以租養房仍有吸引力

在新春期間的聚會中，筆者碰到幾位已經在英國置業的朋友，他們都有感而發地指出，現在買樓收租的吸引力好像愈來愈小，究竟以租養房的概念，是否已經不合時宜？
 

部分英國業主意興闌珊，可能有感當地政府對私人住宅租賃市場的規管愈來愈多，由早年個別地區政府要求業主需要登記領牌，到去年實施的禁止租賃中介費法案，甚至提議中的租金管制及廢除業主行使終止租約權，再加上林林總總的法定要求，如煤氣電力裝置或租約前後的檢查等。對於業主們認為在目前房策下得不到公平對待和保障而感到沮喪，筆者完全理解。

政府規範有利租市生態

從正面角度看，英國政府對私人住宅租務市場進行規範化，理應有利整個市場生態持續發展。首先，租務代理要提升自身專業知識和服務水平，以滿足業主和租客的要求。業主亦可透過委託有信譽的租務代理，處理招租和日後管理事宜，減輕不必要壓力。除此之外，業主亦可以透過選擇合適的保險產品，把財政上的潛在風險降至最低。

根據Deposit Protection Services（The DPS）最近公布的租金指數，由於過去幾年英國實質工資增長強勁，即使租金有所上升，但佔租客整體支出的比例仍由2016年的32.64%，收窄至2019年的30.64%，可見租客的租金負擔愈來愈輕，對優質租盤有利。

執筆之際，英國已正式脫歐，並進入11個月的過渡期。為保持國際競爭力，當地政府已有序推行若干新措施，例如放寬高技術移民的名單，重新恢復留學生畢業後可於當地自由工作兩年的簽證等。這批高技術專才，一般而言都不會立即置業，變相帶動私人住宅的租務需求。就以最近位於倫敦政治經濟學院（LSE）旁、剛入伙的項目為例，租務表現相當理想，租客更不乏來自世界各地的研究院畢業生。

今年全英租金看漲3.5%

根據物業搜尋平台Zoopla最近公布的住宅租務市場報告，截至2019年第四季，倫敦租金按年升幅達2.8%，差不多是過去4年以來新高。至於其他投資熱點如曼徹斯特、伯明翰和愛丁堡等，租金同樣錄得不同程度升幅。這足以證明，即使過去一年英國飽受脫歐和大選帶來的不確定性困擾，對私人住宅租務市場的影響仍然相對輕微。展望2020年，隨着租客對私人住宅需求增強，加上供應短缺，Zoopla預計全英國租金將有3.5%升幅，對投資者無疑是好消息。

綜觀過去幾年，英國政府對私人住宅租務市場進行連串整頓和優化，部分業主可能感到不是味兒，因此調整現有物業投資組合；但同一時間，這亦為專業投資者及新投資者提供入市機會。筆者相信，從中長線角度考慮，以租養房依然具有一定吸引力，只要選擇合適項目，投資者既能夠獲得穩定租金回報，也有機會可賺取資產增值，加上英鎊滙價仍處低位，而樓按息率在銀行之間激烈競爭下，有望進一步調降。筆者預計，2020年英國買樓收租的需求仍會相當活躍。


kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年2月8日信報)

英徵海外買家印花稅大勢所趨

英國保守黨於2019年12月的選舉中壓倒性大勝，在下議院中取得超過80席優勢。物業市場初步反應相當正面，不論是發展商、投資者和用家，都不約而同在大選結果塵埃落定後加大入市力度，據報，單計大選結束後的一周，倫敦物業成交金額已超過50億英鎊。究竟，保守黨在大選中獲得空前勝利，對當地物業市場有何啟示？

新稅率佔樓價3% 遠超預期

在競選時，保守黨在政綱上就房屋問題花上不少篇幅，並提出多項建議，當中包括：引入更長年期定息按揭、賦予地區政府更大權力增加首置單位供應、承諾未來5年任期內興建100萬伙新屋、廢除業主可以在租客無過失（no fault）的情況下行使終止租約權、推動終身租約制、針對海外買家額外徵收樓價3%印花稅、禁止發展商出售屬於「土地租賃權」（leasehold）的獨立型房屋，但分層式公寓則例外。此外，尚有優化目前不同形式的資助房屋政策，包括「租者置其屋」（right to buy）計劃；簡化土地規劃申請程序、鼓勵業主利用現代建築方法自行建屋等等。由此可見，保守黨提倡的房屋政策覆蓋範圍甚廣，意欲在這個議題上撥亂反正，推動改革。

