倫敦 NW1 區 Camden Goods Yard 毗鄰 Regent's Park 及 Primrose Hill 綠化與便利交融

 

英國伯克利集團（Berkeley Group）旗下自主品牌 St George 重磅發布倫敦 NW1 區住宅項目 Camden Goods Yard，首期住宅即日起盛大開盤。本次公開發售的 Primrose House 由 110 個高品質新建住宅組成，提供多種戶型，包括曼哈頓式、1房、2房及3房住宅單位，售價由750,000英鎊起。

Camden Goods Yard 地理位置優越，毗鄰攝政公園（Regent's Park）和櫻草山（Primrose Hill），步行即可達卡姆登（Camden Station） 和喬克農場（Chalk Farm）兩大地鐵站，並且鄰近國王十字聖潘克拉斯站，可直達巴黎和布魯塞爾，盡享便捷優越的交通網絡。

世界一流的倫敦大學學院（UCL）亦近在咫尺，為該區注入濃厚的學術氣息。項目座落喬克農場路，總面積達3.24公頃，建成後提供644個全新住宅、一個高規格辦公空間以及三個公共廣場。廣場內將配備遊樂設施、社區花園和園圃土地。項目還打造佔地4,500平方米的莫里遜超市（Morrison's），以及1.6萬平方米的商業空間，提供靈活、經濟適用的辦公空間和面向創業者的工作室。精選當地食材的屋頂餐廳也將為住戶的生活體驗錦上添花。

充滿活力的綠色社區

秉承 Berkeley Group 開發項目的一貫優勢，項目專注於可持續發展承諾，為社區打造綜合型新建住宅區，提供大量綠色空間、生態屋頂、雨水花園以及低碳型新住宅和商舖，竣工後將為社區注入「強心針」，營造一個充滿活力、令人振奮的居住環境。根據總體規劃，項目打造出具有珍貴價值的自然景觀，以支持野生動物和社區的福祉，實現生物多樣性的淨增益。休息區內提供多種野生植物、樹木的自然休息地，以及適合各年齡段兒童的各類遊樂設施。

物業還設有公共單車存放區，以鼓勵居民用騎行替代駕車。此外，項目提供完善成熟的配套設施，全方位滿足住戶生活所需，包括24小時禮賓服務、住戶休息室、配備泳池的水療中心、設備齊全的健身室和三個放映室。室內設計方面，發展商與英國領先設計工作室 Tara Bernerd & Partners 強強聯手，精心打造出高水準的設計作品。

歷史文化遺產的新生

Camden Goods Yard 命名背後，蘊藏著該地區極其寶貴的工業遺產。回溯19世紀，這裏曾是卡姆登貨運中心的所在地，也是鐵路等貨物運輸（火車、運河上的船隻和馬匹）的原終點站。在英國知名建築城市規劃事務所 Allies and Morrison 的總體規劃下，項目以昔日佇立於此的工業倉庫為靈感，建築佈局融合了卡姆登精神，更好地保護和傳承了該區豐富的工業歷史。鄰近更有英國國家二級保護建築的圓屋劇場（Roundhouse），以及世界著名古老的動物園之一的倫敦動物園。項目所在地還是舉世聞名的卡姆登市集的核心陣地，從街頭美食到特色餐廳一應俱全。

世界級社區勢必受追捧

近年來，項目所在的運河河畔及周邊區域已煥然一新，尤其是隨著霍利碼頭（Hawley Wharf）的重新開發，該區域已改造為攝政運河畔的一個集娛樂場所、美食廣場、餐廳、酒吧和時尚精品店為一體的一站式綜合型社區。Berkeley Group 致力在倫敦黃金地段打造一個世界級的社區，並為該區創造價值。鑒於該區域的勃勃生機與活力，Camden Goods Yard 不僅將提供萬眾矚目的新建住宅和商業空間，還為整個社區打造1.2公頃的開放景觀空間和公共廣場，相信項目將成為倫敦極受人追捧的項目之一。

