英國著名發展商 St George 在港推出全新倫敦大型地標住宅項目 Grand Union

英國著名發展商 Berkeley Group 旗下品牌 St George 推出，全新倫敦西北河畔大型住宅項目 Grand Union 第一期 Affinity House，現正在港推售，不容錯過此難得的投資良機。

Grand Union 位於 Alperton 區，佔地22英畝，原址為前Northfields 工業區，一個全新活化河畔綜合發展項目，物業落成後，為倫敦布倫特自治市鎮的居住環境、工作及娛樂生活帶來無限動感和朝氣活力。同時，亦令該區緊缺住屋及工作問題得以緩解。
 
Affinity House 提供時尚曼哈頓開放式、1房、2房及3房住宅單位，全部單位均設私人露台。項目以園藝平台花園為中心，可飽覽Grand Union 運河景觀，寫意閒適。Affinity House 亦設24小時禮賓服務及氣派住客大堂。

Affinity House 是Grand Union 整個規劃的首個河畔焦點重頭工程，它把當地一些細小河道打通，將 Grand Union 運河及River Brent 貫通連接，河畔岸邊更設有餐廳、咖啡室、購物商店及健身中心等，方便豐富了當地居民的生活享受。

當整個 Grand Union 項目落成後，它可提供合共超過3,000個包括開放式、1房、2房及3房住宅單位，而其中逾1,000個單位更屬價錢較低的入場樓盤。新項目將提供一系列社區設施，包括托兒中心、健身中心及便利店等。而當中有一個5,000平方呎的社區中心，住戶可在它的花園及廚房內舉行不同類型的娛樂活動及工作坊。

位於 Grand Union 的南邊、Old North Circular 旁的 The Generator，是英國首間創意工業共享工作場所，將提供佔地135,000平方呎共6層的靈活工作空間，它將造就各類型、創意創新的輕工業發展。

The Generator 是 Grand Union其中一個發展就業主要地區，為區內創造超過650個新職位及學徒培訓職位，促成 Grand Union 真正成為工作與居住兩者共融綜合發展項目。

Grand Union 地理優越，交通便捷，由 Piccadilly 線的Alperton 站、Bakerloo 站與 Overground 線的 Stonebridge Park 站及毗鄰的 North Circular 交通網路均直達倫敦市中心。區內優良學校眾多，包括有 Alperton 社區學校、Lyon Park 小學及 St Joseph’s 學校。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 


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英國住宅租盤求過於供

踏入9月，英國住宅租務市場旺季正式開始。除了正值莘莘學子暑假後歸來，不少企業新招聘員工都會於本月到職，令當地租務市場相當暢旺。事實上，由於英鎊滙價持續偏弱，加上近期香港社會事件不斷升溫，自8月起，筆者接獲有關英國物業的查詢大幅增加。今年第三季的查詢中不乏首次物業投資者，普遍除了關心物業的升值潛力外，當區租務市場的表現亦是重要考慮因素之一；有別於首兩季大部分查詢均屬用家，並以倫敦市中心豪宅為主。

根據物業軟件公司Goodlord的最新調查，英國出租物業的空置期已跌至有史以來最短。地產數據公司LonRes的研究亦指出，市場缺乏新租盤，加上續租率揚升，令回流租務市場的單位減少。另一方面，自今年6月英國租賃中介費法案實施後，業主和租務代理不能向租客收取租金以外的任何費用，因此業主唯有透過加租將成本轉嫁給租客。

出租物業空置期歷來最短

在求過於供的情況下，為租金上漲帶來支持。就以倫敦市中心住宅為例，截至今年第二季，租金按年上升2.3%。住宅租務代理協會（ARLA）的調查亦發現，整體租金已連續3個月上升，而每間代理平均可供出租物業的數量更按月減少7.5%，印證租盤供應緊張。當中以西米德蘭茲郡（West Midlands）的租客最受影響，86%受訪者均表示在7月份被業主加租。