對海外買家而言，最關切當然是樓價3%的額外印花稅。當消息一公布，業內人士無不嘩然。畢竟在2019年2月，英國政府就上述新稅展開為期約3個月的公開諮詢，當時建議稅率亦只是樓價1%。假如3%海外買家印花稅一旦實施，以200萬英鎊住宅物業為例，總印花稅支出就已超過13.6%。正如本欄於2019年3月指出，海外買家絕對不應該成英國房屋供求失衡的代罪羔羊，加稅本身並不能解決上述問題。隨着脫歐協議法案於2019年12月20日在下議院二讀通過，理論上英國在2020年1月31日正式脫歐再沒懸念。在脫歐之後，英國政府理應確保整體經濟的穩定性和對外來投資的開放性，任何打擊海外買家投資意欲的措施，都是本末倒置。

惡性循環 不利樓市供應

另一方面，由於海外買家傾向投資樓花，有利發展商在施工初期取得若干認購比例和相關訂金，以便向銀行申請貸款時能獲得更好條件，幫助降低建築成本。假如海外買家因置業成本增加導致入市意欲下降，在預售未能達標的情況下，銀行對發展商貸款態度或會趨向審慎，息率亦會上調，最終令發展商建築成本上升，整體新屋供應隨之減少，造成惡性循環。

筆者認為，海外買家印花稅的實施似乎是大勢所趨，具體執行細節可能在稍後公布的春季預算案略見眉目。然而，保守黨在大選中取得自1973年以來最大勝利，至少為國內政治消除部分不確定性，有助釋放市場上早前囤積的購買力。部分海外買家更可能趁額外印花稅未落實而盡快入市，進一步推高需求。

至於2020年英國樓價表現，將取決於英國與歐盟如何處理兩者於脫歐後的貿易關係，預計可能到今年第三季才有更明確方向。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年1月4日信報)

愛丁堡住宅求過於供 大學生撐租市

一直以來，筆者不時收到客戶有關英國北部蘇格蘭愛丁堡物業的查詢。不過，當地新盤供應相當有限，部分買家唯有在二手市場物色單位。適逢今年愛丁堡有全新項目推出，筆者早前也趁機走訪這個蘇格蘭首府，藉此了解當地的巿場狀況。

提起愛丁堡，自然會聯想到當地擁有大量歷史建築，當地新城和舊城更被聯合國教科文組織列為世界遺產。除了古蹟外，原來愛丁堡是倫敦以外英國最大的金融中心，當中以資產管理業務最為人熟悉，不少金融和保險公司都以愛丁堡作為基地，包括蘇格蘭皇家銀行、標準人壽安本（Standard Life Aberdeen）和荷蘭全球保險集團──英國（Aegon UK）等。除了傳統金融業外，近年亦有不少與資訊科技相關公司進駐愛丁堡，當中包括網上旅遊搜尋公司Skycanner和著名電玩開發商Rockstar North等。由此可見，當地經濟產業相當多元化，龐大的勞動力正好為私人住宅市場帶來支持。

另一個有利愛丁堡住宅市場的原因，與當地優良的專上教育有關。愛丁堡是除倫敦以外，全英國最受留學生歡迎的城市，共有6所大學，包括愛丁堡大學、愛丁堡納皮爾大學（Edinburgh Napier University）及瑪格麗特皇后大學（Queen Margaret University）等，以生命科學、醫學和資訊科技等範疇的研究在國際上最享負盛名。由於大部分大學只會為學生提供首年住宿支援，其他數以萬計的學生正好為私人住宅租務市場帶來龐大需求。

以房養學 再作中長線投資

此外，筆者近年接觸不少客戶，普遍認為目前英鎊滙價偏低，加上愛丁堡新盤供應一直緊張，均有意購入物業供子女在學期間自住，繼而持有作為中長線投資。

根據第一太平戴維斯的報告，由2016年起，蘇格蘭每年住宅成交數量都維持約10萬宗左右。而愛丁堡地區的樓市，不論是價格40萬英鎊以上的主流市場，還是樓價100萬英鎊以上的豪宅市場，兩者的交投量都持續上升。對於未來5年蘇格蘭樓價表現，該報告預測主流市場的增長率是19.9%，而豪宅市場的升幅也有18.7%。

