倫敦 Zone 1 超值投資地段 西敏巿社區重建計劃首個重點住宅項目 Carrick Yard 矚目登場

Carrick Yard提供109個現代化的住宅單位，戶型由開放式、一房、兩房到三房一應俱全。項目位於倫敦西敏巿 (City of Westminster) Lisson Grove的心臟地帶，座落Zone 1範圍，區內擁有優越的文化設施、廣闊的綠化空間、特色小店和河畔長廊，並與倫敦多間知名學府為鄰。 

從Carrick Yard前往Edgware Road及Marylebone地鐵站只需8分鐘*。主要轉車站Paddington亦近在咫尺，前往任何目的地同樣輕鬆方便。住戶只需5分鐘*之內就能到達牛津圓環站 (Oxford Circus)、10分鐘*內可達國王十字站 (King's Cross)，到利物浦街站 (Liverpool Street) 亦只需20分鐘*之內。

 
作為教堂街 (Church Street) 大型社區重建計劃的首階段住宅項目，Carrick Yard將會帶來優質住宅、運動設施和社區空間。進駐Carrick Yard，住戶更可盡情享受區內的生活格調，融入這個充滿活力的社區。西敏巿議會總體規劃在未來10至15年，將教堂街打造成集商務辦公、表演和文化、高端零售、美食、住宅一體的西倫敦熱點。
 
教堂街以及Lisson Grove地區一向是倫敦文化與美食的集中地，吸引來自世界各地的特色小店進駐，充滿個性的咖啡廳和餐廳隨處可見。Carrick Yard的居民如想享受休閒和購物樂趣，只需步行即可抵達倫敦多個大型公園和熱門購物區。前往攝政公園 (Regent's Park) 和馬裡波恩大街 (Marylebone High Street) 只需15至20分鐘的步程*即可抵達。

12億英鎊社區重建計畫 首個重點住宅項目

倫敦Zone 1被低估投資地段 升值潛力超乎想像

毗鄰倫敦市中心身份顯赫地區

城市重點地鐵線環繞

一場由西敏巿議會牽頭的12億英鎊社區重建工程，一個未來幾年內最具潛力的投資區域，已經逐步浮出水面！教堂街重建計畫即將成為焦點！Carrick Yard作為社區重建工程中首個重點住宅項目，未來價值增長更是巨大！

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英政府「基建革命」挽救疫後經濟

英國首相約翰遜在6月底至7月初的一周，於國會發表了兩次相當重要講話，除了對香港最近局勢表示關注外，也提出英國疫後經濟重建計劃的藍圖。對於當地飽受壓力的地產業，預計可帶來正面影響。

有別於2008年金融海嘯後，時任首相保守黨的卡梅倫以削減公共部門和福利開支的緊縮政策，去應付當時的公共財政危機。現任首相約翰遜則採取方向完全相反的措施，以刺激英國疫情後的經濟，包括透過增加170億英鎊的基礎建設財政預算，於未來8年投資120億英鎊興建18萬間經濟型房屋（Affordable Homes），希望藉此既創造就業，也解決長久以來英國住宅供求失衡的問題。

對於當地的首次置業人士，英國政府將推出名為「第一套房」（First Homes）計劃，初步預計提供1500伙作為試點，以市價七折出售，藉此幫助更多有意置業的人士。

簡化建築規劃 加快釋放土地

英國政府亦簡化現行繁複的建築規劃，加快審批流程和建設速度，從而釋放更多可供興建住宅的土地，並將於今年9月開始實施。此外，由於大型基礎建設與房地產市場關係密切，政府將額外投放50億英鎊興建醫院、學校和公路等。另一方面，英國中西部包括曼徹斯特和利物浦等地區將獲得4億英鎊撥款，用作興建2.4萬套房屋；至於小型發展商也可獲得4.5億英鎊的政府撥款，預計增加超過7000套新屋供應。

任何新政策的推行，坊間必然有不同意見。英國的建築和規劃諮詢公司就表示極度關注和不滿，因為政府建議廢除大量規劃限制，將直接影響業界的最主要收入。

筆者也認為，計劃略嫌太過側重於經濟型房屋，對私人物業市場的支援相對較少；另一方面，雖然今年額外投入50億英鎊改善基礎建設，長遠無疑對英國整體經濟有利，但對於解決目前經濟困局的成效卻相當有限，始終遠水不能救近火。

