英大選結果難改樓市失衡

 

英國大選將於數天後舉行。根據各項民調顯示，保守黨和工黨的支持率不相伯仲，會否再次出現如2010年大選後的懸峙國會（Hung Parliament）局面仍是未知之數。事實上，各政黨都不約而同把房屋問題列為施政的「重中之重」，究竟在房屋政策上，各政黨有什麼分別？

保守黨的政綱提出，要擴大自上世紀八十年代前首相戴卓爾夫人提出的「租者置其屋」計劃（Right to Buy），容許租住公營房屋（Council Flat）的租客以高達70%折扣購入所承租的單位。根據官方統計數字，全國目前約有130萬合資格的租戶。

在新計劃之下，地區政府把較貴重的空置單位出售後，需要以「一換一」的形式提供較廉價的單位。對於上述的提議，坊間意見毀譽參半。

租者置其屋 毀譽參半

支持者認為，讓公營房屋的租戶購買所租住的單位，令資金得以流轉，從而帶動整體物業市場。反對者則認為，建議未必能促進新屋供應，更可能削弱政府未來提供公共房屋作為社會安全網的能力；基於其成效相當短暫和有限，只會令政府可以繼續迴避制訂長遠和完善的房屋政策，以應付社會不同階層的需要。此外，保守黨亦提出興建20萬套新屋以市價八折售予40歲或以下的首次置業人士，以爭取選民的支持。

與保守黨組成聯合政府的自由民主黨就提出每年興建30萬套新屋的目標，並致力發展至少10個新的「花園城市」（Garden Cities），以提供數以萬計的優質往宅單位。

至於在野工黨房屋政策的重點，除了計劃開徵針對200萬英鎊以上物業的「豪宅稅」（Mansion Tax）外，亦會引入3年期的租約及租金管制，以穩定持續上升的住宅租賃市場。同時，亦嚴格要求發展商加速開發土地，以達致每年新建20萬個住宅的目標。

對於空置的房屋，則賦予地方政府更大權力去徵收額外稅項。而所有新樓盤都要在本地優先發售後，才可向海外推銷。近日其黨魁文立彬（Ed. Miliband）更承諾當選後會調升非歐盟的買家置業時的印花稅，此舉不但可增加庫房收入，更可為國內尤其是倫敦的樓市降溫。

增加供應為政策前提

綜觀上述三個主要政黨的政綱，主調都是以增加供應為前提。不過，對於具體細節如何落實，似乎未着墨太多。事實上，英國住宅供求失衡的情況已持續一段相當長時間，不管未來由哪個黨執政，要把房屋政策撥亂反正，相信將是一項重要且艱巨的挑戰。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年5月2日信報）


 

 



倫敦租金高企有因

隨着本地樓價和租金持續上升，面積狹小的「劏房」應運而生。遠在倫敦的西肯辛頓區，一個闊度僅6呎、配備高架床和比電話亭還小的淋浴間的單位，最近以每月520英鎊招租，引起當地民間團體對租金高企的關注和狠批。究竟，為什麼倫敦的租金會居高不下？

倫敦住宅租務市場自2008年起一直表現理想。首先，作為全球最重要的金融中心之一，不少企業都在區內設有總部或辦事處，並創造大量就業機會，因此吸引當地和海外的專才進駐，正是當地住宅租務市場的中流砥柱。

其次，倫敦被評為頭三個最受學生歡迎的城市之一，區內有多所著名高等學府。由於大學宿位相當有限，大部分留學生都需要在私人物業市場尋找安居之所。

留學生多 金融中心聚財

另一方面，由於倫敦樓價節節上升，加上去年英國銀行收緊樓宇按揭，直接令希望置業人士的「上車」難度增加；再者，新生代崇尚財務自由，認為租樓相對更具彈性和切合生活需要。此外，英國大選在即，部分準買家對後市持觀望態度。上述種種，皆刺激當地住宅租務市場的需求。由此可見，基於倫敦的「目標租客」（Target Tenant）並非單一類別，長遠有利住宅租務市場平穩發展。

根據 Countrywide 的研究，截至今年2月為止，大倫敦區（Greater London）的住宅租金按年升8.4%；而倫敦中心區（Central London）則按月上升2.5%，顯示目前在供求失衡下，租金仍有上調空間。值得留意的是，隨着新屋供應增加，筆者預期未來租金升幅或會放緩。

毫無疑問，房屋政策一直是政府施政中的重要議題。面對租金高企，無論香港和英國，坊間都有聲音要求恢復租金管制。工黨領袖文立彬 （Ed Miliband）就承諾如在今年5月大選獲勝，將重新推動租金管制和引入3年期租約。上述政策能否出台，就要拭目以待。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年3月28日信報）

選擇租管公司 注重售後支援

海外物業的準投資者，除關注項目本身升值潛力外，預期租金回報的高低亦影響其投資決定。事實上，倫敦的住宅租賃市場自2008年金融風暴後一直表現活躍。根據最近一項調查，截至2015年1月，倫敦的住宅租金按年升幅達4.8%，在低息和量化寬鬆的環境下，買樓收租無疑具有一定吸引力。