Camden Goods Yard – Primrose House

地址：London NW1, Chalk Farm Road

發展商：St George North London

住宅數目：Primrose House – 合共110個

單位間隔：1房、2房及3房單位

單位售價：750,000英鎊起

預計落成日期：2025年第二季

香港展銷會

日期：9月2及3日（星期六及日）

時間：上午11時至下午6時

地點：Berkeley 辦公室— 香港中環皇后大道中15號置地廣場公爵大廈30樓3001室

如欲獲取項目的詳細資料，歡迎與第一太平戴維斯 - 國際住宅部羅先生 (Kenny) 聯絡

☎️電話：+852 6691 6349

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倫敦東二區 CanningTown 兩鐵交匯矚目新盤 Cerulean Quarter 第一期隆重登場

英國倫敦2區坎寧鎮（Canning Town）是東倫敦一個非常繁榮及交通發的地區。英國城市基金（The English Cities Fund）在此投資 Cerulean Quarter 項目，將建設有住宅、地下底層各式設施及優美綠色空間。全新第一期項目將於今年夏天隆重推出，項目翠綠環繞，出行有地鐵及輕軌DLR選擇，生活舒適便利。

Canning Town屬於紐漢區（Newham），南北分別連通金絲雀碼頭（Canary Wharf）、斯特拉福德（Stratford），同時通過DLR輕軌直達東側的倫敦金融城（City of London），是東倫敦「黃金三角」的通勤心臟地帶。正因「左右逢源」的地理優勢，坎寧鎮將多個城市振興區域的潛力集中整合，加上當地本身大力開發，已成為倫敦發展迅速的地區之一。

當區樓價及租金「跑贏」倫敦

自2015年至今，Newham 住宅均價已增長52%，且勢頭不減。截至2022年12月的一年內，該地區房產平均成交價為450,767 英鎊，附近的 Tower Hamlets 同期均價為602,083英鎊，金絲雀碼頭則已超過百萬鎊。與此同時，紐漢區的樓價、房租增長趨勢，近期仍雙雙超越倫敦平均水準。截至2022年12 月，該區域房產均價年度漲幅為6.6%，高於倫敦同期平均水準5%；截至2023 年2 月年度，該區域平均租金漲20.5%，高於倫敦同期水準14.9%。

平均租金回報達5.5%

Cerulean Quarter 位於地鐵 Canning Town 站旁，步行1分鐘即可乘坐地鐵銀禧線 Jubilee Line、碼頭區輕軌 DLR，便捷來往金絲雀碼頭、斯特拉福德、格林威治（Greenwich）、金融城、倫敦市中心其他各處，是年輕上班族和學生的理想居住地段。Savills 第一太平戴維斯參考2023年5月市場行情預估，此次開售的項目第一期首座 The Tower 大樓，年度租金回報率將達到4.86%- 6.38%，平均租金回報率高達5.5%。

三強聯手發展擅長社區改造

英國城市基金會是由英國國內三間強大公司，包括：英國全國性地方創造公司 Muse、英國龍頭金融服務集團之一及環球投資公司的Legal & General，以及英國政府住屋和重建／活化機構 Homes England 組成的物業發展夥伴。英國城市基金與紐漢倫敦自治市合作， 已改造了 Canning Town 的拉思伯恩市場（Rathbone Market） 這個區域， 在 Vermilion、Aurelia 及 Lumire 這三座標誌性建築合共帶來了650多個全新住宅單位，同時更有各式商店及社區設施，包括全新圖書館、社區中心及兩個公共廣場等。團隊同時為倫敦東其中一個最古老、歷史悠久且充滿朝氣的市場進駐到一個永久性戶外新址。