面對住宅租金持續上升，投資者當然樂見其成，然而租客及部分政客卻持相反意見。早前倫敦市長簡世德及在野工黨均提議英國應重新引入租金管制，工黨影子財相麥祖恩最近更大膽提出，假如工黨於下次大選中勝出，將建議立法令租客有權用低於市價向原業主買入所租住的單位。這種完全違反自由市場正常操作的建議，自然受到投資者以至業內人士強烈反對。

會所愈豪 管理費愈高

筆者認為，英國住宅租金上升的原因之一，正是由於過去及現屆政府在公營房屋供應上欠缺長遠計劃和具體承擔所致。

假如視租金回報為最重要的投資目標，投資者在選擇物業時應注意什麼？筆者認為，除了位置及附近交通配套外，日後持有物業的成本亦應計算在內。過去數年，大部分新盤在設計上都傾向「豪宅化」，住客會所設施愈趨豪華，管理費亦水漲船高。根據當地租務市場慣例，由於業主需要負責出租物業的管理費和地租，若兩者費用過高，便直接影響淨租金回報。有見及此，近年發展商開始在新盤中引入「用者自付」的概念，例如將受歡迎的健身室外判給獨立營運商，又或者剔除使用率偏低的設施等，務求減輕業主負擔。上月發展商Barratt London的調查也發現，接近80%受訪者認為在新盤內的綠化空間比商店和娛樂設施更為重要。筆者預期，可持續發展將成為未來物業項目在規劃、設計和管理上的重要元素和賣點。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年9月14日信報)

建築界翹楚 Frank Gehry 及 Foster + Partners 攜手打造 倫敦河畔最新地標 Battersea Power Station 橫空出世

英國知名文化地標、被列為二級歷史建築的Battersea Power Station (巴特西發電站) 正進行活化工程，成為倫敦中部地區其中一個最大型、最具創見的重新發展項目。這座已退役的發電站當年由賈萊斯·吉爾伯特·斯科特爵士（Sir Giles Gilbert Scott）設計，現將由WilkinsonEyre建築師樓作全面翻新，帶來煥然一新的形象。項目還包括由著名建築師樓Gehry Partners負責的Battersea Prospect Place，以及Foster + Partners建築事務所負責的Battersea Roof Gardens，建築外型別樹一格，令人充滿期待。

Battersea Power Station所處的社區本來已有超過1,000名居民和20間企業。當面積廣達42英畝的重新發展項目完成之後，將有超過250間商店、咖啡廳和餐廳，區內並將設有大會堂、社區中心、醫療中心、酒店和一個可以容納1,500人的活動場地。而這個一星期七天都繁華熱鬧的社區，將會成為倫敦其中一個最大型的零售、休閒、文化和辦公地區。現時蘋果公司已租用了項目旗下Boiler House約 500,000平方呎的寫字樓空間，將會有3,800個員工在這裡工作，令Battersea Power Station成為蘋果於倫敦的新據點。項目亦會創造17,000個新職位，為當地及鄰近地區帶來新機遇。由於其中的零售休閒熱點Circus West Village 非常受歡迎，早已帶動該區經濟發展，隨著高級購物大道Electric Boulevard 發展落成，預料將會吸引世界各地的遊客前來消費。

項目的三座住宅大樓提供多元化的戶型選擇，包括開放式、一、二、三及四房單位、聯排別墅(townhouse)，以及頂層特色單位(penthouse)。買家可以按自由的喜好和生活格調，選擇結合發電站紅磚與現代風格的Power Station住宅、充滿三藩巿和倫敦室內色調風格的大師級傑作Prospect Place，又或是以1930年代發電站為靈感的頂層花園豪宅Roof Gardens。  

每一期項目都擁有各自的住戶設施，包括禮賓服務、設備完善的健身室，以及位於不同地點的閒坐區／會所。Riverhouse私人會所飽覽泰晤士河景色，提供酒吧、餐飲、放映室和遊戲室，閒坐區設於Switch House West，而Battersea Roof Gardens則有私人天際閒坐區。此外，Battersea Roof Gardens頂層擁有景觀開闊的天台花園，由著名的James Corner Field Operations及 LDA Design設計，前者曾參與紐約巿中心的High Line鐵路沿線空中花園項目。