跟香港比較，倫敦的住宅租賃巿場制度更為完善。例如租客的按金會受政府保障；業主可透過不同保險產品以減少可能出現的損失等等。事實上，絕大部分的海外物業投資者都會委託當地租務管理公司負責招租和管理。

倫敦的租務管理公司（下稱租管公司），其角色不單是中介。當物業落成後，它們可以代業主驗收以確保物業狀況良好，又或與發展商跟進執修事宜。另外，它們也可以安排傢俬供應商按業主們的預算和要求，提供不同類型的組合。

當單位一切準備就緒，租管公司會透過互聯網及本身的企業客戶資料庫招租。假如有準租客願意承租，租管公司會把租金、起租日期和準租客的基本資料等通知業主。若業主接受該要約（offer），租管公司就會對準租客進行背景審查（referencing） ，並草擬有關租約。

當租約生效前，租管公司會要求租客繳交六星期租金作為按金及首月租金。此外，它們亦會安排獨立專業人士預備詳細的交收報告（inventory report），以記錄物業起租時的狀況，或作為日後追討損失的證據。

租管公司也會代業主向租客每月收取租金，當扣除所有相關服務費和支出，餘額可按業主的指示存入指定的當地或海外銀行戶口。此外，部分租管公司更會在租約生效後六個月安排例行巡查，以檢視租客入住後物業的整體狀況。如物業需要緊急維修，租管公司會安排合資格的承判商報價，並監督工程進度。

由此可見，租管公司的服務範圍相當廣泛，故此特別建議業主們在選擇租管公司時，不應只着眼於收費高低，其信譽和售後支援更為重要。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年2月28日信報）

倫敦新盤冒嚴寒通宵輪購

 

最近本港一個位處東涌的新盤推售，銷情暢旺。距離香港九千多公里的倫敦，上周末一個位於東部鄰近奧運村的新盤開售，竟然吸引十多位準買家於兩天前及攝氏零度下通宵排隊認購。這個罕見的現象，背後的象徵意義是什麼？

從宏觀角度，當歐洲央行宣布以量化寬鬆去振興經濟，可以預期大量熱錢將流入資產市場，環球樓市理所當然受惠。

加息壓力降 買家入市信心升

另一方面，英國近月通脹有回落迹象，無疑令加息壓力紓緩。事實上，最近一項由Halifax所做的統計顯示，當地買家對息率上調的擔心較之前下降，而對整體樓市的信心則上升。

細閱前述樓盤的價單，一房單位售價大約40萬英鎊，兩房單位約70萬英鎊。這類價錢的單位，正正受惠於改革後的印花稅措施。在新稅制之下，買家可節省12%至20%的稅款，有助刺激用家和投資者的購買意欲。事實上，根據發展商資料，該樓盤已賣出超過90%，顯示市場對上車盤的需求相當熱熾。

英國政府的置業資助計劃（Help to Buy）讓當地買家可用低至5%首期，購買任何樓價60萬英鎊或以下的新樓和現樓，而且受惠對象並不只限於首次置業人士。在當地首置和換樓人士的剛性需求下，加上海外投資者積極參與，造就一手或二手樓價都持續平穩上升。

當然，更不能忽略該區的升值潛力。該樓盤位處 Stratford，正正是2012年倫敦奧運會舉行之地。透過推動社區重建，區內不僅有全倫敦最大型的購物中心，並且有多幢住宅、商業和酒店項目相繼落成；加上高速鐵路2018年通車，預期該區樓價日後將有不俗增長。

展望未來，具有相同重建概念的地區，例如 Elephant & Castle 和 Croydon 等，皆值得投資者特別留意。

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(原文刊載於2015年1月31日信報）

倫敦二三區上車盤今年焦點

近期與新舊客戶碰面，最常談及是對2015年倫敦樓巿的展望。雖然筆者並沒有水晶球可預知未來，不過可嘗試歸納以下數點供讀者參考。

首先，由於當地和海外買家對倫敦物業的需求仍然殷切，預期整體樓價將繼續上升，但升幅會較過往收窄，而且不同地區的表現參差。隨着一線中心區的樓價過去數年持續向上，已超越一般當地買家的負擔能力；加上新的印花稅措施令購買100萬英鎊以上物業的交易成本增加，亦帶來一定影響。此外，今年5月英國將舉行大選，工黨已揚言若當選將推行豪宅稅（Mansion Tax）。基於上述因素，預料倫敦豪宅市場上半年將轉趨審慎，個別地區更可能出現輕微下調。

不過，在此消彼長的情況下，豪宅的租務市場值得留意。事實上，個別地區如 Knightbridge、 Belgravia 和 Mayfair 在2014年第四季的租金就錄得超過4%以上增長，顯示市場對豪宅的租賃需求仍然熾熱。