翠綠環境圍繞健康休閒生活

Cerulean Quarter 是一個大型及多期數發展項目，將提供合共804 個住宅單位，也是英國城市基金在 Canning Town 開發的第二個全新社區。Cerulean Quarter 名字源於項目第一期The Tower 的大樓外牆裝飾，是充滿活力的藍色陶土磚，這座樓高32層的物業，將提供178間1房、2房及3房時尚住宅單位。每個單位設有私人露台，可以欣賞River Lea、金絲雀碼頭和城市天際線的迷人景色。住戶更可專享私人休息室及共享工作空間，可作為在家工作、社交聯誼或休息放鬆的好地方。這裏還有一個健康中心及娛樂休憩空間，並會設置住戶專享的平台花園，配備戶外有蓋座椅、露台及兩個觀景台等設施。

除住戶花園外，項目將被一個全新的綠化公園環抱，四周綠樹成蔭，有水景和野餐長椅等，給住戶隨意在戶外休閒放鬆。這裏將設有兒童遊樂區、慢跑道、健身器材及乒乓球桌等便利設施，致力為住戶打造各式社區活動、關注住戶身心健康。

Cerulean Quarter

地址：300 Manor Road, London E16 4PA

發展商：The English Cities Fund

住宅數目：178個（第一期）

單位間隔：1房、2房及3房單位

售價：430,000英鎊起（1房單位）

落成日期：2024年第四季

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倫敦傳統富人區 Fulham 臨河瑰麗豪宅 Hurlingham Waterfront 首次全球公開發售

傳統的西南倫敦憑藉優秀的地段、成熟的配套、多元的結構產業、強勁的就業需求、宜居的生活環境，一直以來都是國際物業投資者和用家追捧的熱點。

位於倫敦西南二區的Hammersmith & Fulham不僅地段優越，更憑藉著泰晤士河沿岸的位置、豐富的私立教育資源、便捷的交通連接、成熟的生活配套、宜居的環境，逐步發展成倫敦中產階級彙聚的新興富裕區域。

現誠意為大家介紹一個位於Hammersmith & Fulham區，全新臨河瑰麗豪宅 - Hurlingham Waterfront。 對西南倫敦情有獨鍾的投資者和用家實在不容錯過！

在倫敦，對於坐擁泰晤士河景的房屋，需求一直高企，往往一房難求。

Hurlingham Waterfront位於西南倫敦傳統富人區Fulham，緊鄰泰晤士河，並擁有倫敦最令人嚮往的郵政編號—— SW6。

項目佔地1.3英畝，毗鄰旺茲沃思橋（Wandsworth Bridge），屬於當地政府規劃的South Fulham Riverside Regeneration Area重建區內。

Hurlingham Waterfront由知名開發商Rockwell傾力打造，位處Fulham 地區SW6郵編內罕有的臨河地段，未來勢將成為西南倫敦高端河畔社區。

Hurlingham Waterfront由兩座大樓組成，將建成269套全新的現代化時尚住宅單位，每戶均提供高品質的交付標準，大部分單位更配有獨特的私人戶外空間。

項目戶型豐富，包括開放式、1-4房戶和頂層特色單位可供選擇。

大部分向南戶型都可以擁有泰晤士一線河景，集採光與景觀於一身，並將成為倫敦河畔的最新地標！

Hurlingham Waterfront 為住客提供的五星級配套設施，當中包括游泳池、水療中心、健身房，共用辦公空間、私人影院、業主休息室等。

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The Arc 位處五個活力社區的交匯點 完美體驗倫敦市中心繁華魅力生活

The Arc 是一座全新的22層高住宅大樓，由紅磚構建，呼應了其獨特位置 EC1 的經典及現代藝術啟發的工業風格。大樓位於熱鬧非凡的 Shoreditch，是倫敦天際線上一個美麗而獨特的亮點，由100個可持續設計的全新住宅組成，離 Islington 的古樸街道和運河只有咫尺之遙。

由獲獎設計師 Bowler James Brindley 策劃，The Arc 的內部裝修利用光線的溫柔動態創造出溫馨和能放鬆心情的氛圍。寬大的落地窗以及露臺及冬季花園提供開闊視野，最大限度地減少了室內和室外的分離，讓人感到與外界的緊密相連。奢華的浴室在極簡主義和複雜的細節設計的和諧中得到磨練。大理石牆面觸感光滑；設有地暖的地面給你舒適的感受