項目距離面積達200英畝的Battersea Park只有2分鐘路程^。這個位於繁華巿中心的綠化公園擁有可划艇的湖泊、網球場、動物園、高爾夫球場和戶外遊樂設施，最適合跑步或假日放鬆消閒。現時項目內已有多間商店、咖啡廳和餐廳進駐，包括Fiume、CoffeeWorks 和Mother，洋溢輕鬆寫意的氣氛。Circus West之內還有由「英國電影學會奬」官方髮型設計師Paul Edmonds開設的髮型屋分店。隨著整個發展項目完成之後，區內將充滿特色店舖、餐廳和精彩活動，成為倫敦的人氣熱點。

項目所處地區交通非常方便，可輕鬆往來倫敦West End、巿中心和其他地區。全新的地鐵一區北延線 (預計2021^年通車) 將接連Kennington，屆時只需12分鐘^即可前往倫敦西部、中部和巿中心。Battersea Park 站和Queenstown Road亦近在咫尺，方便前往Victoria 和Waterloo。沿艾伯特大橋（Albert Bridge）可前往Chelsea，享受更多的餐飲購物選擇。

^步行交通時間僅供參考，請查看tfl.gov.uk及Google Maps。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部羅先生(Kenny Law)聯絡。 

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新首相減稅承諾利好樓市

經過連月的競選活動，約翰遜7月底終成為英國首相。毫無疑問，帶領英國妥善處理脫歐問題將成為他任內首要任務。然而，對於英國住宅市場，新任首相又將帶來什麼影響？

首置50萬鎊以下免印花稅

 

筆者8月初剛到英國考察，途中遇上不論是同業或發展商，大部分都認為新首相會對英國住宅市場帶來正面影響，主要原因大致可歸納以下幾項。首先，約翰遜在競選期間，曾承諾調整入息稅稅階，令繳納40%入息稅的要求由年薪5萬英鎊，大幅調整至年薪8萬英鎊。根據統計，目前約有12%的人口年薪超過5萬英鎊，減稅將令其實質收入增加，有利提振本土經濟。

除了減入息稅外，約翰遜亦計劃改革印花稅，藉此幫助首次置業人士，以刺激住宅市場。改革包括兩方面，第一是建議豁免首置人士購買50萬英鎊以下住宅的所有印花稅；第二是把樓價150萬英鎊以下的印花稅由目前的12%下調至7%。此外亦會重新檢視目前實施中第二套房的3%額外印花稅，以及早前建議但並未落實的1%海外買家印花稅。另一方面，國內亦有聲音建議把印花稅由原先只由買方負責，改為由買賣雙方共同承擔等。

事實上，自從經過2014年和2016年兩次印花稅改革之後，價格在92.5萬英鎊以上的住宅所受影響最為明顯，無論成交宗數和樓價同樣受壓。假設上述措施得以落實，將有利釋放市場上首置人士、換樓客和投資者的需求。

留意硬脫歐風險

除了上述建議的稅務改革外，約翰遜亦承諾大力投資國內基建和改善公共服務。例如2025年前在全國鋪設光纖網絡，並支持繼續建造連貫英國南北的高鐵二線（HS2）；對內方面，則會為公共醫療系統注資18億英鎊和額外招聘2萬名警察等。上述措施可為當地創造更多新職位，從而令樓價和租務市場得到支持。

當然，投資者亦應留意相關風險。首先，自約翰遜上台後，其對歐盟的態度轉趨強硬，可能出現「硬脫歐」的機會相對增加，英鎊兌港元更一度跌至接近歷史低位。另一方面，7月底在國會的補選中，保守黨候選人遭到被視為親歐派的自民黨候選人擊敗，令保守黨在國會內優勢縮窄至僅多出一席，在施政上預計舉步維艱；加上蘇格蘭和北愛爾蘭與英格蘭在脫歐問題上貌合神離，最終可能出現提前大選的情況，為當地政局增添變數。

然而，筆者日常接觸的投資者中，大部分仍對英國前景樂觀。在整體住宅供不應求下，加上英鎊偏弱，低息環境持續，租金亦有止跌回升跡象等，個人認為英國樓市中，優質的住宅仍具不俗的中長線投資價值。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年8月17日信報)