至於愛丁堡私人住宅租務市場，租金自2014年起持續上升，目前平均月租叫價已超越1100英鎊，遠遠拋離蘇格蘭其他城市，而35歲或以下的租客於過去10年間增加超過一倍。

未來5年租金看升15%

展望愛丁堡未來5年租金走勢，該報告預測與英國工資增長率大致同步，約為15%。

筆者認為，雖然英國脫歐帶來不確定性，加上主張蘇格蘭獨立和留歐的民族黨在大選後的取態，可能令部分用家和投資者卻步。然而，愛丁堡私樓供應嚴重不足，加上當地高技術行業持續擴張，相信可對愛丁堡私人住宅租售價帶來正面影響。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2019年12月14日信報)

租金管制弊多於利

行政長官林鄭月娥今年10月中發表的《施政報告》，以相當大篇幅闡述未來將推行一系列土地及房屋政策。當中除了提出引用《土地收回條例》以增加供應外，亦透露考慮提供租金津貼，以應對目前租金持續上升的情況。原來，最近英國的私人住宅租務市場也有兩個話題鬧得熱烘烘，分別是建議實行租金管制（下稱租管），以及取消業主行使終止租約的權利。對市場而言，究竟兩者將對英國樓市帶來什麼潛在影響？

盤源減少 露宿者問題惡化

皇家文藝製造商業學會（RSA）與曼徹斯特地區組織One Manchester的研究指出，建議英國政府應尋求獲得更大權力，以便在個別租金高昂的地區實行租管。筆者認為，租管會令市場上可供出租單位減少，因為這種干預私人市場正常操作的措施，會打擊部分準投資者入巿意欲，甚至令現有投資者選擇離場，寧願把單位空置或轉租為賣。在租盤減少情況下，租客的選擇將收窄，甚至令當地日趨嚴重的露宿者問題進一步惡化。
世界各地的例子亦證明，租管所帶來的影響是弊多於利。上世紀七十年代香港，港英政府曾經實施租管，規定戰前落成或指定年期落成的私人住宅的市值租金和加租幅度等，結果舊樓業主欠缺誘因和資源去改善物業狀況，租客的居住環境亦因此每況愈下，直至1998年金融風暴後，政府才正式撤銷租管。

美國三藩市亦因為實施租管而加速該市「士紳化」（gentrification），意指舊社區原本聚集低收入人士，但物業重建後樓價和租金上升，較高收入人士遷入，取代原有低收入者。由於原區生活物價指數提高，低收入者唯有遷往更偏遠或條件更差的地區生活。

事實上，三藩市有部分業主加快拆卸舊樓並重建，正是因為新樓不受租管限制，近年當地露宿者問題引起國際關注，部分原因正是租管所造成。

撤業主終止租約權 僅討論階段

由此可見，租管不只對投資者和租客帶來負面影響，甚至會影響整體社會穩定，即使提出設立租管的「初心」良好，政府亦應該三思而後行。要解決住屋問題，筆者認同還是應從增加供應入手，正如總部位於三藩市的Facebook上月承諾，未來10年將捐贈10億美元在加州興建2萬間經濟型房屋，正是針對問題癥結，對症下藥。

另一個與英國私人住宅市場有關的議題，就是建議取消業主行使終止租約的權利。目前，毋須任何原因，業主可提前兩個月以書面通知租客終止租約，租客就必須按時遷出，否則業主可立即向法庭申請驅逐令。根據英國政府統計，當地超過八成以上簽訂的租約都是介乎6至12個月，部分政客認為由於租客數目日益增加，特別是有孩子的家庭應免受業主「逼遷」的威脅，建議設立最短租約期為3年，而業主只能夠在特定情況下才可申請終止租約。

不過，上述建議仍停留於公眾討論層面，投資者毋須過分擔心。只要透過委託信譽良好的租務代理、做好租客背景審查和按照自己的需要而購買相關業主保險等，業主都能夠有效減少遇上「租霸」的風險及損失。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2019年11月2日信報)

