置業資訊要fact check

由於近期港人對英國物業的需求大增，不難發現網上平台充斥大量不同類型的資訊。由如何選擇地區、物業保養，到新樓與二手樓比較等等。筆者相信，能夠讓準買家掌握更多資訊，增加市場透明度，長遠對整個行業生態更有利。然而，部分資料提供者可能出於誤解，發表一些與事實明顯不符的資訊，買家宜多加印證。

扣稅新制被誤導

早前網上有短片聲稱，英國住宅按揭貸款的利息支出於2020年起再不能用作扣稅，所以鼓勵投資者以公司名義持有物業。這個謬誤比較嚴重，並可能令準投資者購買和持貨成本增加，影響未來收益回報。事實上，即使以私人名義持有出租物業，目前按揭貸款的利息支出仍然可以扣稅，只是計算方式與以往不同。

假設全年租金收入是30000英鎊，而物業按揭利息支出是10000英鎊。在舊制下，業主可以先將按揭貸款利息支出全數扣除，然後餘額再乘以標準稅率20%。應繳稅款即是（30000 - 10000）x20% = 4000。

今年4月開始實施的新制，英國政府會給予所有按揭利息支出的20%作為「稅額減免」（tax credit）。若以上述相同租金收入和按揭利息支出做例子，先將租金收入乘以標準稅率，即是30000 x20% = 6000，然後再扣減20%的利息支出，即是10000 x 20% = 2000，最後應繳稅款是6000 - 2000 = 4000。由此可見，假如投資者本身屬於標準稅率納稅人，即以2019/2020年度計算全年整體收入不多於37500英鎊，無論在舊制或新制之下，應繳稅款都一樣。

另一個近來比較多人談論的焦點，就是「印花稅假期」的措施。早前有物業代理在推廣英國遠期樓花項目時，竟以上述作為招徠，實在令筆者大惑不解。因為截至目前為止，「印花稅假期」只屬於臨時性紓困措施，並會於2021年3月31日結束，而整個物業交易包括簽約和交樓都必須在限期前完成，方能受惠。

正正由於市場上資訊泛濫，準投資者在作出任何決定前，應諮詢專業意見，並根據個人的目標及財務實力去衡量可承受風險。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年10月17日信報)

倫敦大型矚目河畔地標 Battersea Power Station 投資潛力無限 不容錯過

Battersea Power Station 是歐洲最大的城市重建項目之一，由馬來西亞投資者組成的財團擁有，自2020年3月以來，香港買家對其住宅單位的查詢躍升了150％。

在泰晤士河畔購入由國際知名建築師 Foster and Partners 和 Gehry Partners 設計一手住宅的機會，加上 Battersea Power Station 本身甚具標誌性，對香港買家來說實在非常吸引。Battersea Power Station 是榮獲四個奧斯卡金像獎電影《皇上無話兒》和《蝙蝠俠》電影《黑夜之神》的拍攝場地。

Battersea Power Station 內的 Switch House West 豪華住宅單位將於2021年春季落成，因此，海外買家可趕及於2021年3月前享有英國政府印花稅寬減優惠。

Battersea Power Station 的整體銷售一直保持穩健。這個混合用途社區以著名的裝飾派藝術發電站為中心，吸引國內外買家對其需求不斷。儘管英國買家佔總銷售約50％，但亞洲買家對其濃厚興趣，已成為重要售銷地區，約佔總銷售的三分之一。

英鎊貶值進一步增加其對國際買家吸引力，並已轉化為穩定增長的興趣。

倫敦市中心優質住宅市場的價格方面，第一太平戴維斯的最新研究發現過去十二個月，Battersea Power Station 所在地西南郵編的表現最為強勁，增長達4.3％，突顯了該地區的房屋的需求強勁。

該項目的第一期 Circus West Village 發展已非常蓬勃，超過1200名住客已經入伙，精彩多樣的獨立餐廳、商店、酒吧和咖啡館已經開業。自第一期於2013年開售以來，平均價格已上漲了36％。

Battersea Power Station 在1983年退役後被廢棄了30年，現時修復工作仍在進行，並將於2021年竣工，該建築將不僅成為蘋果公司倫敦新校園和 IWG18 號商業會員俱樂部的所在地，還將成為倫敦最新的零售和休閒目的地。兩個具有歷史意義的渦輪大廳正被改建成零售空間，一些世界國際知名品牌已在準備入駐，包括雨果博斯、Jo Malone London 和 Watches of Switzerland。此外還將設有餐廳、電影院、美食廣場和幾個活動空間。除了在泰晤士河河畔的黃金地段外，該發展項目還將在發電站前設有專屬的六畝公園。該發展項目還毗鄰200畝的倫敦最受歡迎公共綠地之一巴特西公園，並設有划船湖、兒童動物園和遊樂場、演奏台、美術館和咖啡館。