歐洲著名發展商JTRE與Sons & Co携手打造倫敦一區全新河畔尊貴住宅項目 Triptych Bankside 華麗登場

歐洲著名發展商JTRE與英國豪宅發展商Sons & Co携手打造倫敦一區全新尊貴物業Triptych Bankside，共推出169個豪華住宅單位，售價由 £720,000起。物業為商住發展項目，共有2幢豪華住宅大樓、一座低密度寫字樓及零售和文娛設施，預計將於2021年年底落成。

Triptych Bankside位於倫敦充滿活力而極具時尚氣息的地區之一，物業四周藝術文化氣氛濃郁，住戶舉步即達著名泰特現代美術館（Tate Modern）及莎士比亞環球劇院（Shakespeare's Globe Theatre），臨近泰晤士河，輕鬆前往倫敦各著名地標。

Triptych Bankside由著名的倫敦建築公司Squire & Partners匠心設計，他們專長於發展豪宅物業，旗下發展的項目其中包括Chelsea Barracks及Southbank Place，均是得意代表之作。Triptych Bankside建築風格獨一無二 ，外型曲線流暢，錯落有致，與美麗倫敦天際線混然一體，勾劃出撼動人心的畫面。

住宅大樓包括兩座分別樓高14層 及18層，提供開放式、1房、2房、3房豪華住宅單位及2間矜罕4房頂層特色單位。所有單位均設有私人露台，大部份單位均可欣賞到泰晤士河對岸宏偉的聖保羅大教堂及美麗金融城天際線的雙重城市景觀。室內佈局由著名室內設計 COCOVARA London精心策劃，設有寬大落地玻璃窗，室內採光度高，日光自然光線隨意走進優雅時尚的居室。

物業一樓大堂設有美輪美奐的接待處及住戶禮賓服務區，住戶享有24小時尊貴禮賓服務，以及一系列極具生活品味的設施：住戶私人休憩室連工作間、寧靜寫意的花園景緻。 另外，還有可容納14人的私人影院、遊戲室、酒吧及餐廳等豪華設施配套。 此外，大單位及頂層特色單位更提供專用停車位。

物業設施完善，除引入精心挑選的零售商店外，更備有健身中心、公共花園及娛樂設施，應有盡有，無論是日間周邊藝術文化生活還是燦爛的夜色，都會為住戶創造一個生機勃勃而又舒適的生活及工作環境空間。

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英租賃中介費法案撥亂反正

英國租賃中介費法案（Tenant Fees Act）由今年6月1日起正式生效，究竟對英國的業主們有什麼影響呢？

根據上述法案，英國的業主及其租務代理，不能夠對租客徵收租金以外的任何費用，當中包括背景審查費、租約行政費、續租費及租期開始和完結時的檢查費等等。除此之外，法案亦訂定明年租金不超過5萬英鎊的物業，租客繳交的按金將以5周租金為上限；對於租客因缺失而須支付的賠償金額亦作出限制。

房策改革 租市專業化

法案亦賦予地區政府更大的執法權力，違規者除面臨最高3萬英鎊的罰款外，嚴重違規者甚至會被登記於全國性的中央資料庫中，將來可能禁止出租其物業或從事相關業務。

英國政府立法的背景，正正是一系列房策改革的延續，目的是要平衡業主與租客間關係，令私人住宅租務市場更趨專業化和制度化。除租賃中介費法案外，早於2018年底英國政府便建議對整個租務代理行業進行監管，並於今年成立新的監管機構。由今年4月起，英國政府規定所有租務代理必須在客戶資金保障計劃（CMPS）註冊，目的是維護業主和租客的利益。假如租務代理倒閉，涉及業主和租客的資金包括按金及租金等，都受到上述計劃保障。

部分業內人士估計，面對一連串改革，業主的招租成本將增加，影響實質回報，於是唯有透過加租把部分成本轉嫁租客，個別業主甚至選擇賣出物業，令市場租盤減少，租金將無可避免上升，所以認為有關改革無論對業主、租客以至租務代理，都是弊多於利。