蘇格蘭歷史建築改造 全新型格時尚物業 Boroughmuir 千載難逢 入市良機

作為蘇格蘭的首都，愛丁堡以亞瑟王座山、愛丁堡城堡等著名歷史建築景點聞名於世，早已成為世界級的旅遊目的地，一年四季為旅客帶來豐富的購物、文化、商務和休閒體驗，近年更因其強大的租賃市場及對房屋的需求，更令其房屋價格持續急速上升。位處愛丁堡富裕地區 Bruntsfield 的全新項目 Boroughmuir，距離聞名世界的愛丁堡城堡及繁華的市中心僅數分鐘路程，為投資者提供一個千載難逢的入市良機。

蘇格蘭樓市表現亮麗

租賃代理 Benham and Reeves 最新研究亦指出，單以每年租金回報率而言，蘇格蘭是英倫四島中表現最好的地區，雖然英國按揭公司 Nationwide 最新數據顯示，蘇格蘭房價維持平穩，按年微增0.4%，但當中首都愛丁堡的表現卻一枝獨秀，據英國房地產公司 Hometrack 數據顯示，統計去年20個主要城市，有17個城市錄得升勢，其中愛丁堡升幅續居榜首，按年升6.8%，平均價23.79萬英鎊（約248萬港元），可見這座以著名地標及歷史建築舉世聞名的城市，正在極速發展展露其無窮魅力和吸引力。

愛丁堡發展蓬勃

愛丁堡作為蘇格蘭的首府，不但擁有深厚的歷史文化，而且正在蓬勃發展，漸漸蛻變成為別具吸引力的先進城巿，其中科技產業尤其發達，Skyscanner（機票格價網站）及 Rockstar North（遊戲開發商）都是愛丁堡土生土長的創科企業，鞏固愛丁堡作為商業之都的地位，而愛丁堡亦是全蘇格蘭最大的金融中心，提供各種環球金融服務。隨着政府未來15年於蘇格蘭東南面作出高達13億英磅的發展投資，預料愛丁堡亦會隨之受惠，進一步推動區內的創新發展，並帶來更多就業和經濟發展機會。

由歷史建築改建而成

位於英國愛丁堡市中心的 Boroughmuir，由一間文藝復興時期學校建築改建而成，古典建築是由當時蘇格蘭著名建築師 John Alexander Carfrae 於1911年建造，改建後的住宅將完全保留古雅的建築外觀，與其周邊濃厚歷史氛圍的公共空間連成一體。項目位處 Bruntsfield 社區，舉步之遙即可抵達多個時尚的休閒熱點，附近熱門餐廳包括 Montepliers、Three Birds、The Apartment 等，廣闊的綠化公園 Bruntsfield Links和 Meadows Park是遠離繁囂的好去處。Boroughmuir並鄰近兩個電車站，從 Waverley 站出發7分鐘即可轉乘火車往來英國其它城巿，16分鐘車程可達愛丁堡機場，輕鬆飛往世界各地。

Boroughmuir 室內採用紐約「Loft．型格」設計風格，大部分1房、2房、3房及4房單位樓底高達4.5米，生活空間寬闊，簡約形格設計為這座古雅的蘇格蘭城市建築注入時尚魅力和活力。所有單位均配有車位及備有電動車充電設備，並提供充裕的單車存放車位，讓住戶輕鬆前往城市每個角落、愛丁堡機場，快速連接世界各地。除此以外，所有單位均享有10 年 NHBC 屋保險，確保樓宇質量信心。

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倫敦樓市脫歐陰霾下仍活躍

執筆之際，筆者剛完成了連續四星期馬拉松式的倫敦物業展銷會。不論是位於新發展區的大型項目，還是坐落傳統富人區的瑰麗豪宅，每次展銷會都吸引大批用家和投資者參觀，反映倫敦物業市場相當活躍。事實上，自今年7月約翰遜接任英國首相後，其「硬脫歐」主張一度令市場不確定性增加，英鎊滙價亦曾跌至歷史新低；再加上香港政治事件持續升溫，令香港不少用家和投資者均視倫敦為「第二居所」或資金避風港，因而選擇在10月31日脫歐限期前趁機入市。