創造工作職位 地產行業得益

總括而言，英國政府於疫後的經濟政策重點就是「建設」（Build），難怪約翰遜於講話中多次強調建設過程要更快、要好和更環保。事實上，由於疫情對於全球經濟的影響是前所未見，所以英國政府摒棄過去以減少支出去挽救經濟的舊思維，反而加大力度投資於實體經濟，創造更多就業機會，筆者對此表示支持。就以房地產行業為例，背後牽涉的產業鏈繁多，當中包括土地開發、建造、項目管理、維修、銷售和租賃等。根據英國房地產協會（BPF）2019年資料顯示，房地產行業佔國內生產總值7%。由此可見，地產業依然是國民經濟支柱的重要產業之一。

因此，假如這個被英國政府視為自第二次世界大戰以來最激進的「基建革命」，能夠刺激國內經濟於疫情後迅速反彈，並解決歷年來房地產資源分配不公平的問題，定能振奮人心，相信亦有利吸引外來投資。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年7月11日信報)

英樓市走向端視失業率變化

隨着實施接近兩個月的居家令鬆綁，英國房地產市場正式於5月中復市，除了業界感到欣慰外，不少買家和業主也表示歡迎。畢竟，要完全消滅新冠肺炎病毒的威脅似乎暫不可能，但政府已就抗疫投放大量資源，逐步重啟經濟活動符合公眾期望和利益。

物業網站搜尋率爆升

正如業界普遍預期，部分因居家令而抑壓的需求在復市後得以釋放。根據當地物業網站Zoopla資料顯示，在物業市場重開的第一周，其網站的物業搜尋率就上升88%。此外，Zoopla又對2000名人士進行調查，發現面對疫情所帶來的不確定性，近60%受訪者表示仍會繼續置業計劃。另一個物業網站Rightmove就首次錄得單日超過600萬瀏覽紀錄，較去年同日上升18%，地產代理也表示物業成交量正逐漸增加。

當然，目前英國樓市成交量與疫情爆發前仍相距甚遠。根據英國稅務海關總署（HMRC）統計，4月份物業買賣宗數按年減少53.4%，與3月份比較則回落46.1%。筆者認為，雖然物業成交量大幅減少，但不能純粹視之為買家對後市失去信心。

事實上，在居家令下，有近一半以上的交易因測量師未能親身到物業考察，以致無法為銀行提供準確估價而被迫暫停。當政府宣布逐步解除居家令後，各大主要銀行如滙豐、全英房屋抵押貸款協會（Nationwide）和哈里法克斯銀行（Halifax）等隨即恢復安排估價。另一方面，亦有個別銀行重新接受新造按揭申請，並提高成數和樓價上限等等。筆者預期，隨着按揭市場同步重啟，加上低息環境持續有利減輕置業成本，可為樓市帶來正面支持。

減稅刺激市道機會微

對於政府該採取什麼政策支持樓市，近日引起業界不少討論。有建議政府應考慮暫停徵收土地印花稅，或取消3%的第二套房額外印花稅，藉此鼓勵業主重新入市，倡議者認為此舉既可支持當地的建築業，也可為私人住宅租賃市場提供更多單位。然而，筆者對上述建議最終能否落實表示懷疑，畢竟土地印花稅是政府重要的收入來源，以2018/19年度為例，就為庫房帶來近120億英鎊進賬。國家預算責任辦公室（OBR）預計，由於政府頒布一系列紓困措施，本年度財政預算將有超過3000億英鎊赤字。在入不敷支的情況下，估計減稅的空間相當有限。

筆者最近接觸的投資者中，大部分都對未來英國樓價走勢表示關注。根據萊坊預測，今年英國樓價將下跌3%，第一太平戴維斯的研究就指出，樓價將視乎新冠病毒對經濟影響的程度而出現5%至10%調整。值得注意一點，目前英國房地產市場只重開約1個月，成交量偏低，要全面評估疫情對樓價造成的影響可能言之尚早。筆者認為，未來英國樓價的最大挑戰，是政府為企業提供「就業保留計劃」於今年10月結束後失業率的變化。因此，若然投資者有意於目前趁低入市，應把上述潛在風險因素計算在內，量力而為。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年6月13日信報)