。
The Arc 提供的生活方式超越一般住宅，會所設施包括24小時禮賓服務、美容室、健身房、瑜伽室、電影院、高爾夫模擬室和7樓的露臺，可以飽覽城市全景。

項目位置

住在The Arc 意味著可以體驗到首都繁華的每一面。這裡既有以 Old Street 科技區為中心的創新 ，也有 Shoreditch 豐富多彩的創意，更有Clerkenwell 迷人的鄉村氣息和 Squire Mile 的古老街道，生活所需均瞬間即達。

從 Old Street 站（步行5分鐘），你可以很容易地通過 Northern Line 3分鐘到達 Bank 站，5分鐘到達 Kings Cross 站。從 Farringdon 站（步行20分鐘）出發，乘坐伊莉莎白線只需很短的時間即可到 Heathrow 機場（31分鐘）和 Gatwick 機場（50分鐘），交通四通八達。

The Arc 備有開放式、一房、兩房及三房單位，售價由£688,750起 。

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租金增長達23%的東倫敦格林威治半島，為什麼如此吸引租客?

位於倫敦東區2區的格林威治半島是一個深受投資者、用家和租客歡迎的社區。近年落成的大樓包括 Lower Riverside 及 Upper Riverside 都迅速沽清，而租務需求都非常熱熾。

那麼為什麼格林威治半島會如此受歡迎呢？

格林威治半島是歐洲最大型的重建項目，位於倫敦東部第2區。

其總規劃由 Knight Dragon 領導，總投資額達84億英鎊。該項目被1.6英里的泰晤士河環抱，將提供超過17,000個全新住宅。

格林威治半島是一個大受租客追捧的社區。 由2018至2022年間，整個格林威治半島的租金增長了23%^#。目前的租賃需求依然強勁，一旦有新單位投入市場，就能很快租出去。

格林威治半島的交通網絡是無可比擬的。在項目範圍內設有North Greenwich 地鐵站，1站即到金絲雀碼頭，而您可以在那裡連接伊莉莎白線。經由 Jubilee Line 8分鐘*即到 London Bridge，17分鐘*到 Bond Street 及 City Airport，出行非常方便。

整個規劃共有48英畝的綠色開放空間，包括一個中央公園、倫敦首個空中花園步道和條3公里長的藝術步道等，到處都可以讓你放鬆心情。

格林威治半島整個社區以設計和創意為主題，而當中的 Design District 更被《時代雜誌》評選為 "世界上最美好的地方之一"。

The O2 這個娛樂地標也令整個社區更熱鬧繁華，這裡經常舉辦世界級活動，同時有超過40家餐廳、酒吧和眾多設計師商店讓你盡情購物。

作為一個完美社區，傑出的教育必不可少，該區有不少獲優秀和良好評分的學校，包括 St Ursula's Convent Secondary School 及 Meridian Primary School。

如果你有興趣成為這個社區的一份子，切勿錯過全新推出的 Peninsula Gardens。第一期推出的大樓樓高19層，提供151個單位，有開放式、一房和兩房的選擇，間隔非常好用。

如欲了解物業詳情，請致電 +852 6691 6349 或電郵至 kesflaw@savills.com.hk 與第一太平戴維斯國際住宅部 - 羅先生 (Kenny Law) 聯絡。

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新法案落實 優化私樓租賃

英國新首相人選預料在9月5日公布，不過2019年由時任首相文翠珊提出的「租戶改革法案」（Renters' Reform Bill），落實於今年國會期內完成立法程序，意味當地私人住宅租務市場將會出現根本性變化。

根據今年6月份公布的「白紙草案」，改革的目標是要締造更公平、安全及高質素的私人住宅租務市場。於是政府提出12項建議，包括廢除沿用超過30年的業主終止租約權、設立全新法定申訴制度、要求出租物業符合特定標準、優化業主收回物業的條件和程序及建立全新物業資訊平台等。