正如前文所述，新印花稅措施令中小型單位交易成本下降，有助進一步帶動上車盤需求。不論當地或海外的買家，預期都將把購買力轉向樓價相對仍處可負擔水平的二區和三區，其中尤以具備完善交通配套連接市區的地段為首選。事實上，不少發展商早已積極在倫敦的二區和三區吸納優質土地，估計樓價100萬英鎊以下、位處倫敦市中心周邊地區的單位，將成為今年用家和投資者的焦點。

雖然市場認為，利率上升將對樓市產生負面影響。坊間一直預期英倫銀行2014年底前將輕微上調利率0.5%至0.75%，結果情況並沒有出現，正好顯示英倫銀行對調升利率的態度相當審慎，以免在大選前對國內經濟造成不良影響；加上最近資料顯示當地工資升幅普遍低於通脹，加息的誘因相對下降。筆者相信，低利率情況將維持至今年5月大選後，往後即使加息亦會循序漸進，幅度亦將相當輕微。最後，英鎊兌港元滙價過去半年從高位下跌超過13%，如英鎊持續偏軟，預期將刺激本港買家入市。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2015年1月17日信報）

英國土地印花稅改革之啟示

 

英國財政大臣歐思邦12月初向國會公布秋季議案時，提出有關土地印花稅（下簡稱印花稅）的改革，並且即時生效。究竟對倫敦物業的投資者有何影響？

 

截至2014年12月4日前，英國的印花稅是根據樓價高低而繳納固定稅率（Slab-System）。例如介乎25萬至50萬英鎊物業的稅率為3%；50萬至100萬英鎊的稅率為4%；100萬至200萬英鎊的稅率為5%等。這種稅制最為人詬病之處，是扭曲物業的真正市場價值，因為大部分發展商或賣家都避免把物業訂價超過所屬的稅階，以免額外印花稅支出令準買家卻步。

在新稅制下，英國印花稅將以累進形式（Progressive Basis）計算。樓價首12.5萬英鎊免稅，介乎12.5萬至25萬英鎊的稅率為2%，而25萬至92.5萬英鎊的稅率為5%，超過92.5萬至150萬英鎊的稅率則為10%。

毫無疑問，印花稅對於物業的估價和銷售扮演重要角色。是次改革旨在令稅制更趨合理和公平。根據統計資料顯示，超過98%的買家將在新稅制下受惠，特別是購買93.7萬英鎊以下的物業。假設樓價為55萬英鎊，買家在新稅制下可節省20%印花稅支出；相反，對於購買超過100萬英鎊以上物業的投資者，其印花稅支出將增加。

值得留意的是，假如買家在12月4日前已完成「交換合約」（Exchanged），即使物業尚未落成，政府將容許買家收樓時選擇以新制或舊制繳納印花稅。

筆者認為，新印花稅雖可能令投資者對倫敦豪宅市場產生短暫負面情緒，但長遠而言，在低利率和低失業率下，加上英鎊兌港元滙率低企，倫敦樓市仍值得看俏，而新稅制將特別帶動中小型單位需求。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2014年12月20日信報）

倫敦掠影 - Kilburn

被譽為新晉潮人熱點的 Kilburn 位處倫敦的西北面，介乎 Madia Vale 和 West Hampstead 之間。該區有多間著名食肆包括 Love & Liquor 和 St Jack's cafe 等等。過往該區充斥著零售小店，但隨著社區重建計畫開展，將會為Kilburn 帶來一片新景象。

 

Kilburn 本身具有濃厚的歷史氣息，區內有兩所最重要建築物。St Augustine's 教堂位處Kilburn Park Road, 屬於一級保護文物；另一座則是位處 Kilburn High Road 的 Gaumont State Cinema ，其則屬於二級保護文物。

 

社區重建在即 有利樓價上升

 

長久以來，Kilburn 的人口相當多元化。除了當地的英國人外，愛爾蘭人、猶太人和亞洲人也喜歡在該區居住和置業，主要原因包括其交通四通八達和樓價相對便宜。

 

該區的重建計畫共耗資超過6億英鎊，並曆時約10-15年，完成後將會提供2400伙的住宅單位、商店、學校、休憩和醫療設施等等。

 

交通方面，Kilburn 位處倫敦2區（Zone 2)，區內有地鐵和火車連接市中心。乘坐Bakerloo 綫4 分鐘可到達Paddington，轉乘2018年通車的高鐵(Cross Rail)相當方便。

 

根據Zoopla的資料顯示，Kilburn 區的平均樓價約78萬英鎊，截至10月按年升幅超過12%，而租金回報約3.5%-4%。區內的物業供應主要來自獨立排屋或改建而成的分層單位，相反，全新的住宅項目就比較罕有。

 

由於Kilburn 的樓價與鄰近區域如Maida Vale、West Hampstead和Queen's Park(平均叫價均超過100萬英鎊）仍有明顯折讓，對於首次置業人士或投資者具有相當吸引力。

 

kennylaw527@gmail.com