港家族企業核心區掃商廈

自2016年脫歐公投之後，市場不確定性一直揮之不去，但倫敦優質地段物業不乏本港資深投資者垂青。今年3月，李錦記集團斥資4550萬英鎊買入金融城Eastcheap Estate 3幢大樓；香港的張氏家族控股則於6月以3240萬英鎊收購金融城內屬二級保護建築的寫字樓Cornhill 28至30號等。值得留意的是，上述交易都是位處倫敦核心地段的貴重商業項目，反映資深投資者對未來英國整體投資環境仍然充滿信心。

新盤開價克制吸引投資者

要了解海外投資者為何在英國脫歐陰霾下依然積極入市，筆者認為大致可歸納以下四個原因。

首先，英鎊滙率自脫歐公投後，表現持續偏弱。在公投之前，1英鎊大約兌12.5港元，但自從約翰遜接任首相後，鎊滙一度跌至9.42港元的歷史低位，港人在英國置業變相有七五折，入市成本減輕。雖然隨着9月5日英國下議院通過阻止英國「硬脫歐」的法案，鎊滙止跌回升，但短期內仍難回升至公投前水平，海外投資者自然會把握英鎊低水的機會。

其次，發展商近年為新盤定價時，態度轉趨審慎和克制，令一手樓與二手樓之間溢價縮窄；加上新盤無論設計和配套都更能與時並進，例如單位內預設智能家居系統和附帶住客會所設施等，吸引力大為增加，在租務市場上亦更容易突圍而出。

再者，有別於加拿大、澳洲、紐西蘭和新加坡等熱門海外物業市場，英國是少數仍未有政策特別針對海外投資者的地方。基本上，英國本土與海外買家的置業成本完全相同；加上約翰遜曾提議下調土地印花稅，藉此提振脫歐後的國內經濟，若上述政策得以落實，投資者置業成本將進一步下降，利好樓價。樓宇轉售方面，不論持貨時間、出售對象等，均完全沒有限制，資金隨時自由進出，對海外投資者而言相當吸引。

此外，英國整體經濟表現保持活力，為物業市場締造良好條件。根據英國國家統計局8月份調查，當地基本薪酬按年上升3.9%，遠高於通脹率；加上國內失業率和按揭利率仍處低位，有利帶動樓價和租金上升。對於優質房地產項目，海外投資者入市意欲自然大增。

目前雖然無人能準確預測英國脫歐結果及未來樓價走勢，但筆者認為，有協議脫歐或延期脫歐的機會，應比硬脫歐為高。當脫歐問題塵埃落定，市場上的不確定性消除，過去3年囤積的購買力有望得到釋放。另一方面，經過多年發展和投入大量資金，倫敦產業已由過往依賴銀行金融業，變成全歐洲創意科技產業的中心，過去10年就創造了接近2.8萬個職位。即使脫歐會令部分金融機構將遷往其他歐盟城市，但創意科技產業的發展依然蓬勃，正好為實體經濟中的房地產市場帶來支持。

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(原文刊載於2019年10月5日信報)

英國倫敦 One Bishopsgate Plaza 奢華豪宅 The Sky Residences 隆重發售 由歐洲第一品牌泛太平洋酒店 提供五星級酒店式服務

資產總值達150億美元的新加坡龍頭上市公司 UOL Group Limited（UOL），將於今年10月份於亞太區5個城市推出旗下首個英國住宅項目 – The Sky Residences 奢華豪宅，該項目坐落於倫敦地標式建築 One Bishopsgate Plaza 內。而香港作為項目首個亞太區發售城市的展銷會將於10月12日及13日（星期六及日）假座香港文華東方酒店舉行展銷會，不容錯過。

One Bishopsgate Plaza 一座國際品牌地標式酒店建築，樓高41層。矗立於倫敦黃金核心地段，是倫敦金融城首個私人住宅與酒店一同發展的建築。瑰麗豪宅 The Sky Residence 位於21至41樓，提供160個單位；為尊貴住戶提供一系列五星級酒店優質服務。項目酒店為歐洲首屈一指的泛太平洋酒店 (Pan Pacific Hotel)，由國際著名室內設計師 Yabu Pushelberg 悉心打造，是設計師繼紐約著名酒店 Park Hyatt New York 及 Four Seasons Hotel 之後又一傑出作品。