業主不准無理終止合約

綜觀各項建議中，以取消業主終止租約權最受大眾關注。目前，當地超過80%以上的租約，租客都是屬於個人名義。業主可毋須任何原因，只要提前兩個月以書面形式向租客發出通知，就可以終止租約。租客必須按時遷出，否則業主可向法庭申請驅逐令。

新法例下，除了年租超過10萬英鎊或租戶屬於企業外，業主終止租約權將會被取消。所有以個人名義承租的合約，不論是現有或新訂立，將不再是固定租期租約（fixed term tenancy），而改為以定期租約（periodic tenancy）運作。此外，只有租客能夠向業主發出兩個月書面通知終止租約，而加租亦每年只限一次。由此可見，立法原意是藉此減少租客被業主無理逼遷的威脅。

租戶改革法案亦包括優化業主收回物業的條件及程序。當租約生效6個月後，業主在特定情況下，例如出售物業、收回自用或供家人居住等，可以向租戶發出兩個月書面通知終止租約，目的是保障業主投資的流動性及收回物業的最終權利。

針對租霸堵塞漏洞

另一方面，針對個別租客利用現行法例上的漏洞，往往於最後限期前透過繳交少量租金而逃避驅逐令。新法例列明，只要租客於3年內曾經有3次欠租兩個月的紀錄，即使於法庭開審前繳清欠款，業主仍然有權終止租約及收回物業。

總括而言，英國政府希望透過租戶改革法案，重整業主與租客間的關係，令私人住宅租務市場運作更趨完善。筆者期望，當局能夠以決心、全面及務實的態度來執行政策，令業主們重建信心。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年9月3日信報)

買磚頭抗通脹 加息無礙英樓市

由於預期英國通脹維持高企，8月初英倫銀行宣布加息0.5厘，令基準利率上調至1.75厘。在高通脹情況下，為什麼投資房地產能減輕貨幣貶值的影響？

疫情令英國勞工及供應鏈出現短缺，加上俄烏戰爭引致能源價格飆升，當地出現40年以來最嚴重的通脹，貨幣購買力持續下降。因此，投資者為對抗通脹，紛紛將資金投放於不同類型資產，務求在高通脹環境下，可以產生保值甚至增值作用。

房地產一直被視為對抗通脹的最有效投資工具之一，主要原因有3個。

首先，因為房屋既是必需品，又是供應有限的資產。通脹令建築成本包括物料及人工上升，當發展商無可避免需要提高新樓售價時，亦會同時帶動二手物業價格上漲。

其次，在通脹下，業主可以透過加租將全部或部分成本轉嫁給租客，藉此維持合理投資回報。以英國為例，住宅供求失衡由來已久，新冠疫情發生後問題更趨嚴重，可供出租物業數目減少。在超低空置率情況下，租金自然有進一步上升空間，業主因而受惠。

再者，若果與其他資產市場如股票、加密貨幣或非同質化代幣（NFT）比較，房地產市場表現相對比較穩定，因價格不會因資金流向或市場情緒波動而突然驟升暴跌；加上可以透過按揭帶來槓桿效應，足以令投資房地產更具吸引力。

千萬鎊住宅交易按年增41%

市場普遍預期，英國基準利率今年會繼續上升，英倫銀行藉減少市場貨幣供應以遏抑通脹。隨着按揭成本增加，將會削弱部分首次置業人士的供樓負擔能力。

然而，當加息幅度追不上通脹，實際貸款利率（即通脹率高於名義貸款利率）仍然處於低位甚至負數的情況下，反而會促使有實力的投資者提早入市，藉此對抗通脹，此舉將為英國樓價帶來支持。

事實上，根據國際物業顧問第一太平戴維斯的資料顯示，2022年上半年，500萬英鎊以上的住宅交易共有294宗；總成交額接近30億英鎊，是自2006年以來最高。當中1000萬英鎊的物業交易佔89宗，較去年同期增加41%。大額物業交易陸續回流倫敦市中心，反映即使受通脹及加息影響，投資者對英國物業市場仍然充滿信心。

kennylaw527@gmail.com

(原文刊載於2022年8月13日信報)