然而，筆者卻持不同看法。隨着私人住宅租務市場近年急促發展，英國政府理應扮演更積極的角色，針對市場上的流弊和不公，適度適時地採取措施，長遠有利整個行業持續發展。事實上，類似法案自2012年已在蘇格蘭地區實施，但當地租務市場並沒有受明顯影響。正如租賃代理Benham and Reeves最新研究指出，單以每年租金回報率而言，蘇格蘭是英倫四島中表現最好的地區，由此可見一斑。

保障雙方利益 成交趨活躍

此外，租賃中介費法案估計可為英國租客們每年節省至少2.4億英鎊。由於租樓成本下降，相信有利釋放市場一班準租客的需求，令租務市場更趨活躍。另一方面，改革亦非單純向租客傾斜，例如正在草擬中有關簡化業主入稟法院申請收樓的程序，以及研究制定為期至少3年租約協議的可行性，加上前述有關客戶資金保障計劃等，都被視為對業主帶來更大保障的措施。

萊坊最新研究指出，截至今年4月，無論是倫敦市中心或外圍地區，租務成交量均按年升11%，正正反映即使政治環境未明朗，倫敦租務市場仍然表現平穩。估計至2021年，英國將有25%家庭租住私人物業，因此政府對租務市場加強監管，藉此增加透明度以保障業主和租客的利益，做法相當合理。

kennylaw527@gmail.com 

(原文刊載於2019年6月15日信報)

Weston Homes 隆重推出全新物業 Watford Cross 倫敦上班族的安居之處 投資首選

英國東南部著名發展商 Weston Homes 隆重推出位於屈福特 (Watford)，耗資4,400萬英鎊興建的豪華住宅項目 Watford Cross。擇居於此，可享前所未有的交通便利，經Watford Junction 站可直達倫敦，快捷方便。車站距離物業僅5分鐘路程，West Midland 鐵路、維珍鐵路 (Virgin Trains) 及倫敦地上鐵每天平均約有143列火車會途經此站，住戶只需約16分鐘即可抵達倫敦 Euston。

Watford Cross 為 Watford 市中心耗資 16 億英鎊重建項目的重點部份，將提供全新住宅及締造就業機會，並完善交通基建，提昇生活質素，成就理想安居及置業投資之處。Watford Cross 由兩座多層建築組成，分別命名為 Meridan 及 Orchard，物業設有優綠化園景及公共花園，為住戶打造完美無暇的優質綠色住宅。 Watford Cross 座於聖奧爾本斯路 (St Albans Road)，提供 115 間 1 房、2 房及 3 房單位，指定特選單位更入前有私人陽台及露台。物業佔地 108,164 平方呎，提供商住混合空間。

物業附近設有多間優質教育機構及私立學校，包括世界著名的哈羅公學 (Harrow School)、哈博戴斯阿斯克男子學校 (Haberdasher’s Aske’s School for Boys)、哈博戴斯阿斯克女子學校 (Haberdasher’s Aske’s School for Girls) 、屈福特女子文法學校及屈福特男子文法學校 (Watford Grammar School for Girls and Boys)，住戶可放心安排子女就學。

Watford Cross 位於屈福特（Watford）的核心地帶，屈福特投資高達200萬英鎊，積極發展該區成為全新高級購物、消閒、娛樂及美食的綜合區域。物業鄰近 Hertfordshire 大型購物中心 intu Watford，國際知名時尚品牌，如 Kurt Geiger、Levi's 及 Hugo Boss 等雲集，而英國高檔連鎖百貨 John Lewis 亦設店於此。英國著名餐飲集團 Cote Brasserie 等多家餐廳於此開業，住戶可輕鬆前往，盡情購物及享受美食。

Watford Cross 1 房單位售價由 £313,000 起；2 房單位售價由 £448,000 起；3 房單位售價由£506,000起，項目預計2020年第2季至2021年第2季落成。

如需查詢物業詳情，請致電+852 6691 6349或電郵 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅物業銷售部羅先生 Kenny Law 聯絡。

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