誠意推薦 - 倫敦西南2區小資首選精品住宅 Clapham Place

作為倫敦小資和中產階級非常喜歡的區域---Clapham，位於倫敦西南2區，緊挨著巴特西和溫布林頓，歷來就是一個低調奢華的生活區。

漫步Clapham你就會發現不同的建築風格充斥街道，從安妮皇后，格魯吉亞時代的老城區風格建築，到維多利亞時期的尖頂網格狀建築蔓延在街道的兩側。擁有便利的交通，成片的公共綠地，悠久的歷史和卓越的人文環境。使它成為倫敦城市生活的縮影，讓人心生嚮往。

這次我們誠意推薦的項目就是位於 Clapham區內的精品高級住宅 “Clapham Place”，這是一個充滿活力的全新住宅項目，位於斯托克韋爾(Stockwell)和北克拉珀姆之間(Clapham North)，交通網絡十分便捷。

項目詳情

“Clapham Place”是一個全新的現代化住宅項目，周邊擁有成片的公共綠地，主張現代室內設計風格，每個單位都可以使用公共花園和屋頂露臺。提供62間一房、兩房和三房單位，設有私人露臺或陽臺。預計將於2021年第2或第3季落成，享有999年租用權。

項目將首都的繁華喧鬧，與附近公共區的寧靜完美融合，是流覽倫敦的最佳場所。在繁忙的工作之餘僅需走上露臺，便可感受都市景致帶來的舒適放鬆。

便捷的交通網絡

早在80-90年代期間，Clapham區域就成為了倫敦中產階級最青睞的地方，一直到今天，這裡仍然屬於倫敦相對富裕的地區之一。主要的優勢來源於無比便利的交通，和深入街頭的中產小資文化。

Clapham的公共交通是倫敦最重要的中轉站之一，也是全歐洲火車和地上鐵經停最多的一個網站。這個網站不僅彙集了所有進出倫敦南部和西南部的火車，而且還聯通維多利亞和滑鐵盧網站，使之成為了整個倫敦乃至整個歐洲最繁忙的多功能網站。

“Clapham Place”距離Stockwell地鐵站僅300米，而且距Clapham North地鐵站和Clapham高街地鐵站均只有幾步之遙。居民可以繞倫敦旅行，通過維多利亞線只需10分鐘*即可到達Oxford Circus站，而通過北線不到15分鐘*即可到達倫敦金融城。

豐富的周邊娛樂

“Clapham Place”附近還有繁華的社交和休閒場所，沿著熱鬧的Clapham高街及其周圍地區，遍佈著酒吧、餐廳、咖啡廳以及各種娛樂設施。坐落在Larkhall公園、Battersea公園和Clapham Common等多個綠樹成蔭的空間之間，可以輕鬆逃離城市的喧囂並使戶外成為您日常生活的一部分。住在Clapham意味著兩全其美的生活，享受首都的繁華和附近社區的寧靜。

Clapham的夜生活也非常著名，經常被倫敦人稱做“熱鬧而有情調”。圍繞著Clapham Common綠地， 三家有名的酒館the Bobbin, the Coach and Horses ，the Bread and Roses就坐落在此。休息日格外熱鬧，經常會有喜劇和單口相聲的表演。

優質的教育環境

Clapham區域被一流的中小學和頂尖大學所包圍，在這邊就讀是通往世界一流教育的明智選擇。Bonneville小學和Eaton House The Manor等當地學校的成績均高於平均水準，並且有很大一部分學生繼續就讀英國一些最好的中學。

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新冠肺炎觸發「轉買為租」趨勢

在新冠肺炎影響下，不少行業的生態環境都出現前所未有的變化，英國私人住宅租務市場亦一樣。英國政府自3月中實施居家令後，私人住宅租務成交量大幅減少，根據物業軟件公司Goodlord統計，由今年3月17日至4月14日，新增準租客登記較去年同期下跌72%，訂立租約數量更按年大減88%。然而，由4月14日至5月7日，新增登記準租客人數反彈45%，新租約簽訂量也回升22%。由此可見，住宅租務市場有率先回暖跡象。