擁有253個單位的 Power Station 位於切爾西大橋南側切爾西河的對面，距離斯隆廣場只有15分鐘的步行路程。Power Station 單位保留建築的原始結構，包括原始鋼結構和裸露的磚砌等歷史特色。位於高層的新建頂層公寓均擁有自己的屋頂花園、裝飾派藝術風格的室內設計和無與倫比的河濱風光，可俯瞰倫敦更廣闊的天際線，令人驚嘆。此物業項目加上 Frank Gehry 在英國唯一的住宅建築 Prospect Place 以及 Foster and Partners 建築巴特西屋頂花園將成為倫敦最獨特、最寬敞的物業。它們的設計、室外空間和冬季花園，使在家工作變得令人嚮往。

此外，Battersea Roof Gardens 建築的北端將興建 art'otel —— 一家擁有167間客房的新酒店，設有屋頂游泳池和酒吧。該發展項目將設有倫敦第一區地鐵站以及通往倫敦市中心的河船、停車場和9,000多個單車位。

關於 Battersea Power Station︰

● Battersea Power Station 是倫敦市中心規模最大、最有遠見和最被期待的河濱新社區之一。這個耗資90億英鎊的項目將創建一個充滿活力的多用途目的地，提供住宅、商店、餐廳、寫字樓、文化和休閒場所以及佔地19畝的公共空間，並將由倫敦地下鐵北線的延伸段提供交通服務。

● 項目佔地42畝，包括350萬平方尺的混合商業空間以及4,239個新住宅單位。

● 重建的第一階段 Circus West Village 已經發展成為一個繁華的河濱目的地，居民已達1000多人。這個新區提供設計獨特的獨立酒吧、餐廳、商店、健身和康樂設施、電影院、劇院和各種活動，在過去12個月已接待了超過300萬人。

● 被列為II級*歷史建築的發電站是該項目的第二階段，將設有100多家商店、餐廳和咖啡館、可容納2000人的活動場所，獨特的煙囪升降機體驗可提供倫敦天際線的360度全景，還有500,000平方尺新建寫字樓空間（蘋果公司的倫敦新校園將入駐），以及253個一手住宅單位。該建築將於2021年向公眾開放。 

● 擁有自己的泰晤士快船碼頭，距離Embankment僅15分鐘路程，距離黑衣修士20分鐘路程，距離金絲雀碼頭40分鐘路程。搭乘巴士、單車、駕車、火車和地鐵都可輕鬆到達河濱目的地。 

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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英國著名發展商 Regal London 傾力打造 倫敦高尚地段 St. John Wood 全新地標奢華豪宅 One St. John’s Wood 香港首度隆重發售

根據最新的研究指出，投資英國房地產仍然是以亞洲買家佔大比數。房地產網站 Juwai.com (居外) 最近錄得倫敦物業搜索量增長了213%，並發現對優質及全新物業的需求仍存強勁。

有見及此，一直致力於打造倫敦優質頂尖住宅及商業項目的英國著名發展商 Regal London，因應市場需求，推出坐落於倫敦西北部 (NW8) 高尚住宅區全新地標式奢華豪宅 One St. John's Wood。物業坐落於倫敦其中一個最受歡迎的傳統高尚住宅區 St. John’s Wood 中心位置。

全新 One St. John's Wood 是 Regal London 旗下享譽世界頂級奢華物業之一，合共提供112個奢華住宅及複式單位。物業位置得天獨厚，旁邊是世界著名的羅德板球場 (Lord's Cricket Ground)，大部份單位均可俯瞰板球場景觀，住戶近距離感受到動感活力氣氛。

英鎊匯率仍然處於歷史低位，物業市場的需求正急速上升，趁早入市，可望在物業市場回彈高位時獲得理想回報。

One St. John’s Wood 坐落於倫敦一個備受追捧高尚住宅區，住戶輕鬆自如前往倫敦著名高級購物區、歷史博物館及藝術文化景點、學校及大學。St. John’s Wood 盡管毗鄰繁華的倫敦市中心，卻位處四周靜謐環境，絕對是旺中帶靜的優質居停，物業內各項生活設施媲美倫敦頂級酒店。