泛太平洋酒店是世界著名豪華酒店 Pan Pacific Hotels and Resorts 集團連鎖店之一，業務遍及亞洲、大洋洲及北美洲24個城市。泛太平洋酒店於2017年及2018年更被評為“亞太區最佳連鎖酒店”。

瑰麗奢華 The Sky Residences 豪宅，傲踞於歷史悠久的倫敦市中心尊貴地段 Square Mile，擁有優越完善交通樞紐，前往 Liverpool Street 地鐵站僅 2 分鐘步程，快速連接國際火車「歐洲之星」、倫敦城市機場及希斯路機場。

發展商 UOL 已任命英國著名物業管理公司 Stanhope 為 One Bishopsgate Plaza 物業管理公司。

One Bishopsgate Plaza 瑰麗奢華 The Sky Residences

The Sky Residence 提供1房、2房及3房單位，住宅設在 One Bishopsgate Plaza 的21樓以上樓層，居高臨下，倫敦優美天際線盡收眼簾。而整個項目建築設計由 PLP建築師樓匠心打造，精密的建築結構、寬闊的玻璃幕牆及耀目的鋼柱，令 One Bishopsgate Plaza 雄偉的外型高高聳立於倫敦天際線，成為城中一個美麗標誌。

項目每個細節之處都彰顯精密細緻、品味時尚建築風格，品質考究用料上乘，大部份單位均採用落地雙面玻璃窗，通透明亮空間讓住戶更能感受空中居所生活。One Bishopsgate Plaza 絕對是當代奢華生活表表者，室內，是一幅幅精雕細琢欣賞級藝術品；窗外，一座座地標式建築映入眼簾，包括泰晤士河、The Gherkin 及聖保羅大教堂。

每個單位均擁有豪華酒店式，獨一無二的溫馨家居生活。One Bishopsgate Plaza 的20樓特別為 The Sky Residences 住戶設有日常生活配套，如私人休息室、酒吧、圖書館、會議室及住宅尊貴禮賓服務等。34樓是空中露台，景觀開揚，倫敦壯闊環迴美麗景色一望無際。此外，住戶更可享酒店內五星級設施，如游泳池、健身室、餐廳及酒吧。

活力四射娛樂生活 盡在眼前

One Bishopsgate Plaza 門前將建一個寬廣舒適的公共廣場。項目範圍周邊商店林立，空中餐廳及各式零售商店坐落於經修復的二級保護街道 Devonshire Row 的背面，為住戶、酒店住客及上班族帶來高級消閒好去處。另外，數分鐘步程距離，即達知名高級餐廳食肆、私人會員制俱樂部及各類型名店，吃喝娛樂，購物消遣垂手可得。

One Bishopsgate Plaza 毗鄰深受倫敦人喜愛 SUSHISAMBA City 及 DUCK & WAFFLE，而其他知名餐廳如 The Ned、City Social 及 Nobu 亦近在咫尺，還有更多備受歡迎食肆將於 2020 年陸續開業。此外，這裡亦是藝術及文化的中心，處處散發出濃厚藝術氣息，巴比肯藝術中心 (Barbican Centre)、倫敦市政廳藝廊 (Guildhall Art Gallery) 及倫敦博物館 (Museum of London) 均聚集於此。

至尊交通樞紐，完美貫通全球

One Bishopsgate Plaza 的瑰麗豪宅 The Sky Residences 坐擁至尊交通樞紐，前往 Liverpool Street 地鐵站僅需2 分鐘步程，快速接駁歐洲之星、倫敦城市機場及希斯路機場。不論前往繁榮熱鬧的 West End 或是 King’s Cross 活化區，亦不過10分鐘車程。隨著 Crossrail 鐵路將於2021年投入服務，屆時，交通更為方便快捷，住戶不論商務出差或遊行出遊，將更輕鬆便捷。

倫敦泛太平洋酒店 (Pan Pacific London) 及 One Bishopsgate Plaza 的建築工程現正如火如荼進行中，項目將於2020年秋季落成。The Sky Residences 亦預計於 2021 年初完工。

1房單位售價將由 110 萬英鎊起。

有關銷售查詢，請聯絡：

第一太平戴維斯(香港)有限公司，國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 。

電郵: kesflaw@savills.com.hk 或致電 +852 6691 6349

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