政府補貼工資 欠租情況少

居家令實施期間，訂立的新租約主要是必要性搬遷，租客大部分是醫務人員或其他關鍵工作人員。由於社交距離的限制，物業代理不能如常帶同客戶實地參觀，虛擬技術的應用變得更為重要。於是，不論放盤、睇樓甚至簽約，業主和租客都在足不出戶的情況下完成交易。

即使英國疫情自3月起轉趨嚴重，筆者所接觸的業主中，絕大部分都按時收到租金。最主要原因，相信與英國政府為企業提供工資補貼計劃有關。在補貼計劃下，當地僱員可收取薪金八成，上限為每月2500英鎊，直至今年10月底。

就目前情況而言，上述措施對「保就業、穩民心」的效果尚算不俗。綜合不同物業代理的資料，要求減租的租客比例遠低於市場預期；另一方面，政府並要求銀行向客戶提供「按揭假期」，容許他們延後還款，都有助解決業主們燃眉之急。

由於英國政府已於3月18日立法暫停處理未來3個月的收樓令申請，即業主不能以欠租為理由要求法庭頒令租客遷出。對於上述禁令會否於6月屆滿時再度延長，目前仍然是未知數。上星期房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺（Robert Jenrick）在國會發言，表示政府將因應巿況、抗疫成效和法庭意見，審慎考慮下一步行動。

因此，假如業主遇上有經濟困難的租客，筆者建議先透過地產代理了解租客的實際情況，從而制定最符合雙方利益的解決方案。目前較普遍做法包括減租、訂明延後還款的安排，以及提前中止租約等等。

居家令放寬 需求逐漸釋放

正如業界預期，部分早前因為居家令而囤積的租務需求正逐步釋放。英國政府上星期宣布解除部分限制，容許物業代理正常復工。筆者認為，此舉是振興當地樓市的重要一步。就以一個在曼徹斯特市剛落成的項目為例，於首個「正常」的工作日，代理就促成至少4宗零議價租務成交。

當然，要全面評估新冠肺炎對英國私人住宅租務市場的影響，目前仍是言之尚早。不過，筆者預期，部分準買家可能擔心未來樓價下調，或自身經濟條件改變而暫時擱置上車計劃，「轉買為租」將令私人住宅租務市場的反彈更為明顯。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年5月23日信報)

英新盤海外推廣受制疫情

新型冠狀病毒肺炎持續蔓延，對全球經濟的影響陸續浮現，英國住宅市場難以幸免。自3月開始，伯克利集團（Berkeley Group）、巴萊特（Barratt）和泰勒溫佩（Taylor Wimpey）等英國主要發展商股價都錄得不同程度跌幅，反映市場擔心在疫情影響下，發展商未能如常到海外推廣樓盤，阻礙收入；另一方面，建築材料亦會因供應鏈中斷導致價格上升，甚至造成短缺。假如英國疫情轉趨嚴重，在最壞情況下，建築地盤可能被迫停工，直接打擊未來新屋供應量。

事實上，多個大型項目原定今年初的海外推廣活動，都已暫停或推遲。筆者預計，當疫情平伏之後，各大發展商將在下半年的黃金檔期加快在海外推盤步伐，出現新盤混戰局面。

近年中國內地投資者對海外物業的興趣愈來愈大，不少英國發展商都積極開拓這方面的市場。但在疫情影響之下，筆者相信，中國政府將透過不同政策以提振經濟，內地投資者要把資金轉移到境外，可能會較之前更困難。

中國買家或減 本地客不受影響

另一方面，由於部分內地樓盤提供高達25%的折扣優惠，不排除會吸引部分原先有意於海外置業的投資者把資金轉投內地。英國發展商要收復這片兵家必爭之地，相信唯有在定價、付款方式和折扣優惠上採取更具競爭力的策略。

相對而言，疫情對英國本地用家和投資者的影響較為輕微。根據地產代理Benham and Reeves的最新研究，83%業主和買家均表示不會因為新冠肺炎窒礙今年物業交易的決定；至於表示取消或延後物業買賣的比例則各佔不足9%。假如英國疫情加劇，69%受訪者表示仍不會動搖其今年出售或購買物業的決心。

該報告亦指出，2009年3月至2010年8月全球曾爆發H1N1新型流感，當時確診個案超過130萬宗，死亡個案更接近1.6萬宗。然而，英國整體住宅樓價同期上升12.3%，倫敦的升幅更高達17.5%。由此推斷，今次新冠肺炎對英國住宅樓價的衝擊，未必如外界所料般嚴重。