St. John’s Wood 位處倫敦市中心魅力非凡的黃金地段，絕對是時尚與典雅、繁華與藝術匯聚聖地，展現眼前是優美綠化公園、廣闊活動空間、豐富美酒佳餚及各式各樣商舖，還有四週壯觀的歷史古典建築。One St. John’s Wood 將會是倫敦其中一個難以取代理想居停。

One St. John’s Wood 由英國著名建築公司Squire & Partners匠心策劃，其建築設計風格極具古典優雅，與四周維多利亞式建築遙望相對，繪畫出一副典雅美麗圖劃。每一個單位室內設計豪華別致，其用料配套精挑細選、務求為住戶打造一個豪華完美的居住空間。

此外，踏進 One St. John’s Wood，住戶頓感置身於豪華五星級酒店，這豪華住戶設施同樣由 Squire & Partners 精心設計。一系列高級優質服務包括Spa、健康中心、20米長泳池、配備先進器材的健身室、桑拿浴室及蒸汽浴室等，還有寬敞的 14座位連廚房宴會廳、商務中心及住客會所酒廊、電影院及頂層露台，讓住戶飽覽市中心及 Lord’s Cricket Ground 板球場開揚景致。另設保安嚴密的地下停車場 (提供代客泊車服務)及24小時住戶禮賓服務，各式設施及服務一應俱全，讓住戶可享受優越舒適的休閒生活。

St. John’s Wood 一直是倫敦豪華潮流生活的領導者， 目前 Paul McCartney 爵士及名模 Kate Moss 等國際知名人士亦居住於此。這區的豪宅聲譽及地位歷久彌堅，今年初，該區一座新建的豪宅以7500萬英鎊售出，創下了2020年倫敦最昂貴住宅交易的記錄。

與眾不同的城市

倫敦是一個特別的大都市，傳統古典文化與現代時尚生活交織匯聚、完美融合一起，而這一切在 One St. John’s Wood 均觸手可及。從 One St. John's Wood 前往多如繁星的博物館、美術館、劇院及歷史景點舉步可至；而前往著名購物區，僅需9分鐘車程即可達 Bond Street 及 Knightsbridge，輕鬆步入哈羅百貨（Harrods）及塞爾弗里奇百貨（Selfridges）等旗艦店，盡情享受購物之樂。

St. John’s Wood 這區因為被多所世界級學府簇擁而聞名，在國際間享有知名度。舉世矚目的倫敦商學院及倫敦攝政大學，僅幾步之遙，而美國學校及法國Lycée 學校亦近在咫尺。

One St. John’s Wood 奢華豪宅備有開放式、1房、2房及3房以供選擇，售價為 £995,000 起。

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誠意推薦: 倫敦泰晤士河 Staines-Upon-Thames 專案 Eden Grove 現已公開發售

最新消息! 坐落在泰晤士河畔,距離 Staines-Upon-Thames 火車站僅482米的 Eden Grove 現已公開發售。 Staines-Upon-Thame 不僅綠蔭環繞、風景如畫,而且商店與餐廳林立,商業繁榮,人氣旺盛。 居住於此,讓人身心愉悅,元氣滿滿。

由於小鎮屬於薩里郡 (Surrey),所以 Eden Grove 的居民們還能夠盡情領略周圍其他小鎮非同尋常的皇室風範、歷史底蘊以及旖旎秀麗的自然風光;此外,倫敦市中心也近在咫尺,火車半小時即達。 兩種風格的世界,隨心體驗。

專案詳情

Eden Grove 坐落在熱鬧的 Staines-Upon-Thames,提供一系列開放式、一至三間房的時尚住宅,買家可獲得999業權,預計落成期: Lavender House - 2023第四季/2024年第一季; Lily House - 2024年第二季/第三季。 

專案住戶距離火車站和市中心僅幾步之遙,去倫敦市中心也僅半個多小時的路程,同時前皇薩里郊區享受自然風光也非常輕鬆。 如果您想享受生活或尋找升學機會, Eden Grove 是完美的解決方案

廣闊的綠意空間

生活在 Eden Grove 讓你被綠意環抱,從皇家公園到薩里郡(The Surrey)的各種綠地都是近在咫尺。 Staines-Upon-Thames 位於倫敦綠化帶的最邊緣,提供了大量受法律保護且值得人們享受的開放空間。 從花園到開闊的郊外,從水邊步道到未受污染的林地,自然環境應有盡有。

