毯及裝有感應燈的定製衣櫃。兩房單位的主人房内配有浴缸或淋浴間，而三房單位的主人房及客睡房内亦配有淋浴間。浴缸和淋浴間配備掛牆式鍍金水龍頭及鍍金置頂花灑；浴室還配備白色鋼製浴缸。

預購買家可以為其廚房、浴室及睡房在三種室內配色方案中任意選擇；Nova 面板由白色和淺灰色色調組合而成，Strada 則是醒目的藍灰色，而 Vida 就是兩者的和諧融合。

每個單位均設露台或平台花園。三房單位有兩個寬敞的露台，其中一個可俯瞰即將建成的園景庭院，另一個則可俯瞰項目中央的寧靜露天廣場、水景及花園。

全新一期 Siena House 的每個單位均安裝英國知名品牌 Zuma，為一種調節聲音及氛圍燈光的高性能沉浸式設備。

Zuma 的聲光設備可提供終極沉浸式體驗，沒有過多插頭、電線及插座，簡潔整齊。 Zuma 隱藏在天花板中，可以用於調節家中不同房間的燈光和聲音。不論是在浴室中營造猶如水療般放鬆的氛圍，或是連接到 Peloton 以營造室內動感單車般活力十足的感覺，Zuma 都能完美地配合您的心情。

項目設有一系列住客尊享設施，包括私人健身室、瑜伽室、閱讀室和私人電影院等，其中水療中心設備齊全，包括一個 20 米長的游泳池、按摩浴池、治療室、桑拿及蒸汽室。24 小時禮賓服務為忙碌的住客處理提供貼心幫助，而公共露天廣場設有Wi-Fi，讓住戶可以隨時隨地享用互聯網。

項目附近各式餐廳和酒吧雲集，250 City Road 的住戶可盡情任意挑選：如米芝蓮星級餐廳（Café Gascon, St John）； 知名餐廳（Sardine, Ceviche）以及倫敦不同著名酒吧等等。藝術愛好者會喜歡附近的眾多畫廊，其中最近的是 Victoria Miro。而其他鄰近的主要設施包括：倫敦交響樂團的總部 St Luke’s 及一座經過修復的原始土耳其浴場 Ironmonger Row Baths。

地鐵（北線）和國家鐵路服務穿過老街站，步行 8 分鐘即可到達，乘坐火車前往國王十字、倫敦橋或尤斯頓大約需要 6 分鐘。 建成後，從附近 Farringdon 站乘坐 Crossrail 列車僅需四分鐘即可抵達邦德街，方便快捷地前往西區及其一系列國際知名的購物、文化和餐飲目的地。 對於國際旅客而言，Crossrail 意味著前往希思羅機場的旅行時間為 32 分鐘。

項目交通配套完善，步行 8 分鐘即可到達倫敦地鐵北線及英國全國鐵路 (National Rail) 的 Old Street 站，乘坐火車前往國王十字 (King’s Cross)、倫敦橋或 Euston 大約6 分鐘。 Crossrail 建成後，從附近 Farringdon 站乘坐 Crossrail 列車僅需4分鐘即可抵達Bond Street，即可快捷地前往 West End 及其他國際知名購物、文化和餐飲熱點。屆時，國際旅客乘 Crossrail 前往希斯路機場的時間亦只需32 分鐘，輕鬆方便。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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