事實上，近兩星期分別有數個倫敦大型項目於當地開售，反應相當熱烈。其中一個鄰近市中心法靈頓（Farringdon）的新盤，據報首日就賣出25%。另一個位處傳統豪宅區富勒姆（Fulham）的新盤，在開售後的首90分鐘，賣出單位總值就超過1000萬英鎊，可見目前新冠肺炎並未對英國住宅銷情造成太大影響。

然而，新冠肺炎對於當地住宅租務市場所帶來的打擊就比較明顯。由於部分國家實施出入境管制，令原本前往英國的留學生要更改行程；加上不少企業暫停派駐員工到海外，令市場上的公司租客數目減少。即使之前已經簽訂的租約，亦出現因為租客未能如期返回英國，要順延起租日期。所以業主於這段非常時期，不論放租或商討續租，在釐定租金水平和其他條款上都需要更具彈性。

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(原文刊載於2020年3月14日信報)

以租養房仍有吸引力

在新春期間的聚會中，筆者碰到幾位已經在英國置業的朋友，他們都有感而發地指出，現在買樓收租的吸引力好像愈來愈小，究竟以租養房的概念，是否已經不合時宜？
 

部分英國業主意興闌珊，可能有感當地政府對私人住宅租賃市場的規管愈來愈多，由早年個別地區政府要求業主需要登記領牌，到去年實施的禁止租賃中介費法案，甚至提議中的租金管制及廢除業主行使終止租約權，再加上林林總總的法定要求，如煤氣電力裝置或租約前後的檢查等。對於業主們認為在目前房策下得不到公平對待和保障而感到沮喪，筆者完全理解。

政府規範有利租市生態

從正面角度看，英國政府對私人住宅租務市場進行規範化，理應有利整個市場生態持續發展。首先，租務代理要提升自身專業知識和服務水平，以滿足業主和租客的要求。業主亦可透過委託有信譽的租務代理，處理招租和日後管理事宜，減輕不必要壓力。除此之外，業主亦可以透過選擇合適的保險產品，把財政上的潛在風險降至最低。

根據Deposit Protection Services（The DPS）最近公布的租金指數，由於過去幾年英國實質工資增長強勁，即使租金有所上升，但佔租客整體支出的比例仍由2016年的32.64%，收窄至2019年的30.64%，可見租客的租金負擔愈來愈輕，對優質租盤有利。

執筆之際，英國已正式脫歐，並進入11個月的過渡期。為保持國際競爭力，當地政府已有序推行若干新措施，例如放寬高技術移民的名單，重新恢復留學生畢業後可於當地自由工作兩年的簽證等。這批高技術專才，一般而言都不會立即置業，變相帶動私人住宅的租務需求。就以最近位於倫敦政治經濟學院（LSE）旁、剛入伙的項目為例，租務表現相當理想，租客更不乏來自世界各地的研究院畢業生。

今年全英租金看漲3.5%

根據物業搜尋平台Zoopla最近公布的住宅租務市場報告，截至2019年第四季，倫敦租金按年升幅達2.8%，差不多是過去4年以來新高。至於其他投資熱點如曼徹斯特、伯明翰和愛丁堡等，租金同樣錄得不同程度升幅。這足以證明，即使過去一年英國飽受脫歐和大選帶來的不確定性困擾，對私人住宅租務市場的影響仍然相對輕微。展望2020年，隨着租客對私人住宅需求增強，加上供應短缺，Zoopla預計全英國租金將有3.5%升幅，對投資者無疑是好消息。

綜觀過去幾年，英國政府對私人住宅租務市場進行連串整頓和優化，部分業主可能感到不是味兒，因此調整現有物業投資組合；但同一時間，這亦為專業投資者及新投資者提供入市機會。筆者相信，從中長線角度考慮，以租養房依然具有一定吸引力，只要選擇合適項目，投資者既能夠獲得穩定租金回報，也有機會可賺取資產增值，加上英鎊滙價仍處低位，而樓按息率在銀行之間激烈競爭下，有望進一步調降。筆者預計，2020年英國買樓收租的需求仍會相當活躍。


kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年2月8日信報)