初創企業集中地

Staines-Upon-Thames 具有超卓的交通優勢,並與希斯路(Heathrow)經濟上的緊密聯繫,因此吸引了眾多僱主,在初創企業中排名英國第一。 自2010年以來,該地區已建立了1,100多家初創公司。

頂尖學校林立

Staines-Upon-Thames 周邊地區的教育機會非常多。 所有學生不分年齡都可以就讀英國一些頂尖的教育機構。 伊頓公學、皇家霍洛威大學和一眾私立學校和一流的現代化國際學校任你選擇。 在 Staines-Upon-Thames 的6英里範圍內,有21所私立學校。 該地區對海外學生特別有吸引力。 Eden Grove 正正鄰近眾多學府校園,非常方便。

卓越的交通網路

Eden Grove 毗鄰希斯路機場(Heathrow,M25高速公路可輕鬆前往M3和M4,因此 Staine-Upon-Thames 擁有極好的交通網路。 希斯路機場(Heathrow Airport)距離專案僅10分鐘*車程。 前往倫敦市中心工作的話,乘火車只需35分鐘*即達 Waterloo。 專案附近有3個 Crossrail 火車站,當線路通行時可將前往邦德街的時間從38分鐘縮短至僅26分鐘*。

在 Eden Grove 既可以體驗英倫本土小鎮的閒適,又能享受到現代摩登時尚,卓越的交通及教育環境,滿足居住的一切需求!

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英國撈貨收租合時宜

英國經濟活動陸續恢復，加上新學年如期展開，私人住宅租務市場亦再度活躍起來。最近筆者經常收到準投資者查詢，想了解英國住宅租務市場的前景，以及目前是否買樓收租的好時機。

筆者於2005年到倫敦深造，親身體會到當地住宅租務市場之蓬勃。還記得剛抵埗就跟代理睇樓，之後到附近咖啡店小休，不夠30分鐘，就收到代理來電告知心儀的單位剛租出。事實上，英國一向被視為買樓收租的最熱門地點之一，根據2018年統計資料顯示，全英國超過20%人囗即470萬個家庭是租住私人物業。筆者估計，目前的比例應該更高。

要理解目前是否買樓收租的好時機，筆者嘗試從以下幾個角度去分析。

首先，隨着疫情對英國經濟及就業市場的影響逐漸浮現，筆者預期將進一步刺激私人住宅租務需求，因為部分有意置業的人士，可能因疫情帶來經濟上的不確定性，而選擇先租後買。

英國住宅租賃代理協會（ARLA）最新數據顯示，7月份平均每間代理行新登記租客數量，較6月份增加超過20%，反映當地物業市場重啟後，私人住宅租務需求相當殷切。投資者對於住宅租盤可能出現供過於求的憂慮理應減少。

正因為市場對私樓租務需求增加，租金亦逐漸回升。就以倫敦一區剛落成的項目為例，在早前疫情最嚴重的時候，就錄得一宗比市價低15%的租務成交個案。然而，近日同類型單位剛獲一名海外留學生承租，租金已反彈至疫情前的水平。另一方面，在疫情影響下，發展商不但在定價上保持克制，並且願意提供較大的折扣優惠和彈性付款方式；再加上部分準買家入市態度審慎，在市場參與者減少的情況下，具實力和經驗的投資者更易以較低價錢購入優質物業。

現時入市節省印花稅

除了目前當地樓價具有吸引力外，英國政府為刺激經濟，於7月份推出豁免土地印花稅的臨時措施。買家只需於明年3月底前完成交易並收樓，最高可節省1.5萬英鎊的稅款；加上由明年4月起，英國將對海外買家徵收額外2%印花稅。以價值100萬英鎊的住宅為例，假設投資者選擇現在入市，可節省高達3.5萬英鎊的土地印花稅。由於置業成本大減，自然令投資者加快入市步伐。

經過今次新冠疫情，筆者認為，增加被動收入的重要性更為明顯。當百年老店都可以隨時取消派息和回購，買樓收租不失為能平衡風險的投資工具。投資者在揀選物業時，除了計算租金回報外，亦要留意其地理位置、交通配套、日後持貨成本和目標租客類別等。無可否認，物業投資的入場門檻雖然較高，但只要選擇合適的單位，既可帶來每月穩定租金回報，又能賺取樓價未來升值。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2020年9月12日信報)

全新地標住宅 Waverley Square 坐落愛丁堡著名Old Town 核心地段 現正香港獨家公開發售

英國發展商 Queensberry Properties 將於香港隆重推售全新地標物業 Waverley Square。物業座落於蘇格蘭首都愛丁堡核心地段，提供66個時尚優質 1、2 及 3 住宅單位。

Waverley Square 位於 Old Town 著名地標 Royal Mile 及愛丁堡Waverley 火車站之間，是數十年來首個獲批准在這個歷史悠久地區內大規模興建的全新住宅物業。物業屬佔地7.5英畝及耗資2.4億英鎊之 New Waverley 重建計劃之一部份，緊鄰各式商店、酒吧及餐廳，僅數分鐘步路可達愛丁堡的主要地標及世界著名的愛丁堡大學。

Waverley Square 預計於2021年春季落成，屆時將提供66個時尚1、2 及 3 房住宅單位、頂層特色戶及Mews，大部份單位可飽覽愛丁堡舉世聞名的天際線景致，更設有私人地下停車場及景色優美的公共庭院。

住宅售價由£372,000起，面積由 603平方呎的1 房單位至1690平方呎的3 房豪華特色戶，間隔選擇多樣化。此外，物業備有3個別具特色的頂層特色戶，包括2 個樓高兩層的頂層特色單位，以及 1 個單層頂層特色單位，為愛丁堡Old Town核心地段提供了時尚豪華的住宅選擇。

鑑於租賃市場需求龐大及豪宅物業市場交投 持續穩定，預計於2021-2023年間，物業價格將按年以7% 的速度增長，現在正是在愛丁堡投資的好時機。愛丁堡是英國最成功及繁榮的城市之一，也是英國第二個金融中心。除了作為全球多個金融服務業的總部外，這裡更有4間備受尊崇的大學，其中愛丁堡大學就位居世界前20名。加上這裡科技行業發展蓬勃，奠定愛丁堡強大商業中心地位。與倫敦以外的其他英國城市相比，愛丁堡吸引了更多的英國富時 100 指數藍籌企業選址於此。

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英國著名發展商 Berkeley Group 誠意推介 Snow Hill Wharf 全新一期 The Regent 強勢推出

承接去年的銷售佳績，英國著名發展商 St Joseph 再度於香港推出Snow Hill Wharf全新一期，樓高21層的優尚豪宅The Regent，矗立於英國伯明翰傳統區Gun Quarter。

英國富時 100 指數藍籌股 Berkeley Group 旗下公司 St Joseph在市場首次披露The Regent物業詳情， Snow Hill Wharf 整個發展項目合共 420 個單位，而是次推售的 The Regent 物業建築高度為182米，共 110 個單位，物業落成後勢必成為區內地標建築，並打破伯明翰 Gun Quarter 區內的建築紀錄，成為該區最高的住宅物業。

Snow Hill Wharf 是發展商 St Joseph 在伯明翰興建的第一個項目，而在疫情嚴峻時刻在香港推出整個項目最後一期住宅 The Regent，表明發展商對這伯明翰的物業市場充滿極大信心。
英國最大物業網站公司 Rightmove 最新研究指出，在伯明翰 Gun Quarter 和泛B4 郵區內的住屋需求比供應多出接近2倍。而該研究還顯示，在過去的12個月中，B4郵區的物業售價比去年上升23%。

房地產顧問公司萊坊於2020年3月發布的《Birmingham Report》，報告中強調了伯明翰的的住房需求 – 預計伯明翰以及大西米德蘭茲郡地區的住宅價格將在未來五年內上升13%。該顧問公司更預測，同期的租金價格將上升10%。

St Joseph 已證實，The Regent 將有兩個頂層特色單位於今年下半年時間推出市場。 這個期待已久特色單位共有兩層，它將會成為伯明翰市中心有史以來最豪華的單位之一。

Snow Hill Wharf 為住戶精心設計優質生活，配套有電影院、24小時住戶禮賓服務、桑拿室及蒸氣浴室及健身室等。整個項目超過40%的地方為室外活動空間，佔地1.87英畝，物業內將設三個俯瞰運河美景平台花園，可飽覽伯明翰及 Fazeley Canal 優美景色。

因應新冠狀病毒疫情，展銷會將提供數碼虛擬觀賞導航，讓買家可以通過畫面了解附近環境設施，更可以360度參觀單位室內、花園及公共地方，並欣賞到全部420個單位，不同樓層不同方位所擁有不同景觀。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。 

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